CBD på topp, Stavanger på bunn

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

MSCI la i forrige uke frem tallene for den årlige norske eiendomsavkastningen, IPD Norway Annual Property. Den viste en totalavkastning på pene 11 prosent, den høyeste årlige avkastningen siden 2007. Det reduserte avkastningskravet i markedet, yieldfallet, får hovedæren for den gode fjorårsavkastningen. 

Men avkastningen i de ulike delsegmentene varierte mye, som den pleier å gjøre. I tabellen under har vi rangert totalavkastningen (noe avrundet) i de ulike segmentene, gitt tallene fra MSCI. I tillegg er det med MSCI som kilde satt opp utviklingen for henholdsvis yielder, markedsleie og arealledighet i de ulike segmentene.

Avkastning 2015

SegmentAvkastningYieldLeieLedighetKontor CBD16 %NedNedOppKjøpesentre12 %NedOppUendretKontor Oslo sentrum11 %NedUendretOppKontor Oslo sør/øst11 %NedUendretUendretKontor Oslo vest/nord10 %NedNedOppHandel – øvrig9,5 %NedUendretUendretKontor Trondheim9,25 %NedUendretUendretKontor øvrig Norge8 %NedNedUendretKontor Bergen7 %NedOppOppIndustri/logistikk6,75 %NedUendretUendretKontor Stavanger4,75 %NedNedUendretEiendom totalt11 %NedUendretOpp

Kilde: MSCI

I særklasseDet klart beste delsegmentet i 2015 var altså Oslos prestisjeområde CBD, Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Her var totalavkastningen formidable 16 prosent, etter en anslått verdiøkning på nærmere 12 prosent. Direkteavkastningen bidro med rekordlave 4,5 prosentpoeng (se under).

Nest beste segment i fjor var kjøpesentrene i Oslo med en totalavkastning på 12 prosent, hvorav verdistigningen bidro med 7,5 prosent(enheter), direkteavkastningen med de resterende 4,5 prosentenhetene. Håvard Bjorå i MSCI var imidlertid skeptisk til kjøpesentrene på presentasjonen for ett år siden.

– Det er ingen andre segmenter som er priset så skarpt som kjøpesentrene, og det må investeres mye kapital i sentrene, sa han. Bjorå mente i mars 2015 at det kan ligge an til en negativ utvikling i kontantstrømmen for sentrene.

OverraskendeVi ser ellers av tabellen at kontoreiendommene i Oslo sentrum var tredje beste segmentet i 2015 med 11 prosent avkastning, men faktisk gjorde – noe overraskende – kontoreiendommene i randsonene i Oslo øst og sør det like bra. Mindre overraskende var det at Stavangers kontormarkedet gjorde det dårligst, med en anslått totalavkastning på ca. 4,75 prosent. Her bidro verdiendringer negativt med 1,5 prosentenheter.

Rentefallet har imidlertid sin pris. I svært mange av delsegmentene er det målt de laveste løpende inntektene siden målingen startet for 16 år siden. Og det er primært rentefallet og det lavere avkastningskravet som drev opp eiendomsverdiene i fjor.

Blant segmentene som oppnådde den laveste direkteavkastningen i fjor, var CBD med rundt 4,5 prosent. Toppnivået i dette segmentet siden tusenårsskiftet har vært over 7 prosent. Kjøpesentrene nådde også nye bunn-nivåer i fjor med rundt 4,75 prosent, nesten 3 prosentpoeng under historisk topp. Bjorå fikk sånn sett nokså rett i sin spådom.

Bedre i sentrumMSCI mener at direkteavkastningen for øvrige kontoreiendommer i Oslo sentrum i 2015 lå på 5,5 prosent, og her har vi så vidt vært under 5 prosent. Men både eierne av kontoreiendommer i Oslo sør og øst, industri-og logistikkeiendommer og øvrige handelseiendommer måtte i fjor tåle tidenes laveste direkteavkastning.

Bedre gikk det da for kontoreiendommer i Bergen, som med en anslått direkteavkastning på ca. 6,25 prosent prosent er godt over den historiske bunnen på drøyt 4,5 prosent.

BetenkeligFor utleierne er det betenkelig at MSCI og Bjorå har identifisert et negativt potensial på kort sikt for leiekontraktene i så å si alle segmentene. Kun i CBD er det håp om litt høyere leier for kontrakter som inngås den nærmeste tiden.

I Oslo sentrum ser det ut til å bli uendret nivå, mens i flere segmenter anslår MSCI et fall i området 50-200 kroner kvadratmeteren. Det verste reforhandlingspotensialet ser det ut til å være i de østlige og sørlige randsonene i Oslo, om lag 400 kroner. Det høres ekstremt mye ut i områder der de typiske leienivåene ligger på et godt stykke under 2000 kroner kvadratmeteren.