Salg av eiendomsselskap – garantier

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I hvilken grad selger må akseptere omfattende garantier kommer an på hans forhandlingsstyrke. En kjøper som betaler en høy pris og som gjerne har et finansielt syn på investeringen vil kreve flere garantier enn en eiendomsutvikler som kanskje i liten grad er interessert i eiendommens nåværende tilstand.

Nedenfor følger et knippe av garantier som ikke er uvanlige.

Heftelser

Ved enhver eiendomsoverdragelse er det normalt at selger må garantere for at det ikke eksisterer heftelser (naturalforpliktelser eller pengeforpliktelser) i eiendommen utover det som kjøper er gjort kjent med gjennom utskrift av grunnboken, der heftelsene fremgår.

Når det gjelder naturalforpliktelser så er det mange eiendommer som har heftelser av mer historisk karakter eller knyttet til fremføring av vei, vann og avløp og elektrisitet. Disse må selger normalt akseptere. Grunnboken bør imidlertid undersøkes nøye om de heftelser kjøper må godta ikke legger uakseptable begrensninger på bruken av eiendommen.

Når det gjelder pengeforpliktelser er det ved overdragelse av eiendom vanlig at selger garanterer at eiendommen overleveres fri for pengeheftelser. Ved overdragelse av eiendomsselskap er utgangspunktet at gjelden i eiendomsselskapet overtas av kjøper sammen med selskapet. Dersom kjøper skal overta eiendomsselskapet med gjelden så skal normalt bankens pantesikkerhet fremdeles hefte i selskapets eiendom.

Pålegg fra offentlige myndigheter

Det er ikke uvanlig at selger må garantere for at det ikke foreligger krav fra offentlige myndigheter knyttet for eksempel til tekniske installasjoner, refusjonsforpliktelser, tilknytningsavgifter vedrørende vei, vann, avløp, elektrisitet eller krav i forbindelse med utbyggingsavtale, byggetillatelse eller lignende.

Lovlig bruk

Enkelte ganger ser vi at selger må garantere at eiendommen brukes i samsvar med offentlig regulering i kommuneplan og eventuell reguleringsplan eller bebyggelsesplan. En slik garanti har en særlig verdi for kjøper dersom han skal foreta utvidelser eller ombygginger som krever byggetillatelse. Det er viktig å være oppmerksom på at dersom en plan er endret slik at eiendommen reguleres til noe annet enn eksisterende bruk, så er eksisterende bruk fortsatt lovlig, men kommunen har hjemmel til å ekspropriere eiendommen for å sikre at planen gjennomføres.

Forvaltning

Dersom eiendommen er veldrevet og selger har en sterk posisjon vil kjøper kunne kreve garantier knyttet til dokumentasjon av driften av eiendommen. Selger må da garantere for at foreligger fullstendig dokumentasjon nødvendig for forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommen.

Den dokumentasjonen det da siktes til er for eksempel ferdigattest, brukstillatelse, as-buildt dokumentasjon, brann-dokumentasjon og rapporter knyttet til inspeksjon av brannvarsling, heis og andre tekniske anlegg.

For mange eiendommer så kan det være vanskelig å oppdrive all denne dokumentasjonen. Garantien må derfor tilpasses den aktuelle eiendom.

Offentlige krav

En nybygd eiendom forventes å tilfredsstille alle offentlige krav. En eldre eiendom vil imidlertid ikke tilfredsstille disse kravene på ett eller flere punkter. Dersom det dreier seg om en relativt nybygd eiendom og en kjøper i en sterk posisjon så kan det være selger må garantere for at eiendommen tilfredsstiller gjeldende offentlige krav og at alle nødvendige offentlige tillatelser er gitt.

En kjøper i en svakere posisjon eller dersom det dreier seg om en eldre eiendom vil gjerne ikke få en slik garanti, som gjerne kan innebære et omfattende ansvar for å utbedre eiendommen.

Forurensning

Garantier vedrørende forurensning er de garantier det gjerne blir hardest forhandlinger om, og det finnes veldige mange forskjellige garantiformuleringer som er blitt brukt i praksis.

Hvorvidt eiendommen er forurenset er gjerne ukjent for begge parter. Risikoen for at det er forurensning knyttet til eiendommen er gjerne veldig liten, men alle kjenner til skrekkhistorier der “vanlige” eiendommer viser seg å inneholde kostbare forurensningsbomber.

En kjøper i en sterk posisjon vil gjerne kunne kreve garanti for at det ikke eksisterer noen form for forurensing på eiendommen. Mer normalt er det kanskje å få en garanti på at det ikke foreligger forurensning som kan medføre vesentlige krav fra offentlige myndigheter eller tredjeparter. En slik garanti vil kanskje gjerne også begrenses til å omfatte bare vesentlige forurensningsforhold.

Det er ikke uvanlig at garantiene vedrørende forurensning begrenses til at selger “ikke kjenner til” noen slike forhold. Et slikt type forbehold kan tas i forhold til alle garantier, og det kommer vi tilbake til nedenfor.

Forsikring

Selv i veldig selgervennlige avtaler er det vanlig at selger må garantere for at eiendommen er fullverdiforsikret.

Leiekontraktene

Leiekontraktene og leieinntektene er gjerne det viktigste for en kjøper av en næringseiendom. Det er derfor ikke uvanlig at kjøper krever garantier knyttet til leiekontraktene.

Advokat Kristoffer Aasebø er tilknyttet Wikborg Reins avdelinger for Fast Eiendom og Restrukturering og Konkurs. Aasebø arbeider med kjøp, salg, oppføring og forvaltning av fast eiendom, samt ulike spørsmål vedrørende insolvens og konkurs.