Ingen absolutt driveplikt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er temaet i et nyhetsbrev fra advokatfirmaet Wiersholm. Utgangspunktet er leiekontraktens bestemmelser, der det ofte vil fremkomme at leietaker skal drive en bestemt form for virksomhet i lokalene. Med mindre annet fremgår av kontrakten, vil leietaker være bundet av en slik begrensning.

Det finnes imidlertid leiekontrakter som ikke har en like klar ordlyd som formuleringene i eksempelvis standardkontraktene fra Huseiernes Landsforening. I disse kontraktene må leieobjektet kun benyttes i en type virksomhet, men i tillegg er det tilføyd et siste punkt som gir leietaker rett til «fritt å disponere lokalene som lager, kontor eller annet som leietaker måtte se seg tjent med».

OppbevaringWiersholm skriver at isolert sett taler siste setning for at leietaker har rett til å disponere hele lokalet som lager, kontorer eller liknende, uten å måtte drive noen form for forretningsvirksomhet. I praksis har leietaker muligheten til å la lokalene stå tomme, bortsett fra en viss form for oppbevaring.

Sett under ett kan en slik bestemmelse tale for at leieobjektet skal benyttes til en bestemt form for virksomhet. Leietaker skal imidlertid ha mulighet til å omgjøre deler av lokalene til lager, kontorer eller liknende etter behov og i tråd med den virksomhet som leietaker plikter å drive.

Momenter som taler for sistnevnte tolkningsalternativ, er ifølge Wiersholm om det er avtalt omsetningsbasert leie. Denne typen leiesumsberegning tilsier at meningen har vært at det skulle drives omsetningsbasert virksomhet i hele eller deler av lokalene i hele kontraktens løpetid.

Lang og uoppsigeligEt annet moment i vurderingen er om leiekontrakten er inngått for en lang og uoppsigelig periode, og om leietaker har opsjon til å fornye på samme vilkår. I dom avsagt av Høyesterett 17. mars 1973 er det lagt til grunn at fraflytting av leielokalene uten mulighet for utleier til å si opp eller heve leiekontrakten, vil kunne ramme utleier negativt:

“Stengte butikklokaler vil kunne skade eiendommens renommé og derigjennom forringe dens verdi”, heter det blant annet i dommen. Wiersholms oppfatning er at ved tolkningstvil i tilfeller som ovennevnte, bør tvilen komme utleier til gode.

Forretningslokaler forutsetter at det drives virksomhet, og at stengte lokaler vil kunne skade både eiendommens, samt omkringliggende eiendommers omdømme. Advokatfirmaetanbefaler likevel utleier å være oppmerksom på problemstillingen, samt å formulere punktet om leietakers driveplikt så nøyaktig som mulig.

SanksjonsmuligheterI en dom fra lagmannsretten avsagt 1. april 2009 er det lagt til grunn at det ikke er en tvangssanksjonert plikt for en leietaker, som har avsluttet et leieforhold til butikklokaler, å flytte tilbake for å fortsette leieforholdet i henhold til leiekontrakten. Utleier hadde i saken fremsatt et krav om at leietaker skulle fortsette sin virksomhet.

Et alternativ for utleier er å heve leiekontrakten. Hovedvilkåret for en heving er at leietakers handling kan karakteriseres som et vesentlig mislighold av leiekontrakten. Kan det legges til grunn at leietaker har driveplikt i henhold til leiekontrakten, mener Wiersholm at permanent fraflytting av lokalene i mange tilfeller må kunne anses som et vesentlig mislighold fra leietakers side.

Et annet alternativ for utleier er å kreve erstatning dersom leietaker fraflytter lokalene. En forutsetning er da at utleier kan påvise at han har lidt et økonomisk tap. For leiekontrakter med omsetningsbasert husleie, vil det ifølge Wiersholm være mulig å argumentere for at utleier lider et økonomisk tap ved at han kun får innbetalt minimumsleien. Utleier må da kunne bevise at den omsetningsbaserte leien ville vært høyere enn minimumsleien i fremtiden.