Eiendomsaktørene er uenige

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Da adm. dir. Øystein A. Landvik i Norsk Nærings Megling (NNM) satte ned leieprisene i de fleste segmentene med en femtilapp i sin markedsrapport i høst, førte det til ramaskrik blant mange næringsmeglere. Mange mente Landvik denne gang tok fullstendig feil i sine prognoser, og i verste fall ville han være med på å kjøre prisene ned. I sin siste markedsrapport har Landvik valgt å holde prisene stabile.– Om vi fikk mye kjeft? Ja, det gjorde vi. Men vi mente det var riktig å diskontere for strengere rentevilkår, sier Øystein A. Landvik til NæringsEiendom.– I ettertid ser vi da også at prognosene var riktig; pris-nivået i de fleste segmenter har falt noe, men later nå til å ha stabilisert seg. I vår siste markedsrapport har vi derfor tatt utgangspunkt i at prisene flater ut, sier Landvik.

Blodig

Denne oppfatningen deler han med flere aktører i bransjen, deriblant adm. dir. Thor Bjørdal i Bjørdal Partners. Bjørdal tror ikke prisene faller ytterligere.– Jeg tror markedet blir ganske flatt i 1999. Jeg har ikke tro på særlig fall på leiesiden, sier Bjørdal.Han peker på at etterspørselen fremdeles er så stor at leiemarkedet foreløpig ikke berøres av større tilbud. Dette gjelder imidlertid ikke alle type lokaler. Bjørdal spår en mørk fremtid for gårdeiere med gamle og uhensiktsmessige lokaler.– Jeg tror eierne av gamle og uhensiktsmessige lokaler vil oppleve et blodig år. Det er ingen som ønsker å leie slike lokaler når det kan leies nyere og bra lokaler. Disse lokalene blir spesielt utsatt når alle de nye byggene blir ferdigstilt i løpet av året.I Olav Thon Gruppen opplyses det at man ennå ikke har merket noe til synkende leiepriser. Men Jørn Skovly i Olav Thon Gruppen tror på fallende leiepriser på sikt.– Per i dag har vi ikke merket noe til synkende leiepriser. Men på sikt vil dette trolig skje, sier Skovly til NæringsEiendom. Han legger flere forutsetninger til grunn for dette scenarioet, og renteutviklingen står sentral.

Psykologi

Det psykologiske har også mye å si, skal vi tro Jørn Skovly.– En vedvarende høy rente vil virke negativt, men markedet er tuftet på psykologi. Nå er det mange som trekker seg fra planlagte utvidelser av leiekontrakter, fordi de forventer trangere tider. Det er vanskelig å forutsi hvordan renten utvikler seg, men så lenge folk tror renten vil holde seg på det nivået den er i dag, betyr det at man er forsiktigere med investeringene.– Hvordan tror du renten utvikler seg i 1999?– Det tør jeg ikke å si noen ting om. Det er helt åpent. Men utviklingen i oljeprisen står jo sentral, og det er lite som tyder på at oljeprisen stiger.– Teoretisk bør renten opp for å styrke kronen, men samtidig tilsier hensynet til folk flest at renten bør ned – hvilken utvikling tror du er mest sannsynlig, Skovly?– Det vi har sett til nå, er at heving av rentene ikke har virket permanent på kronekursen. Å heve rentene ville være uspiselig for folk flest. Jeg tror vi kan utelukke økende rente.– Men du forventer altså lavere leiepriser i 1999?– Ja, jeg gjør det. Med så mye negativitet rundt om kan vi oppleve et slags selvoppfyllende profeti, slutter Jørn Skovly i Olav Thon Gruppen.

Sårbar

Typisk for utviklingen i eiendomsprisene er at når rentene stiger, faller prisen på fast eiendom. Karakteristisk er det også at verdien på de børsnoterte eiendomsselskapene falt mer enn totalindeksen på Oslo Børs i takt med rentestig-ningene i fjor. Dette understøtter teorien om at eiendom i større grad enn andre næringer er svært sårbar for økning i finansutgiftene. På samme måte svinger aksjeverdiene på de børsnoterte eiendomsselskapene tilsvarende oppover når rentene faller. Eiendomsmiljøet følger derfor renteutviklingen med argusøyne.Odd Rune Austgulen i Indre By Eiendom er av dem som vektlegger renteutviklingen for hvordan markedet utvikler seg.– Jeg tror prisene på næringseiendom vil falle. Men det forutsetter at renten holder seg på det samme nivået som den er på i dag. Rentefall vil virke gunstig inn.Austgulen er kritisk til hvordan pengepolitikken har vært håndtert av de styrende organer.– Jeg er stiller meg undrende til hvordan finansministeren og sentralbanksjefen (Kjell Storvik, red. anm) kunne komme på kollisjonskurs.Uenighet mellom slike sentrale aktører skaper stor usikkerhet blant folk, sier Odd Rune Austgulen.Thor Bjørdal i Bjørdal Partners tror markedet nå har innfunnet seg med rentenivået vi har i dag, og at prisene på fast eiendom ikke vil falle ytterligere.– I høst har prisene falt 15-20 prosent. Jeg tror ikke de vil falle særlig mer. Mye avhenger av utviklingen innen oljeprisen og rentene.– Dine spådommer om stabile priser forutsetter med andre en ord en rente på et lavere eller like høyt nivå som idag?– Ja, nettopp. Stiger renten – hvilket jeg tviler veldig på, blir situasjonen en annen, sier Thor Bjørdal.