Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I ettertid virker det alltid enkelt: De kjøpte eiendommer som ingen andre ville ha. Mens de øvrige aktørene i markedet enten lå med brukket økonomisk rygg i dårlige tider, eller ikke så potensialet i eiendommene, var de dyktige på pletten og slo til. De skjønte eller håpet at tidene ville bli bedre, eller var kreative nok til å se at eiendommene hadde alternative bruksmuligheter.Det handler først og fremst om teft. Men du må også ha en solid porsjon flaks og risikovillighet for å lykkes som eiendomsinvestor.
Teft er gullLa oss bruke eiendomsbransjens radarpar, Terje Heggedal og Sverre Hollie, som et første eksempel. På begynnelsen av 90-tallet var det ekstremt dårlige tider i bransjen. Kompanjongene var av den oppfatning at eiendomsprisene i Oslo ikke kunne falle stort mer, for noe annet ville være galimatias ut fra at nybyggingen var så liten i forhold til den store netto tilflyttingen til hovedstaden.Bankene derimot, mente at det var Heggedal og Hollie som var gale. Tenke seg til å be om finansiering av eiendom i så dårlige tider! Oslobanken sa nei til dem, og angrer nok på det i dag. Radarparet fikk nemlig rett i sine spådommer om markedet, og er i dag styrtrike.
Gå mot strømmenHeggedal og Hollie er på mange måter betegnende for hva som skal til for å lykkes i eiendomsbransjen. De turte å gå mot strømmen.Det er en helt klar parallell til aksjemarkedet: Når kursene faller så mye at ingen lenger tør å kjøpe, kommer proffene på banen og støvsuger markedet for billige aksjer. Dette har vist seg i flere nedgangsperioder på Oslo Børs, selv om den siste tids nedgang også har fått mange av de såkalte aksjeproffene ut i uføret.For å lykkes i eiendomsbransjen, er altså ett av de viktigste budene å tore å gå i mot strømmen, slik Heggedal og Hollie gjorde.
RisikovillighetSamtidig er det klart at du må være villig til å ta litt risiko, og det henger naturligvis nøye sammen med å være mot strømmen. I dag er noen eiendomsinvestorer tilnærmet risikoaverse, men det skyldes ofte at de med årene er blitt opptatt av å ta vare på verdiene. Det er egentlig ikke så rart: Problemet er å komme innenfor, men har du først kommet dit, er du gjerne interessert i å feste grepet.Men selvsagt risikerer man også å gå på trynet hvis risikoeksponeringen er stor. Det er Jan Olav Brusletto eksempel på. I midten av 80-årene prøvde han seg på hotelldrift, og det var med vekslende hell. Mens investeringen i Holmen Fjordhotell i Asker var vellykket, ble Aktiv Hotell i Ål en katastrofe.
Stayer-evneMen Brusletto lot seg ikke stoppe av et slag i trynet. Kort tid etter gikk han inn i et boligprosjekt på Øvre Ullern, også denne gangen med lånte midler. Denne gangen ble det stormende suksess, og comebacket var en realitet. I dag driver han stort innen leiligheter i øvre prisklasse på Oslo Vest.Tilfellet Brusletto illustrerer en annen egenskap som er viktig for å gjøre det godt innen eiendom, nemlig stayer-evne. Er du av den typen som fort gir opp, kan du like godt droppe planene om en inntreden i eiendom. Da er det like greit å prøve seg med en fem ukers lotto kupong.
Din egen herreEtter å ha intervjuet utallige aktører i eiendomsbransjen, kan vi også fastslå at det er enda en egenskap som er nødvendig for å lykkes: Du må være selvdrivende.Mange av investorene opererer nemlig helt på egenhånd, og påpeker fordelen ved å snu seg raskt rundt når det trengs. Noen av dem kan ved første inntrykk virke som ensomme ulver, men det handler nok mer om å kunne sette en agenda som du selv har styringen over. Kommer du inn i et fellesskap, blir du mer bundet. Dermed må du inngå et kompromiss i forhold til risikovillighet, langsiktighet, finansiering og en rekke andre forhold. Men for all del, det er selvsagt fullt mulig å lykkes i kompaniskap med andre. Her kan vi jo for eksempel trekke inn Heggedal og Hollie, selv om de bare er to partnere.
KontaktnettetSatser du på å drive investeringene på egenhånd, er det uansett en fordel å ha at bredt kontaktnett. I begynnelsen kan du kanskje greie deg alene – i alle fall hvis finansieringen er på plass. Skal du derimot gå i gang med større prosjekter, er det uvurderlig å ha gode kontakter inn mot entreprenører og øvrige investorer.Kreativitet er også en god egenskap i eiendomsbransjen. Heggedal og Hollie kjørte for eksempel rundt i Oslo og så etter hull i gårdrekker. Når de så et hull som egnet seg for en boligblokk, var det å kaste seg på telefonen for å høre om eieren ville selge.Uten å nevne navn, kjenner vi til en annen eiendomsinvestor som kom med svært fristende tilbud til ulike gårdeiere. Han bestemte seg for hvor mye han var villig til å betale for eiendommen, og gikk i banken for å fylle opp stresskofferten med penger. En del av gårdeierne klarte ikke å motstå synet av seddelbunkene, selv om de i utgangspunktet ikke hadde tanker om å selge.
De kreative vinner Kreativiteten er også høy blant investorene som kjøper opp næringseiendommer for å omgjøre dem til boliger. Dette er spesialfeltet til blant andre Arne Hvidsten, som er blitt en av de store boligutleierne i Oslo. Gjennom selskapet Hvidsten Eiendom konverterer og rehabiliterer han billig ved å holde en høy fart. I tillegg legger han vekt på å ha faste, gode leverandører. Denne strategien har gjort ham god for et par hundre millioner kroner, og han kom ikke inn i eiendomsbransjen før i 1991. Han støttet seg til Rockefellers ord om at ?Alle trenger mat, hus og klær?, derfor var han ikke i tvil om at eiendomsbransjen kunne bli et lukrativt levebrød. Og det ble det i aller høyeste grad.
Ikke bli grådig!Starter du som eiendomsinvestor, og gjør det bra, må du for all del ikke bli for grådig. Det finnes flere eksempler på dem som har fått en ?flying start?, men senere har kjørt alt i grøfta. Steinar Moe er et illustrerende for hvordan man kan drive en god business uten å tyne leietakerne. Han slo seg opp som eiendomsmegler, og solgte senere selskapet. Gevinsten brukte han til å kjøpe rimelige boliger i Oslo.Moe har nå rundt 400 utleieboliger i hovedstaden, og disse leier han ut billig. Han kunne ha jekket opp prisene betraktelig, og fått en enda høyere fortjeneste. Men butikken går svært bra i dag, og da er det jo ingen grunn til å klage.
Langsiktighet i bunnSkal du bli en god investor, må du selvsagt ha en interesse for eiendom i bunn. Selv om det også åpner seg muligheter for raske klipp, er det også en forutsetning at du har tålmodighet nok til å være langsiktig. Det gjør heller ikke noe om du har analytiske evner. Én ting er å analysere bransjen, spesifikke områder og eiendommer, men de mer avanserte går grundigere til verks. De ser for eksempel at en industribedrift sitter med en svært attraktiv eiendom, og da er spørsmålet om hele bedriften er til salgs. Greier du å analysere og verdivurdere både eiendommen og bedriftens kjernevirksomhet, kan du være nærme et kupp hvis eieren vil selge.
Cash is kingI slike tilfeller må du selvsagt tåle å bli møtt med mistenksomhet. Oppkjøpet av Mjellem & Karlsen i Bergen er et eksempel på at slike investeringer ikke alltid går like smertefritt. Det skulle imidlertid ikke være å si noe på en løsning der eiendommen og selve virksomheten fisjoneres i to ulike selskaper, for så å leie ut eiendommen til virksomheten.?Cash is king?, også i eiendomsbransjen. Det er ikke tilfeldig at mange som har arvet eller skapt egne formuer investerer i nettopp eiendom. Over tid blir jo dette normalt en svært hyggelig investering.Men hva med dem som ikke har cash å satse?
Bør ha en millionDa er det fremmedfinansiering som gjelder. Den dårlige nyheten er at du bør ha en million i egenkapital. Den gode nyheten er at du kan nå langt med millionen. Arne Hvidsten, selfmade mangemillionær i eiendom, sier det slik: ?Med en million kroner i egenkapital ville jeg ha lånt ytterligere 4 millioner.?Den andre dårlige nyheten er at du dermed har anlagt en høy risikoprofil. Men sånn er det med dem som starter med alt fra to tomme hender til én million: Den som intet våger, intet vinner.
