Søker større lokaler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DTZ er ute med sin seneste «Property Times», om kontormarkedet i Oslo for fjerde kvartal. Leie- og søkemarkedet er et sentralt tema i denne rapporten, og DTZ skriver at søkene etter nye lokaler allerede har oversteget volumene for hele 2015. Det er riktig nok færre antall søk i markedet enn i fjor, men det gjennomsnittlige leiesøket har steget med over 60 prosent.

Det går derfor mot de høyeste volumene i søkemarkedet i Oslo-regionen siden 2010. Denne sterke utviklingen kan forklares med det høye antallet leiekontrakter som utløper de kommende årene, spesielt i 2019. DTZ bistår for tiden selv i store leiesøk for Hafslund og Omsorgsbygg,  som søker inntil henholdsvis 9000 og 8000 kvadratmeter.

Mange nybyggFor begge søkene er det mottatt mange tilbud, der nye lokaler utgjør om lag 60 prosent av alternativene. De resterende tilbudene er følgelig eksisterende lokaler eller lokaler som gjennomgår en total rehabilitering. DTZ skriver i rapporten at de mange tilbudene indikerer muligheter for nye bygg i markedet og bekrefter de mange store leiekontraktene som går ut de nærmeste årene.

Det er ifølge DTZ en sterk polarisering i markedet mellom leietakere som jakter topp lokaler og leietakere som nøyer seg med noe mer gjennomsnittlig. Men faktorer som sentral beliggenhet, nærhet til offentlig kommunikasjon, kombinert med de fysiske kvalitetene til bygget og lokalene, fortetter å telle for leietakerne.

Den største kjente leiekontrakten som ble inngått i tredje kvartal, var i Drammensveien 60 mellom Norwegian Property og Bydel Frogner (og NAV Stat). NE nyheter offentliggjorde her i detalj hvilke betingelser Bydel Frogner har fått.

KonverteresKontorlokaler som ikke har disse attraktive egenskapene, blir dermed lett gjenstand for en konvertering, primært til leiligheter, men også i noen tilfeller til hotell eller utdanningsformål.

DTZ mener den lave tilførselen av nye kontorlokaler holder ledigheten i Oslo-regionen stabil. Eiendomsrådgiveren er kommet frem til en kontorledighet i regionen på 8,5 prosent, her har eksempelvis Newsec et anslag på 8,0 prosent. Ledighetsdefinisjonen varierer noe mellom meglerne.

Det er en sterk etterspørsel etter attraktive og dyre lokaler, men det er få tilgjengelige lokaler med topp kvalitet. DTZ har derfor tatt opp anslaget for den såkalte prime rent til 4000 kroner kvadratmeteren. Men flere ferdigstillelser i markedet i årene som kommer hindrer at prime rent vil akselerere videre.

Begrenset tilførselDTZ venter videre en økning i konvertering av tomme og lite attraktive næringslokaler over til boliger, som følge av den vedvarende sterke prisoppgangen i boligmarkedet. Netto tilførsel av nye kontorlokaler vil derfor være begrenset.

I 2016 vil anslagsvis 90 000 kvadratmeter med nye ferdigstilte kontorlokaler komme ut i Oslo-markedet, som er ned fra 150 000 kvadratmeter i 2015. Fremover ventes volumene å stabilisere seg rundt det historiske gjennomsnittet på 120 000 kvadratmeter.

Sundt-kvartaletDet største nye prosjektet i år er Sundt-kvartalet, der meglerne ikke er helt enige om de skal regne med dette til 2016 eller 2017. DTZ opererer for øvrig med en utleiegrad i prosjektet på 52 prosent.

DTZ skriver at alt i alt er leiemarkedet for tiden rimelig balansert, slik at prisene på kort og mellomlang sikt vil holde seg stabile. Samtidig er markedet svært differensiert. Leietakerne må planlegge prosesser nøye og gjennomføre dem skikkelig for å dra nytte av de mulighetene som byr seg i markedet.