Viktige leietakertilpasninger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I forbindelse med utskifting av leietakere må det normalt gjøres ulike arbeider med lokalene. Dette kan være arbeid i form av å male opp lokalene eller skifte ut gulvbelegg. Dersom arbeidene innebærer at lokalene stilles tilbake til opprinnelig stand, regnes arbeidet som vedlike¬hold og kan fradragsføres når arbeidene utføres. Er arbeidene mer omfattende, vil det foreligge en påkostning på lokalene. Påkostninger i motsetning til vedlikeholdsarbeider, kan ikke utgiftsføres umiddelbart.

Ofte er det vanskelig å trekke grensen mellom påkostninger og vedlikehold. Bringes lokalene tilbake til opprinnelig standard, er dette vedlikehold. Dette gjelder selv om vedlikeholdsarbeidet referer seg slitasje før egen eiertid. Har det skjedd en utvikling av tekniske løsninger, vil det være vedlikehold selv om det velges bedre tekniske løsninger såfremt arbeidene bringer lokalene til samme ”relative standard”. Siden skjønnstemaene er vanskelige og det derfor kan være vanskelig å trekke grensen mellom vedlikehold og påkostninger, er det hensiktsmessig å gi en redegjørelse for de faktiske forholdene ved innsendelse av selvangivelsen.    

Foretar utleier leietakertilpasninger som har karakter av påkostning, må disse aktiveres på bygget og avskrives under ett med dette. Aktiveringsplikt foreligger selv om arbeidene ikke resulterer i at bygget får en økt verdi. Avgjørende i forhold til den skatterettslige vurderingen er hvorvidt bygget fysisk fremstår som noe annet enn det opprinnelig gjorde. Må utleier for eksempel foreta endringer i rominndelingen for å tilfredsstille leietakers krav til lokalene, vil kostnadene med slike bygningsmessige arbeider måtte aktiveres. Avskrives bygget med 2 prosent årlig, innebærer dette at det tar lang tid før utleier får skattemessig fradrag for sine investeringer. Anvendes det en diskonteringsrente på 5 % og investeringen er på 10 millioner kroner, vil nåverdien av skattefradraget i et 2 prosent-bygg være 800 000 kroner.

Dersom leieavtalen er relativ kort og utleier må gjøre nye påkostninger for å få inn neste leietaker, innebærer dette at den skattemessige verdien av bygget øker ytterligere. Regnskapsmessig utgiftsføres leietakertilpasning over leieperioden. Konsekvensen av at skattereglene og regnskapsreglene avviker er at utleier får positive midlertidige forskjeller i regnskapet.

Foretar derimot leietakeren påkostningen og blir eier av disse, vil leietaker kunne fradragsføre kostnadene. I Lignings ABC’en er det angitt at påkostningen skal saldoavskrives. Ved utløpet av leieperioden vil restsaldoen gjøres opp når påkostningen selges til utleier eller alternativt når påkostningen rives. Fradraget for påkostningen kommer derfor normalt tidligere når leietaker fradragsfører påkostningen enn når utleier gjør dette.

Dersom utleier blir eier av påkostningene leietager bekoster, anses dette som en tilleggsleie. Leietaker kan derfor fradragsføre kostnadene over leieperioden. Utleier må på sin side inntektsføre fordelen etter hvert som påkostningene foretas.

Hvem som skal regnes som eier av påkostningen beror på en fortolkning av leiekontrakten. I ligningspraksis er det i utgangspunktet lagt til grunn at utleier er eier av påkostningene. Leietaker er imidlertid eier av påkostningene dersom leietaker plikter å fjerne påkostningene ved fraflytting eller utleier må betale for å overta disse ved leieperiodens slutt. Det er viktig at dette reguleres i leieavtalen.

Er leietaker eier av lettveggene som ble montert da leieforholdet startet og river disse ved utløpet av leieperioden, har leietaker fradragsrett for de kostnadene som påløper i forbindelse med rivningsarbeidene. Ønsker utleier å kjøpe innredningen og leietaker derfor selger denne til utleier, må leietakeren inntektsføre vederlaget eller føre vederlaget til tap/gevinstkonto. Utleier må på sin side aktivere vederlaget for innredningen.

For sammenhengens skyld, brukes lokalene i avgiftspliktig virksomhet og leietaker er registrert i Mervediavgiftsregisteret, har leietaker fradragsrett for inngående avgift knyttet til leietakertilpasningene leietaker blir eier av. River leietaker ned lettveggene ved fraflytning, utløses ikke noen justeringsforpliktelse etter merverdiavgiftsreglene. Selges lettveggene til utleier ved utløpet av leieperioden, følger det av merverdiavgiftsforskriften at utleier blir ansvarlig for eventuelle justeringsforpliktelser når ikke annet er avtalt.

Som det fremgår over tilsier skattemessige forhold at det er gunstigst at leietakeren foretar og blir eier av leietakertilpasningene. * * *

Artikkelforfatter Morten Fjermeros er advokat og partner i advokatfirmaet Thommessen.

Foto: iStockphoto