Tid for å investere i europeisk eiendom?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

SWIFT – Skottlands største livsforsikringsselskap – har en forvaltningskapital på størrelse med det norske oljefondet med sine 943 milliarder kroner. De vil bygge en norsk kundebase og motivere pensjonsfondsforvaltere i Norge til å investere i europeisk eiendom. I november var to representanter for fondet, Robert Matthews og Martin Ortving, i Oslo for å mane pensjonsfondsforvaltere til å løfte blikket og rette det mot eiendom på Kontinentet. Der er det penger å hente, sa de.

– For lite– Bare vel 13 prosent av forvaltningskapitalen til norske pensjonsfond er plassert i fast eiendom i Norge, og bare to prosent i utlandet, sa Matthews, som mente at 15 prosent burde være et mer naturlig nivå, eller gjerne godt opp mot 20 prosent.– Det er for lite eiendom i Norge til å øke andelen vesentlig. Derfor må investorene ut på det europeiske markedet. Her er verdistigningen høyest, og dette potensialet har ikke norske investorer sett.

Bunn nå, oppgang i 20079,3 prosent er den gjennomsnittlige avkastningen på eiendomsrelaterte investeringer i Europa, i følge SWIFT’s beregninger. Kontormarkedet er dårligere enn butikkmarkedet, som også har best cash-flow. Innenfor kjøpesentra er avkastningen ti prosent i gjennomsnitt. SWIFT konstaterer at markedet er helt nede nå, men at bunnen vil nås ved årsskiftet og at oppgangen først vil begynne i 2007. Ledigheten innen næringseiendom er 17,8 prowsent i Stockholm, mens den bare er 11 prosent i Oslo. Høyere blir den ikke, påstår Matthews.– Hvilke land gir best avkastning nå?– Innenfor detaljhandel og varehus vil vi særlig peke på muligheter i Frankrike, Tyskland, Spania, Finland og Be-ne-lux-landene. Helt konkret tror vi veksten i eiendomsmarkedet vil komme i byer som Brussel, Luxemburg, Paris, Amsterdam og Helsinki. De heteste eiendomsmarkedene i årene fremover er Spania, Paris og Finland, påstår SWIFT.Matthews mener at trenden innenfor eiendomsmarkedet er globalisering, selv om investeringene må være basert på lokal kunnskap. Investeringer innen næringseiendom bør ha et femårsperspektiv, påpeker han og viser til det svenske eiendomsmarkedet, som gir en avkastning på ni prosent.

Per Mortensen: – Gode erfaringer uteAv livselskapene regnes Storebrand for å være mest aktiv når det gjelder utenlandsinvesteringer. Adm. dir. Per Mortensen i Storebrand Eiendom opplyser at ti prosent av totalporteføljen til Storebrand Livsforsikring er plassert i direkte eid eiendom i Norge og i utenlandske eiendomsfond. Hovedtyngden er plassert i Norge.– Vi ligger på nivå med de andre store livselskapene her. Vår basis er de direkte eide eiendommene her i landet, i hovedsak kontoreiendommer og kjøpesentra. Når et så stort fond som SWIFT peker på muligheter som ikke alle er klar over, så vil vi hevde at vi kjenner markedet for utenlandske eiendomsfond relativt godt. Vi vil derfor vurdere dette produktet på lik linje med de øvrige produktene som eksisterer i markedet. Vi tenker langsiktig og har ingen planer om å selge ut for å kjøpe eiendom ute. Skal vi investere i utlandet, mener vi at det ut fra et risiko- og diversifiseringsståsted er riktig å gjøre det sammen med større internasjonale aktører som har nødvendig kompetanse i de markedene de opererer i. I den sammenheng har vi funnet at eiendomsfond er mer diversifisert og dermed har lavere risiko enn direkte eiendomsinvesteringer utenlands. For å investere i utenlandske eiendomsfond opererer de fleste fondsforvalterne med minimumsgrense på 80-100 millioner kroner.– Er norske livselskaper for forsiktige?– Målet er høyest mulig avkastning på den samlede eiendomseksponeringen både innenlands og utenlands. For vår egen del har vi altså funnet det riktig å investere i de utenlandske fondene, fordi de har andre økonomiske sykluser enn vi har her hjemme og at vi dermed oppnår en diversifisering i porteføljen. Etter å ha holdt på med dette et par års tid, er erfaringene gode, avslutter Per Mortensen.

Bjørdal: – Gunstig klima for investeringer uteThor Bjørdal i Colliers Bjørdal Partners AS har solid erfaring med eiendomsinvesteringer i flere land. Han bekrefter at det nå er aktuelt å se nærmere på det utenlandske markedet. Noen har allerede begynt, sier han.– Gjensidige har gjort noen store, direkte investeringer i eiendom i Sverige. Også Olav Thon Gruppen og Selvaag er aktive på det nordiske markedet. Jeg tror investeringsklimaet er gunstig nå. Slik markedet i Norge er, er avkastningen lav i forhold til mulighetene i utlandet. I Sveits og Østerrike er markedet inne i en depresjon, men det er enorm fokus på eiendom. Også det tyske markedet ligger nede, men potensi-alet er stort. Vi vet hvor vi skal gå inn. I Storbritannia er prisene høye og avkastningen lav.Bjørdal fremhever særlig Frankrike, Italia og Spania som “spreke” markeder og kanskje nettopp derfor ikke så interessante, hvis man da ikke har en god porsjon tålmodighet. Avkastningen her er ikke så bra som i Norge, sier han og peker særlig på Polen og Baltikum som spennende markeder i fremtiden. Han minner om at markedet har ulike segmenter, og at butikkmarkedet og kombibygg er mer interessant enn det rene kontormarkedet.De som vil vite mer om dette feltet, kan gå inn på web-siden til den nye foreningen INREV, som på halv-annet år har fått 110 medlemmer, dvs. aktører: www.inrev.org.