Skreddersøm er å foretrekkke

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I november 2003 publiserte Huseiernes Landsforbund, Foreningen Næringseiendom og Forum for Næringsmeglere en ny standard leiekontrakt for utleie av nærings-lokaler. Slike standardkontrakter (utarbeidet av bransjeorganisasjoner) har tidligere ikke hatt noen trendsettende gjennomslagskraft. Spesielt ikke i et marked hvor individuelle kontrakter og assorterte leievilkår har preget kontraktstradisjonen. Det er lite sannsynlig at dette bildet vil endre seg vesentlig som følge av publikasjonen av denne standardkontrakten.

“Klipp og lim”På tross av at tradisjonelle standardkontrakter ikke har preget kontraktstradisjonen ved utleie av næringslokaler i særlig grad, er bransjens oppfatninger av hva som er “gjengs leievilkår” relativt sammenfallende. Forklaringen på dette er muligens at utarbeidelsen av leiekontrakter har vært preget av “klipp og lim”: aktørene i bransjen har sett på og kopiert hverandres leiebetingelser. Som en følge av dette har det sementert seg en del felles oppfatninger om hva som er vanlig og akseptabelt for begge parter i et leieforhold. En leiekontrakt som er forhandlet frem i lys av hva som er alminnelig akseptert i markedet, begrenser ikke muligheten for å foreta individuelle tilpasninger. Heri ligger noe av problemet med standardisering. En standardkontrakt forutsetter at partene ikke har andre individuelle behov enn hva som følger av standardkontraktens normalløsninger. Bruken av slike leiekontrakter kan da også bidra til at det inngås avtaler som ikke fullt ut dekker behovet i det enkelte tilfelle. Sett hen til at en leiekontrakt ofte er “forretningskritisk” for leietakerens virksomhet og at leieforholdet skal bestå i lang tid, er det all grunn til å være aktpågivende og i forkant av eventuelle problemer.

Individuell standardProblemstillingen kan illustreres ved hvordan den nye standardkontrakten definerer leieobjektet og leietiden. Sammen med leien er jo dette “kjernen” i leieforholdet. Størrelsen på og beliggenheten til leieobjektet må nødvendigvis angis i leiekontrakten. Og som hovedregel er standardkontraktens bestemmelser fullt ut dekkende. Straks leietaker har behov for fleksibilitet, for eksempel en opsjon til å utvide leieobjektet når det blir ledige lokaler i bygget, må det imidlertid foretas individuelle tilpasninger. Tilsvarende gjelder med hensyn til kvaliteten på leieobjektet. Særlig dersom leieobjektet skal oppgraderes for det aktuelle leieforholdets vedkommende. I de tilfeller en av partene skal påta seg en ombygging av leieobjektet, vil gjennomføringen av arbeidene trekke med seg en rekke andre spørsmål. Dette gjelder eksempelvis fordelingen av kostnader og valgfrihet med tanke på bygningstekniske løsninger. I tillegg kommer konsekvensene av eventuelle forsinkelser og/eller mangler ved arbeidet. Dette er spørsmål som ofte krever andre løsninger enn hva som følger av en standardkontrakt.

ProblemerStandardkontrakten forutsetter også at leietiden løper fra en bestemt dato til en annen, hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. For en leietaker vil det regelmessig være viktig å ha rett til å forlenge leieforholdet (i en eller flere perioder) utover den opprinnelige leieperioden. I denne sammenhengen vil utleier ha en vesentlig interesse knyttet til hvorvidt slike forlengelser skal skje på uendrede vilkår, eller hvorvidt leien skal reguleres til markedsleie. Disse pro-blemstillingene trekker da med seg en rekke andre problemstillinger knyttet til hvordan partene skal fastsette den fremtidige markedsleien. Samt for konsekvensene av at partene ikke blir enige om dette innenfor angitte tidsfrister. Den nye standardkontrakten “hopper bukk” over de problemstillingene som er kommentert ovenfor. Realiteten er vel også at det ikke er mulig å gi en normalløsning for slike situasjoner som krever en individuell kontraktsregulering. Partene kan selvsagt inngå tilleggsavtaler som tar hånd om disse problemstillingene. Men slike tilleggsavtaler vil også fort gripe inn i andre bestemmelser i standardkontrakten, som igjen foranlediger ytterlige tilpasninger.Det er alltid en god investering å avklare og definere egne behov før man innleder forhandlinger om en leiekontrakt. Gjennom forhandlingene må partene (og da særlig leietaker) sørge for at leiekontrakten gir tilstrekkelig fleksibilitet i hele leietiden. Erfaring viser at det er på dette punktet de “kostbare” feilene ofte blir begått. Sett i lys av hvor viktig en langsiktig leiekontrakt vil være for de fleste leie-takere (og for så vidt utleiere), er det en overkommelig investering å være nøyaktig når leieobjektet og leietiden skal beskrives.

Bygningstekniske kravDen nye standardkontrakten pålegger utleier å sørge for at leieobjektet, ved overtakelsen, tilfredsstiller offentligrettslige bygnings-tekniske krav. Det gjelder særlig krav spesielt for virksomheten leietaker skal drive fra leieobjektet. Denne bestemmelsen inne-bærer at utleier er ansvarlig for at leie-objektet tilfredsstiller bygningstekniske krav. I dag er slike offentligrettslige krav ikke begrenset til personlig og materiell sikkerhet. Bestemmelsene inkluderer også krav til miljø og helse (herunder energibruk og inneklima), tekniske installasjoner og brukbarhet. Selv om nye og skjerpede bygnings-tekniske krav normalt ikke vil gjelde for bestående bygg, vil det også for bestående bygg være et omfattende regelverk.Leiekontrakter knytter ofte de generelle kravene til leieobjektet til hva som er avtalt. Eller til løseligere beskrivelser, for eksempel ved å vise til “vanlig god standard”. I enkelte sammenhenger vil dette ikke innebære noen realitetsforskjell, sammenlignet med det kravet til standard som er introdusert i den nye standardkontrakten. På den annen side er det relativt få tvister som springer ut av slike generelle beskrivelser. Når standarden på leieobjektet knyttes til offentligrettslige bygningstekniske krav, inkorporerer imidlertid leiekontrakten et relativt komplisert regelverk. Om ikke annet så risikerer utleieren at han må bruke uforholdsmessige ressurser på å fastlegge rekkevidden og innholdet av de pliktene standardkontrakten pålegger ham. Det alene kan være god nok grunn til å avtale en annen løsing.

KonkurransefortrinnEt leieforhold må i størst mulig utstrekning gå i takt med den virksomheten som drives fra de leide lokalene. I de fleste tilfeller vil det være enklere å utvide/innskrenke virksomhetens leide arealer. Alternativt foreta oppgraderinger av leieobjektet dersom slike løsninger er forutsatt ved inngåelsen av leiekontrakten. Utleiere som kan tilby “customized” leieforhold fremfor standardløsninger skal og bør ha et konkurransefortrinn. I dette perspektivet er standard leiekontrakter ikke den beste veien fremover.