This time is different

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener Akershus Eiendom, som i en gjesteartikkel i den seneste kvartalsrapporten til Pareto Eiendomsinvest Nordic er innom fremleie som tema. Her skriver næringsmegleren at utleiemarkedet i Oslo har en del erfaring med fremleie.

I årene 2009-2010 var det finansbransjen som sa opp flest ansatte, som førte til en del fremleie i de mest attraktive kontorområdene i Oslo. Akershus mener denne situasjonen ble håndtert relativt greit av bransjen, selv om leiene falt bratt i et drøyt år.

Langt verreLangt verre var det etter at dot.com-bølgen sprakk på begynnelsen av 2000-tallet, med en påfølgende nedtur i leiemarkedet i årene 2002-2004. Denne nedturen sammenfalt med en byggeboom, og nedgangen omfattet også et større antall kontorintensive bedrifter.

Ifølge Akershus Eiendom varierte estimatene for fremleie i nedgangsårene, men det ble anslått opp mot 300 000 kvadratmeter av en samlet ledighet på 900 000 kvadratmeter i Oslo-regionen. Leienivåene fikk en betydelig nedgang for alle segmenter, og nybyggmarkedet var ifølge næringsmegleren svært labert helt frem til 2007.

Nå er det altså oljebransjen sin tur til å gjennomgå en hestekur, som betyr mer fremleie. Akershus Eiendom mener likevel at det er noen viktige faktorer som gjør situasjonen annerledes i dag.

GangavstandEn forskjell er at noen av de største fremutleierne som Aker, Statoil, Lundin og Technip (illustrasjon), alle sitter med overskuddsarealer på 3000-10 000 kvadratmeter på markedet. Disse lokalene «ligger i gangavstand fra hverandre i Lysaker-Fornebu-området.»

De nevnte bedriftene ønsker imidlertid ikke å gi fra seg seg vekstmuligheter på mellomlang sikt. Derfor vil selskapene neppe tilby fremutleie for mer enn 5 år. Akershus Eiendom mener videre at de ønsker seg et fåtall leietakere, og da helst noen som passer inn i lokalene uten for mye «støy» eller ombygginger.

Kostnadene for ledige lokaler utgjør heller ikke et kritisk problem for de som skal fremutleie. Dette mener næringsmegleren skiller seg tydelig fra situasjonen i 2002-2004. Den gangen var flere av fremutleierne enten konkurs eller hadde kontorleie som en vesentlig del av sine kostnadsutfordringer.

Begrenset effektSenior leietakerrådgiver Lars Føyen Kinserdal i Akershus Eiendom var i en blogg for drøye to måneder siden innom blant annet fremleiemarkedet. Her skrev Kinserdal at et økende antall fremleiearealer bare har en begrenset effekt på leienivået for gode arealer, i hvert fall hvis disse tilbys med et direkte leieforhold med gårdeier.

Men Maling & Co påpekte i april at økt grad av fremleie kanskje utgjør den største trusselen mot leiemarkedet, i hvert fall i visse regioner. Vestkorridoren fra Skøyen til Asker peker seg ut her.

Akershus Eiendom peker nå på at leietakerens krav også har endret seg. De seneste 10-20 årene har de fleste kontorbrukere vent seg til lokaler med høy standard, der utleier har tilpasset lokalene etter brukernes ønske. Dette krever mer av utleier, ikke minst i form av investeringer og oppfølging. En fremutleier håndterer ikke dette på strak arm.