Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Union Eiendomskapital og investorer kjøpte høsten 2009 Eitzen Groups nybygg på Tjuvholmen (bildet). Selskapet var i store økonomiske problemer, og overtakelsen er etter finanskrisen det nærmeste vi har hatt av tvangssalg i Norge blant de mer spektakulære eiendommene.
Bygget ble ferdigstilt i 2007, er syv etasjer høyt, har et bygningsareal på ca. 3300 kvadratmeter, samt et tomteareal på 644 kvadratmeter.
ToppnivåAv Union Eiendomskapitals seneste kapitalforvaltningsrapport fremgår det at de fem investorene (Tjuvstart AS) per 31. desember 2010 mottok 11,72 millioner kroner for å leie ut bygget. Det tilsvarer 3556 kroner kvadratmeteren, omtrent det samme som Union regner som prime rent i CBD-området, altså toppnivåene i prestisjeområdet Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen.
Ved overtakelsen av bygget var de årlige leieinntektene 11,68 millioner kroner, eller 3544 kroner kvadratmeteren. Det er full KPI-regulering av leieprisene. Vektet gjenværende tid av leiekontraktene er 5,5 år.
Union holder selv til i lokalene, i 6. og 7. etasje, og Union Gruppen er hovedleietaker. Eitzen Group er den andre leietakeren. Det står ifølge hjemmesidene til Union for tiden 710 kvadratmeter med ledige lokaler i bygget, noe det har gjort i en del måneder.
183 millionerEt avkastningskrav for eiendommen på 5,5 prosent indikerer ifølge Union en eiendomsverdi på 183 millioner kroner, justert for latent skatt. Det tilsvarer 55 449 kroner kvadratmeteren og kan sammenliknes med snaue 57 000 kroner per kvadratmeteren som Eiendomsspar på forsommeren betalte for Tjuvholmen Allé 1-5, et steinkast unna.
Her ligger imidlertid gjennomsnittlige leieinntekter på 2785 kroner kvadratmeteren, som må betraktes som “underleie” i forhold til gjeldende markedsleier i området. Denne underleien var en av årsakene til kjøpet, som skjedde til en svært lav yield, rundt 5 prosent
Et avkastningskrav på 6 prosent indikerer en verdi ifølge Union på 167,5 millioner kroner for Bolette brygge 1, 50 828 kroner kvadratmeteren. Eiendommen er for øvrig svært høyt belånt.
Høyt belåntEgenkapitalen ved etableringen høsten 2009 var 16,75 millioner kroner, fremmedkapitalen 138 millioner, som gir en belåningsgrad på nærmere 90 prosent. Langsiktig gjeld i dag oppgis til 136,5 millioner kroner, og lånene løper til en gjennomsnittlig rente på 5,2 prosent.
Union oppgir eiendomsverdien ved etableringen i desember 2009 til 152 millioner kroner, drøyt 46 000 kroner kvadratmeteren. Yielden ved kjøpet var 7,2 prosent, langt høyere enn det Eiendomsspar var villig til å gi, men Bolette-salget var altså ikke frivillig, og yieldnivået har falt i mellomtiden.
Union har beregnet verdijustert egenkapital for Bolette Brygge 1 til 48,6 millioner kroner ved et avkastningskrav på 5,5 prosent, 33,4 millioner hvis yielden stiger til 6 prosent.
1 milliardUnion Eiendomskapital har til sammen 13 syndikater i dagens marked til en samlet verdi av ca 1 milliard kroner. Eiendommene omfatter både kontor, handel, lager/kombinasjon og bolig. De samlede leieinntektene i syndikatene er 63,8 millioner kroner i året. Fordelt på 60 500 kvadratmeter, gir det en gjennomsnittlig inntekt per kvadratmeter på 1055 kroner.
Bolette Brygge 1 er den eiendommen i syndikatporteføljen som gir de høyeste leieinntektene i absolutte kroner og også høyest leieinntekter per kvadratmeter. Det er ingen andre prestisjeeiendommer i porteføljen.
Foto: Union Eiendomskapital
