Rom for egen forvaltning

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fra oktober 2001 har Aberdeen Property Investors hatt ansvaret for forvaltning, drift og vedlikehold av hele NSBs eiendomsmasse. Det vil si 730.000 kvadratmeter. Den gang het selskapet Celexa Eiendomsforvaltning A/S, men ble omdøpt 1. januar 2004.Eiendomsforvaltningsavtalen med Aberdeen utløper 31. desember 2006. Avtalen var femårig, NSBs eiendomsvirksomhet er underlagt det offentlige innkjøpsreglementet. – Våren 2005 hadde NSB en gjennomgang av konsernet og alle datterselskapene. Prosessen ble brukt til å søke etter nye satsningsområder, blant annet innen eiendom. På ettersommeren 2005 ble det igangsatt en strategiprosess for eiendomsvirksomheten i NSB, som består av søsterselskapene Rom Eiendomsutvikling og NSB eiendom A/S. Prosessen endte med beslutningen om ta et større grep om verdikjeden i begge selskaper. – Som et resultat av dette vil eiendomsvirksomheten i NSB overta ansvaret for forvaltningen, sier adm. direktør Pål Berger. – Vi har hånd om 3000 leiekontrakter. Ved å overta forvaltningen får vi bedre kontakt med leietagerne og bedre kontroll over egen eiendomsmasse.For Roms del utgjør eiendomsmassen 150.000 kvadratmeter. 580.000 kvadratmeter tilhører NSB Eiendom, der Pål Berger også er administrerende.

Aberdeen trakk segDette betyr likevel ikke at Pål Berger og hans folk skal overta alt. Drift og vedlikehold skal tas hånd om av andre, etter en anbudskonkurranse der fristen utløper16. februar. – Vi har fått de ledende miljøene her til lands til å regne. Dette er en av de absolutt største kontraktene av denne typen i Norge de neste fem årene. Hvilken økonomisk størrelsesorden det dreier seg om, ønsker Rom-sjefen ikke å kommentere. – Vi måtte til Sverige for å finne konsulenter som kunne hjelpe oss med prosessledelsen under utarbeidelsen av konsept- og anbudsmodellen. I Norge har vi ikke den samme erfaring med såpass omfattende prosjekter som dette. Seks til åtte personer har arbeidet relativt intenst med modellen i et halvt år.Aberdeen har trukket seg fra anbuds-konkurransen. Selskapet ønsket kun å delta i en konkurranse som omfattet hele leveransespekteret.– Har Aberdeen gjort jobben godt nok?– Aberdeen har gjort en god jobb. Kvaliteten på ytelsene deres har det ikke vært noe å utsette på, bedyrer Pål Berger.

Måtte til SverigeNSB har bestemt seg for at selskapet skal ha en aktiv, langsiktig eiendomsvirksomhet. For få år siden var det annerledes. Da nåværende konsernsjef Einar Enger inntok sjefsstolen i 2001, var oppdraget fra konsernstyret å fokusere på kjernevirksomheten, det vil si tog, gods og buss. Omdannelsen av NSBs eiendomsvirksomhet startet et par år før. Mot slutten av 1990-tallet begynte slankingen av NSB Eiendom, som ikke var noen liten virksomhet. Nesten 600 fast ansatte fra Narvik til Stavanger tok hånd om utvikling, arkitektur, drift, renhold og vedlikehold. Arkitektkontoret ble solgt til de ansatte i 2000. I 2002 ble renholdet overtatt av ISS.– Den store delen var likevel forvaltning, drift og vedlikehold. Dette ble samlet i ett selskap og solgt til Celexa. Etter prosessen satt det 20 personer igjen, det vil si Rom Eiendomsutvikling. Den forrige NSB-ledelsen skannet markedet etter selskaper som kunne overta de leveranser som ikke tilhørte kjernevirksomheten. Til det store eiendomsoppdraget måtte man til Sverige for å finne den aktuelle kandidaten, det vil si Celexa. Celexa syntes å være den eneste som kunne håndtere alle tjenester i én leveranseavtale og som ett selskap. Et tilsvarende norsk miljø var ikke å oppdrive. Prosessen resulterte i Celexa Eiendomsforvaltning der Aberdeen eide 65 prosent og NSB det resterende. – Den femårige avtalen som ble inngått, var blant landets største forvaltningsavtaler og viktig for begge parter. Den medførte overføring av drøyt 200 ansatte til Celexa og gjorde NSB til Celexas største kunde.

Nesten 600 millioner i bidragRom Eiendomsutvikling ble opprettet i januar 2001. Samme år ble selskapet en salgskandidat. DNB Markets fikk oppdraget, men måtte avslutte prosessen.– Det var for mye usikkerhet knyttet til eiendomsporteføljen, fremholder Pål Berger.Selv om porteføljen var uferdig, fant Entra Eiendom det likevel for godt å entre banen. Erik Løfsnes & Co. bød 2,15 milliarder for hele Rom i november 2002, mens forventningen hos Pål Berger lå på 2,95 milliarder. De to statlige eiendomsselskapene ble enige om å være uenige. – Man så etter dette at Rom trengte en ny strategi. Gjennom prosessen våren 2003 gav NSB-styret grønt lys for eiendomsutvikling og avhending av utviklet eiendom i et velfungerende marked.Utviklingen av NSBs eiendommer rundt om i landet innebærer komplekse prosesser som griper rett inn i hjertet av norske byer. Etter hvert som denne porteføljen utvikles og selges, vil Rom gradvis få kapasitet til å utvikle eiendom også utenfor NSB. Statsbanene har vært et solid offentlig underskuddsforetagende i årevis. De siste året har NSB imidlertid levert bedre resultater. Et viktig bidrag til disse har kommet fra eiendomsvirksomheten. Fra 2001-2004 tilførte den NSB et samlet resultat før skatt på nesten 600 millioner.

Vil bygge selvInntektene og resultatene til Rom svinger i takt med hvor mye eiendom som utvikles og selges. I 2003 endte inntektene på 230,4 millioner og resultatet før skatt på 125,2millioner. I 2004 ble de samme størrelsene 88,5 millioner og 61,2 millioner. Uansett svingninger medførte begge år saftige resultatmarginer. Er det noe rart statsbanene vil opprettholde eiendomsvirksomheten?– Rom skal bli et fullskala eiendomsselskap med kompetanse i hele verdikjeden. Hittil har vi i hovedsak håndtert prosessen fra råtomt til reguleringsplan selv og kjøpt øvrige tjenester eksternt. I fremtiden vil vi også reise byggene. – Vil dere ikke bygge opp driftskompetanse?– Driften vil bli håndtert av en ekstern leverandør. Enkelte strategiske eiendommer vil imidlertid bli beholdt i egen portefølje. Det meste av ferdigutviklet eiendom vil imidlertid bli solgt. Organisasjonen må vokse i takt med oppgavene. 1. januar 2007 begynner 40 tidligere Aberdeen-ansatte i Rom slik at Pål Berger får 60 undersåtter. Regions-kontorene i Trondheim og Kristiansand skal hver ha en håndfull av dem.– Organisasjonens oppgave er å skape merverdier for NSB gjennom utvikling og risikoavlastning. Før var horisontene korte. Nå skuer vi adskillig lenger inn i fremtiden, smiler Rom-sjefen.