– Mer konservative utlendinger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser den seneste bankundersøkelsen til Union Gruppen, som utgis fire ganger i året. Undersøkelsen tar utgangspunkt i marginer for et standard godt kontorprosjekt sentralt i Oslo med sikre leieinntekter, markedsleie, 2 prosent årlig nedbetaling og 70 prosent belåning.

– Bankundersøkelsen viser at utlendingene velger lavere belåningsgrader enn norske investorer, ca. 10 prosentpoeng ifølge en av bankene i undersøkelsen. Utlendingene velger også i større grad å binde renten og har en litt mer konservativ tilnærming enn norske investorer, sier analysesjef Jo W. Gullhaugen (bildet) i Union Gruppen i et videoinnslag på selskapets hjemmesider.

Godtar kravGullhaugen sier videre at de utenlandske investorene også er mer tilbøyelige enn de norske til å akseptere strenge covenantstrukturer, fordi de er vant med dette hjemmefra. Med andre ord aksepterer utenlandske investorer at bankene setter en del krav til økonomiske nøkkeltall som soliditet, likviditet, rentedekningsgrad osv. for å yte dem lån.

Den nye lederen i Newsec, Jon H. Dahlberg Årstad, uttaler i augustutgaven av bladet NæringsEiendom at de jobber med en del tyske og nordiske banker på finansieringssiden. Dette er banker som ellers ikke er i det norske markedet, og som «ingen» har hørt om. Signalene er annerledes fra Union Gruppen.

– Når det gjelder konkurransen fra utenlandske banker uten tilstedeværelse i Norge, så fremstår denne nærmest som ikke-eksisterende, hevder Gullhaugen i innslaget.

Får problemerI august kom meldingen om at BN Bank avvikler satsingen mot bedriftsmarkedet, som betyr at lån til næringseiendom for 32 milliarder kroner må finne nye långivere. Gullhaugen sier i innslaget at med unntak av én bank, nevner samtlige banker at dette vil ha betydning for lånevilkårene.

– Bankene mener at det er sannsynlig at en del av kundene vil få problemer med å refinansiere hos andre banker til tilsvarende vilkår. Særlig gjelder dette blant små aktører, der BN Bank hadde en viktig rolle. Innenfor dette segmentet blir konkurransen svakere, og det ventes at dette gir seg utslag i noe økte marginer i dette segmentet, sier analysesjefen.

Den seneste undersøkelsen til Union viser ellers at standard egenkapitalkrav til et alminnelig trygt kontorprosjekt i Oslo er 30 prosent. Kravene fra de syv bankene i undersøkelsen varierer fra 28 prosent til 38 prosent.

SjanseløsNår det gjelder gjennomsnittlig bankmargin i den seneste undersøkelsen var den altså på 168 basispunkter, 1,68 prosentpoeng. Det er lavere enn den marginen BN Bank i august overfor NE nyheter hevdet de måtte ha bare for å få dekket kapitalkostnadene. I tillegg kommer marginpåslaget for å dekke driftskostnader og påregnelige tap/risiko.

Bankmarginene har ellers stabilisert seg og går litt oppover, men de var betydelig høyere for et par-tre år siden. Unions bankundersøkelse for første kvartal 2013 viste eksempelvis en gjennomsnittlig margin på hele 2,62 prosent(poeng) med de samme forutsetningene.