Håper på 190 mill.

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Realia fikk i mars oppdraget på vegne av NITO å selge fire seksjoner i Sameiet Lakkegata 3-9 på østsiden av Akerselva og langt ned mot Bjørvika. Organisasjonen disponerte arealer på til sammen 4735 kvadratmeter, der verditaksten for seksjonene var satt til 122 millioner kroner.

Men Olof Schou i Realia opplyste til NE nyheter i juni at markedet var mer interessert i å kjøpe hele eiendommen. For å få til det, måtte man overbevise de andre seksjonseierne, som så har sagt ja.

Et ferskt prospekt viser derfor at det er hele eiendommen (bildet) på 8439 kvadratmeter som nå er til salgs, fordelt på fire hjemmelsinnehavere som til sammen eier syv seksjoner. Tomten er på 1369 kvadratmeter, mens bygget er fra 1983, men ifølge prospektet generelt oppgradert.

Etasjeplanene ligger på 1000-1100 kvadratmeter. Leietakere er NITO, arbeidsorganisasjonene Stafo og Delta (YS) og Lakkegata 3 AS, som er eid av diverse advokatfirmaer. Eiendommen selges som den er, «as is», og er vurdert å være fullt utnyttet.

Brutto årlige leieinntekter utgjør ifølge prospektet 14,2 millioner kroner, der kontorleien er 1800 kroner per kvadratmeteren, lagerleien 900 kroner, mens parkeringsleien utgjør 14 400 kroner per plass i året. Leieavtalene løper imidlertid ut allerede 1. desember 2016, som kan trekke ned prisen.

Når det gjelder eierkostnadene, er det henvist til normtall, ettersom selgerne gjennomgående har hatt seksjonene i sitt ordinære driftsregnskap. OPAK har lagt seg på eierkostnader på 200 kroner kvadratmeteren, svakt over gjennomsnittstallene fra OBOS Basale.

Det blir 1,69 millioner kroner i samlede eierkostnader. Men, det er også ledige arealer i bygget som reduserer bruttoleien til 13,06 millioner kroner og dermed nettoleien til 11,37 millioner kroner.

Verdivurderingen fra OPAK fra september i år tilsier en salgspris på 190 millioner kroner, 22 500 kroner kvadratmeteren. Gitt at denne prisen oppnås, snakker vi om en netto direkteavkastning – yield – på temmelig nøyaktig 6 prosent, som OPAK har brukt som kapitaliseringsfaktor.

En fullt utleid eiendom hadde gitt en yield på 6,6 prosent, gitt samme prisantydningen, men denne ville trolig da ha vært høyere. Endres yielden med 0,25 prosentpoeng, endrer det verdien av eiendommen med ca. 8 millioner kroner.