Vant sak mot leietakere

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I 1996 ble Frognerveien 2 solgt til Kaseca ANS og Bugge Vest ANS. Tidligere advokat Niels A. B. Bugge, som fungerer som bestyrer for de nye eierne, sendte i juni samme år brev til leietakerne med beskjed om oppsigelse av leieforholdet. I brevet, som er sendt fra Niels A. B. Bugge Forvaltning AS, fremgår det at eiendommen skal opprustes og ombygges. Bugge skriver at man regner med å kunne tilby de eksisterende leietakerne nye leieavtaler på alminnelige forretningsmessige betingelser. På vegne av Kaseca og Bugge Vest tilbyr han seg å diskutere planene med eksisterende leie-takere.

Tredoblet husleie

Leietakerne i Frognerveien 2 er fisk-, vilt- og skalldyrforretningen Georg A. Nilsen ved Tom Nilsen, samt skotøyforretningen Skorabatten ved Tore Hem. Førstnevnte forretning har hatt tilhold i bygget siden begynnelsen av 1930-tallet; skoforretningen siden begynnelsen av 1950-tallet.Ved stevning av 27. august 1996 reiste Nilsen og Hem sak ved Oslo byrett med krav om å få kjent oppsigelsene ugyldige. Byretten avsa dom i april 1998, der oppsigelsene ble kjent ugyldige. Utleiers husleieøkning, fra 6.420 kroner måneden til 23.760 kroner måneden, ble også kjent ugyldig. Husleieøkningen ble varslet i brev fra Bugge i oktober 1996.Kaseca ANS og Bugge Vest ANS påanket dommen og saken gikk videre til Borgarting Lagmannsrett, som er av et annet syn enn byretten. Lagmannsretten finner at oppsigelsen er saklig begrunnet i ønsket om høyere husleie. Videre fremgår det av domspapirene at husleien lå betydelig under markedsleien da oppsigelsen ble sendt.

Retten fastsatte leie

Etter å ha innhentet flere eksempler på husleie i området, fant retten at markedsleien i strøket kunne settes til noe i overkant av 2.000 kroner kvadratmeteren (i desember 1996, red. anm.) for skoforretningens angjeldende. De nye eierne krevde 2.426 kroner per kvadratmeter, noe retten ikke finner å ligge så mye i overkant av markedsleie at husleieloven hjemler nedslag.Tom Nilsens leieforhold, som omfatter i alt 171 kvadratmeter, ble etter utleiers leieøkning priset til 1.667 kroner per kvadratmeter. Halvparten av leieforholdet består av kjeller med lav takhøyde. Lagmannsretten finner at dette også er i overkant av markedsleie, men ikke så mye at man finner grunnlag til nedsettelse. Retten skriver at en ytterligere oppregulering til 2.456 kroner per kvadratmeter, som Bugge varslet i september 1997, blir å nedsette hvis oppsigelsen skal kjennes ugyldig. Dette samtykket begge parter i.

Nye kontrakter

Etter dette ble Kaseca ANS og Bugge Vest ANS frifunnet for byrettens vedtak, mot å tilby nye leiekontrakter til butikkene i gården. De nye leiekontraktene skal for fiskeforretningens del bestå i husleie til 1.667 kroner kvadratmeteren og for skotøyforretningens leiekontrakt med leie til 2.426 kroner kvadratmeteren. For begge leietakerne gjelder reguleringen fra 1. desember 1996.Dommen falt i desember 1998 og var enstemmig. Retten fant at partene hver skulle bære sine omkostninger for rundene i byrett og lagmannsrett.