Ukens Tips: Tilbud og aksept

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Næringseiendomstransaksjoner initieres ofte ved at selger utarbeider et informasjonsmemorandum/prospekt som sendes til potensielle tilbudsgivere. Dersom mottakeren av informasjonen ønsker å inngå en avtale, må det inngis et tilbud til selger. Tilbudet er bindende for tilbudsgiver når dette er kommet til selgers kunnskap, det vil si når selger har blitt oppmerksom på tilbudet. Tilbudsgiver kan imidlertid trekke tilbudet dersom tilbakekallelseserklæringen kommer til selgers kunnskap før eller samtidig med at selger blir oppmerksom på tilbudsgivers tilbud.

Akseptfrister

Tilbudsgiver kan sette en akseptfrist for selger i tilbudet. Selger må da akseptere tilbudet før akseptfristen er utløpt. Det er tilstrekkelig at aksepten er kommet frem til tilbudsgiver innen fristen. Et eksempel på dette er der aksepten er gitt til tilbudsgiver på e-post eller SMS innen fristen, men uten at tilbudsgiver har lest meldingen. I praksis innebærer dette at der tilbudet oppstiller en akseptfrist klokken 15:00, og aksepten mottas klokken 15:00, er avtale inngått, selv om tilbudsgiver ikke leser aksepten før neste dag. Om aksepten derimot mottas klokken 15:01, er tilbudsgiver i utgangspunktet ikke bundet av sitt tilbud. En slik situasjon vil normalt innebære at selgers aksept anses som et nytt tilbud, som selger er bundet av. Dersom selger tror han har akseptert tilbudet tidsnok og tilbudsgiver forstår dette, er avtalen likevel i utgangspunktet inngått, med mindre tilbudsgiver uten ugrunnet opphold informerer selger om at aksepten kom for sent, og at han ikke ønsker å inngå avtale.

Tilbud uten akseptfrister

Hvis tilbudsgiver ikke har oppstilt noen akseptfrist i tilbudet, er situasjonen en annen. Selger må da akseptere tilbudet innen rimelig tid. Hva som anses som “rimelig tid” vil avhenge av eiendomstransaksjonens størrelse og kompleksitet. Ved kompliserte transaksjoner og tilbud kan det i noen tilfeller være rimelig å innrømme selger en lengre akseptfrist enn i enkle og oversiktlige eiendomstransaksjoner. Selger kan imidlertid løse denne usikkerheten ved å angi i prospektet at tilbudsgiver må stå ved sitt tilbud i et bestemt antall dager etter avgivelsen av tilbudet.

Avvikende aksept

Dersom selgers aksept er kommet frem til tilbudsgiver innen akseptfristen, men ikke samsvarer med tilbudet, er aksepten i utgangspunktet et avslag i forening med et nytt tilbud. Tror selger derimot at aksepten samsvarer med tilbudet, og at tilbudsgiver må forstå dette, skal tilbudsgiver, hvis han ikke godtar aksepten, informere selger om dette uten ugrunnet opphold. Unnlater tilbudsgiver å si fra, er avtale inngått i samsvar med selgers avvikende aksept.

Bindende avtale

Når selger har akseptert tilbudet etter sitt innhold, og partene dermed er enige om de vesentlige betingelsene for et eventuelt kjøp, foreligger en rettslig bindende avtale. Som regel er dette ikke ønskelig uten at også due diligence og kontraktsforhandlinger er gjennomført, Det er da viktig at slike forbehold inntas tydelig i tilbudet eller tilbudsaksepten, avhengig av hvem av partene som tar slike forbehold.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co. 

Om artikkelforfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/Studio B13