Har husleiegarantien noen verdi?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den typiske garantiklausulen i en leiekontrakt innebærer at leietaker pålegges å fremskaffe en bankgaranti med et visst innhold innen leieforholdet tar til. Det er i denne forbindelse viktig å merke seg at det kun er leietager som er bundet av leiekontraktens garantibestemmelse – utleiers rettigheter overfor banken (garantisten) reguleres av garantidokumentet. I den grad det er uoverensstemmelser mellom leiekontrakt og garantidokument, vil banken således ha rett til å forholde seg til garantidokumentet.

Begrenser ansvarEttersom banken – naturlig nok – ønsker å begrense sitt ansvar mest mulig, og den ikke er kontraktsrettslig forpliktet etter leiekontrakten, bør ut-leier ha som utgangspunkt at garantien ikke oppfyller utleiers forventninger og krav. Presumsjonen forsterkes ved at leietager – naturlig nok – ønsker å betale minst mulig for garantien. Leietager er derfor som regel tjent med ikke å kreve endringer i garantien i bankens disfavør, da dette raskt vil medføre høyere pris. Utleier kan med andre ord ikke regne med at leietager frivillig ivaretar utleiers interesser i forbindelse med utformingen av garantien.Der utleier kun har registrert mottagelse av en “standard” husleiegaranti fra en av landets banker, for deretter å putte den ned i skuffen, kan mye tale for at han burde hente den frem igjen for å kontrollere hva som faktisk står der.For ordens skyld presiseres følgende: Utleier kan aldri kreve at leietager fremskaffer en bedre garanti enn det som følger av leiekontrakten. Forutsetningen for at utleier kan fremme innsigelser mot en garanti som leietager presenterer, er således at den ikke oppfyller leiekontraktens krav.

Varsellamper ved leieforholdets startEtter å ha sett en rekke såkalte “standard” husleiegarantier, har utleier som regel mye å sette fingeren på. Ved gjennomgåelsen av garantien, bør utleieren i hvert fall stille seg følgende tre spørsmål:

1. Hvilke mislighold omfattes av garantien?De fleste leiekontrakters garantibestemmelser slår fast at garantien skal sikre samtlige av leietagers forpliktelser etter kontrakten. En garanti som sikrer “rettmessig betaling av husleie” bør da ikke aksepteres, ettersom eksempelvis tap som følge av manglende vedlikehold eller istandsetting ved leietagers fraflytting i så fall ikke vil kunne kreves dekket. Mange banker forsøker imidlertid å begrense sitt ansvar ved ovenstående formulering.

2. Er garantien oppsigelig?Enkelte banker forbeholder seg retten til å si opp husleiegarantien på et hvilket som helst tidspunkt, noe som må være uakseptabelt for utleier. Den banken som stiller husleiegarantien, er som regel også leie-tagers faste bankforbindelse. Dersom banken følger med, vil den derfor gå til opp-sigelse av garantien når leietagers økonomi begynner å vise svakhetstegn. På et slikt tidspunkt vil leietager naturlig nok ikke være i stand til å skaffe en ny garanti fra en annen bank. Utleier må med andre ord sørge for at garantien ikke kan termineres uten utleiers samtykke.

3. Hvor lenge løper garantien?Enkelte bankers husleiegarantier slår fast at garantien bortfaller på det tidspunkt leieforholdet opphører, hvilket i utgangspunktet bør være akseptabelt for utleier. Når garantien samtidig slår fast at utleiers krav må være fremsatt overfor banken innen utløpet av garantitiden, blir utløpsdatoen imidlertid uakseptabel. Utleier vil i mange tilfeller først ha anledning til å konstatere leietagers kontraktsbrudd etter at leieforholdet er opphørt – for eksempel i forbindelse med manglende vedlikehold eller istandsetting ved fraflytting. Dersom garantien utløper samtidig med utløpet av leieperioden, og det ikke er anledning til å melde krav etter dette tidspunkt, vil banken kunne nekte å dekke utleiers tap her.

Oppfølging underveisEn husleiegaranti vil som regel lyde på et bestemt beløp, gjerne et beløp som tilsvarer tre eller seks måneders husleie ved leieforholdets start. Ved en løpende oppjustering av leien (for eksempel i henhold til KPI), bør utleier også kreve oppjustering av garantibeløpet. Hvor ofte garantibeløpet bør oppjusteres, vil blant annet avhenge av garantibeløpets størrelse, størrelsen på endringene i leien, samt leietagers generelle soliditet.Utleier bør også sørge for å orientere banken om formelle og reelle endringer i leieforholdet, og be om bankens samtykke til endringene der dette er påkrevd. Ved skifte av leietager, er det åpenbart at garantien faller bort hvis ikke banken uttrykkelig bekrefter at den nå skal gjelde for den nye leietageren. Men også ved skifte på utleiersiden kan garantien være formulert slik at den faller bort dersom banken ikke samtykker i overdragelsen.

Måtte betaleI en (rettskraftig) dom fra Oslo tingrett, avsagt 30. mai 2003, hadde utleier solgt utleieeiendommen etter at bankgarantien var utstedt. Garantien hadde følgende passus: “Garantien kan ikke transporteres uten garantiens samtykke.” Ettersom banken ikke hadde gitt sitt samtykke til overdragelsen, hevdet den at den nå var fri sitt ansvar etter garantien. Tingretten kom etter en konkret tolkning av garantien til at bestemmelsen bare kunne anses som en ordensbestemmelse, slik at banken ble dømt til å betale i henhold til garantien. Dommen er etter vårt skjønn korrekt, men den gir ingen sikkerhet for at garantier med en noe annen formulering blir tolket slik at manglende godkjennelse av et eiendomssalg automatisk medfører bortfall av ansvar for banken.Ved eventuelle kontraktsbrudd fra leietagers side, bør banken varsles raskt – eventuelt ved avsendelse av et betinget krav. Dersom utleier viser for stor passivitet overfor banken, vil hans krav etter garantien kunne gå tapt som følge av reklamasjonsregler fastsatt i garantidokumentet eller bakgrunnsretten. Pådrar utleier seg ekstraomkostninger i form av inkasso- og/eller advokatutgifter i forbindelse med leietagers kontraktsbrudd, må han være klar over at disse utgiftene ikke omfattes av alle “standardgarantier” bankene opererer med.

BudskapetMoralen for utleier er enkel, og kan oppsummeres i følgende to punkter:Les garantidokumentet når det mottas! Er garantien uakseptabelt, bør den umiddelbart sendes i retur til leietager, med beskjed om at han må fremskaffe en garanti i tråd med leiekontrakten.Følg opp garantien underveis! Plukkes garantidokumentet først frem fra skuffen når det er endelig konstatert at leietager ikke kan oppfylle sine forpliktelser, kan den i verste fall være null verdt.