Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Markedsverdiformelen innebærer at festeavgiften skal utgjøre råtomtverdi x festerente i form av statsobligasjonsrente, med et visst påslag.
Tomtefesteloven § 15 annet ledd om næringsfeste bestemmer at begge partene kan kreve den avtalte festeavgifta regulert ”i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, om dei ikkje tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller dei har avtalt regulering på anna måte”. Slik regulering kan skje hvert tiende år med mindre noe annet er avtalt. I de fleste næringsfesteforhold er det avtalt at festeavgiften skal reguleres i samsvar med markedsverdi (og ikke bare i samsvar med pengeverdi eller konsumprisindeks).
Med dagens historisk lave rentenivå reiser en henvisning til ”markedsverdi” eller lignende, nye rettslige spørsmål. Oslo tingrett har i en dom 10. desember 2015, der undertegnede var prosessfullmektig for bortfesteren, kommet med noen prinsipielle uttalelser som vil kunne skape presedens. Vi kommer straks tilbake til dommen, men skal først se på hva som er det tradisjonelle utgangspunktet for å festlegge markedsverdien ved næringsfeste, nemlig ”råtomtverdien x festerenten”.
Høyesterett slo i 2001 fast at årlig festeavgift fastsatt etter ”markedsverdi” skal tilsvare produktet av råtomtverdi x festerente. Samtidig slo Høyesterett fast at tomteverdien skal gjenspeile prisen vanlige kjøpere er villige til å gi for tomten ved frivillig salg og at festerenten skal sikre bortfester en ”normal, rimelig avkastning” av den verdien tomta representerer:
”Avkastningen skal fastsettes under hensyn til rentenivået på reguleringstidspunktet. Dette innebærer … at bortfester skal sikres det som ville ha vært en normal, rimelig avkastning av de verdier festearealet representerer, dersom arealet var blitt solgt og pengene plassert på en annen måte.”
Utgangspunktet for festerenten er rentenivået på reguleringstidspunktet – og antatt rentenivå i festeperioden. Rettspraksis etter høyesterettsdommen fra 2001 har vært konsekvent på at en ser hen til renten på statsobligasjoner (eller innskuddsrenter på særskilte vilkår) for tilsvarende lengde som festekontrakten. Ettersom festeavgiften skal tilsvare en realavkastning, legges det til et påslag fra statsobligasjonsrenten for administrasjon og risiko. Dette påslaget varierer i rettspraksis fra 0,50 til 1,00 prosentpoeng, med avvik i begge ender av skalaen på grunn av konkrete forhold knyttet til den enkelte eiendom.
Med dagens statsobligasjonsrenter – der femårsrente (for januar 2016) ligger rundt 0,85 % og tiårsrente rundt 1,45 % – skulle dette tilsi en festerente på henholdsvis 1,35 til 1,85 % for festekontrakter med femårige justeringsintervaller og 1,95 til 2,45 % for tiårskontrakter.
Oslo tingrett avsa 10. desember 2015 en dom (sak 14-197615) som viser at den tradisjonelle formelen gjengitt ovenfor kommer til kort ved dagens historisk lave rentenivå.
Saken gjaldt en næringseiendom på Ensjø i Oslo på ca. 9.300 kvm, med en bygningsmasse på ca. 11.100 kvm (i hovedsak lager). Eiendommen er regulert til industriformål, men partene var enige om at påregnelig utnyttelse er bolig, da den omfattes av Oslo kommunes planleggingsprogram for Ensjø. Festeavgiften kunne reguleres hvert femte år ut fra markedsverdi. Tvisten var knyttet til festeavgiften pr. reguleringstidspunkt 1. juli 2014. Partene var verken enige om eiendommens verdi som råtomt for boligformål eller hvilken rentefot (festerente) som skulle benyttes.
Råtomtverdien er mindre interessant her. Det forelå en rekke takster, og tingretten falt ned på en verdi noenlunde på i midten. Det som derimot er interessant i vår sammenheng, er tingrettens behandling av hvilken rentefot som skulle legges til grunn.
Pr. reguleringstidspunktet 1. juni 2014 var renten på femårige statsobligasjoner 1,70 %. En skulle følgelig tro, ut fra den tradisjonelle ”formelen” nevnt over, at tingretten ville sette festerenten til et sted mellom 2,20 og 2,70 % eller i alle fall mellom 2,00 og 3,00 %. Men nei; tingretten satte festerenten til 3,73 %, dvs. over to prosentpoeng over statsobligasjonsrenten. Hvorfor?
Tingretten tok utgangspunkt i Høyesteretts uttalelse fra 2001 om ”normal, rimelig avkastning”, og pekte på at dette under ”normale renteforhold” i stor utstrekning kan knyttes til renten på statsobligasjoner. Deretter uttalte tingretten:
”Problemet i den foreliggende sak er at rentenivå så vel på statsobligasjoner som ved innskudd på særvilkår i bank, nå er blitt så lavt at denne form for plassering ikke lenger kan sees som noen fornuftig plassering av kapital. … Etter rettens oppfatning innebærer dette at rentenivået på statsobligasjoner og på bankinnskudd fremdeles må være en av de faktorer som påvirker festerenten, men at dess nærmere den kommer null, dess mindre betydning får den.”
Tingretten drøftet deretter både kommunal praksis på lignende avtaler (5,00 til 5,50 %) og forventet avkastning ved investering i fast eiendom (5,00 til 7,00 %) som alternativer, men fant ikke grunn til å legge særlig vekt på disse. Tingretten la derimot betydelig vekt på forventet avkastning i aksjemarkedet og rettspraksis (fra lagmannsrettene) de senere år, selv om denne gjennomgående var knyttet til en høyere statsobligasjonsrente. Tingretten fant at en rentefot i underkant av 4,00 % passet godt med at Norges Bank Investment Management (”Oljefondet”) over tid forventer en avkastning på aksjer på 4,00 %. Aksjer er riktignok mer usikre enn eiendom, men ved sterk spredning reduseres denne risikoen. Kombinert med en ”meget vid og vag vurdering av hvilken avkastning eiendomseiere normalt har kunnet forvente av festetomter”, fastsatte tingretten festerenten til 3,73 %.
Dommen er anket. Frem til lagmannsrettens avgjørelse foreligger om ett års tid, vil det være spennende å se hvorvidt tingrettens metode for å finne fram til ”rimelig, normal avkastning”, i stedet for å benytte ”statsobligasjonsformelen” ukritisk, vil bli fulgt opp i tilsvarende saker.
———————-
Artikkelen er skrevet av advokat og partner Borgar Høgetveit Berg i Thommessen. Han er tilknyttet firmaets kompetanseområde for tvisteløsning. Han bistår klienter med tvisteløsning og prosedyre innen erstatnings-, tings-, pante-, konkurs-, kontrakts- og forvaltningsrett.
