Bustadoppføringslova – en ukjent lov for mange?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Bakgrunnen for Bustadopp-føringslovaI de senere tiårene har lovgiver ønsket å styrke forbrukernes stilling i norsk kontraktsrett. Først ute var kjøpsloven. Denne er senere etterfulgt blant annet av avhendingsloven og håndverker-tjenesteloven. 1. Juli 1998 ble bustadoppføringslova satt i verk. Felles for disse lovene er at de styrker forbrukervernet ved at det er liten eller ingen adgang til å fravike loven til skade for forbruker. Eventuelle avtaler som strider mot lovens minstevern, vil ikke kunne gjøres gjeldende. Arbeidet med bustadoppføringslova ble påbegynt av det såkalte forbrukerentrepriseutvalget. Dette utvalget avga to utredninger, ”forbrukerentreprise” og ”kjøp av ny bustad” Når lovgiver valgte å vedta en samlet lov for så mange ulike kontrakter, kan dette ha ført til at loven ikke har fått slik oppmerksomhet den fortjener hos alle som berøres.

Skille mellom forbrukerentreprise og salg av nye boligerEn entreprisekontrakt inngås mellom en byggherre og en eller flere entreprenører. Det finnes et utall ulike varianter, avhengig av hvordan risikoen i kontraktene er fordelt. I en totalentreprise er normalt entreprenøren overfor byggherren ansvarlig for et komplett bygg, mens andre kontrakter kan være organisert slik at byggherren, overfor den enkelte entreprenør, selv anses som leverandør og derved er ansvarlig for deler av bygget eller prosjekteringen.Salg av nye boliger skjer også i mange varianter. Et vanlig struktur er at utbygger inngår avtaler om prosjektering. Deretter legges boligene ut for salg, gjerne markedsført gjennom en eiendomsmegler. I mellomtiden har utbygger inngått de nødvendige entreprisekontrakter, og byggingen starter først når et tilstrekkelig antall boliger er solgt. Den åpenbare ulikheten mellom disse er kontraktssituasjonen. I entreprisetilfellene har forbrukeren inngått kontrakt direkte med entreprenørene, mens han ved kjøp av ny bolig normalt kun forholder seg til utbygger.

Lovens begrepsbrukI entrepriseretten benyttes begrepene byggherre og entreprenør, hvor sistnevnte rent faktisk utfører det avtalte håndverksarbeid. Ved salg av nye boliger har begrepene normalt vært annerledes. Utbygger ble omtalt som byggherre, de som utførte arbeidet var entreprenører, mens den som skulle overta boligen kalles kjøper. Bustadoppføringslova snur opp ned på disse begrepene. Den som selger omtales nå som entreprenør. Dette uavhengig av om han faktisk utfører håndverksmessig arbeid, eller kun er utbygger. Utbygger er derfor entreprenør i kontrakten med kjøper, mens han er byggherre i entreprisekontrakten som ligger bak. Noen hver kan bli forvirret av mindre. Kjøper derimot, omtales i loven som forbruker. Bustadoppføringslova skiller også i noen grad mellom forbrukerentreprisekontraktene og kontraktene om kjøp av ny bolig. Dette gjøres i lovens § 1 om virkeområde, hvor førstnevnte omfattes av § 1 a, mens sistnevnte er omfattet av § 1 b. Vi går ikke nærmere inn på definisjonene i denne bestemmelsen.I det følgende behandles kun kontraktene som er omfattet av § 1 b, altså salg av nye boliger.

Grensen mellom Bustadopp-føringslova og AvhendingslovenBustadoppføringslova gjelder når arbeidet som entreprenøren (altså selger eller utbygger) skal stå for, ikke er fullført på avtaletidspunktet. Avhendingsloven derimot, gjelder nå i realiteten kun ved salg av brukte boliger og tomter. Begrepet fullført skal tolkes bokstavlig, slik at dersom det eksempelvis kun gjenstår å legge gulv eller male vegger på det tidspunkt kjøpekontrakten blir inngått, vil bustadoppføringslovaregulere forholdet. Denne grensedragningen medfører at kjøpekontrakter i samme leilighetskompleks kan være regulert av forskjellige lover. Dersom kontrakten med forbruker A blir inngått før boligen er fullført gjelder bustadoppføringslova, mens dersom kontrakten med kjøper B blir inngått etter ferdigstillelsen gjelder avhendingsloven.

Noe å tenke på for utbyggere?Noe av det som i særlig grad kjennetegner entrepriseretten er adgangen til å endre innholdet i kontrakten i tiden mellom inngåelse og overtakelse, retten til dagmulkt ved forsinkelse, forbrukerens rett til avbestilling og den formaliserte prosedyren ved overtakelse. Bustadoppføringslova medfører at disse reglene også vil gjelde ved kontrakter om salg av nye boliger. Vi minner her om at loven er ufravikelig, slik at det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven. Forbrukeren har en ubetinget rett til å kreve endringer og pålegge entreprenøren tilleggsarbeid underveis i byggeprosjektet. Endringer kan også være negative, ved at forbrukeren ønsker noe mindre (eller billigere) enn det som opprinnelig ble avtalt. Grensen går ved at kravet eller pålegget må stå i sammenheng med det som er avtalt, og at dette ikke i omfang eller karakter skiller seg fra det som opprinnelig ble avtalt. For entreprenøren kan slike endringer og pålegg komme svært ubeleilig. Han må derfor organisere og bemanne prosjektet slik at forbrukerens krav kan imøtekommes. Etter loven regnes et berettiget krav om endring eller tillegg som en del av kontrakten, slik at entreprenøren er i mislighold dersom han ikke imøtekommer dette. Siden forbrukerens rettigheter ikke kan fravikes, vil en kontraktsbestemmelse som begrenser eller fratar forbrukeren slike rettigheter, ikke kunne gjøres gjeldende. For å imøtekomme entreprenørens krav på forutberegnelighet er det adgang til å avtale at forbrukeren ikke kan kreve endrings- eller tilleggsarbeid som endrer vederlaget med 15 % eller mer. På generelt grunnlag vil vi anbefale utbyggere å ta inn en slik begrensning i kontraktene. I tillegg har forbrukeren rett til å avbestille arbeidet. Kort sagt innebærer dette at forbrukeren kan gå fra kjøpet før overtakelsen. Verken kjøpsloven eller avhendingsloven inneholder slike regler, mens de er mer vanlige i entrepriseretten. I de årene som har gått siden bustadoppføringslova ble satt i verk, har markedet stor sett vært preget av prisøkning. Retten til avbestilling blir da sjeldnere gjort gjeldende fordi forbrukeren kan selge prosjektet selv. Uansett vil entreprenøren kunne selge den avbestilte boligen, gjerne til en høyere pris. Mer utfordrende kan avbestillingsretten være i et synkende marked. Konsekvensene for entreprenørene kan da bli betydelige. Retten til avbestilling gjelder frem til overtakelse, og kan ikke begrenses i avtalen. Ved avbestilling skal det foretas et økonomisk oppgjør hvor entreprenøren har krav på dekning av sitt økonomiske tap. I kontraktsretten kan en forsinkelse fra selgers side møtes blant annet med erstatningskrav fra kjøper. Dette er også systemet i avhendingsloven. Ofte er det vanskelig for kjøper å vinne frem med et slikt krav, siden det er betinget av at det påvises et økonomisk tap. I bustadoppføringslova er det gitt bestemmelser om dagmulkt, som er å regne som en standardisert erstatning ved forsinkelse. Dagmulkt er ikke betinget av økonomisk tap for forbrukeren, og kan derfor kreves straks det foreligger forsinkelse. Dagmulkten løper alle ukedager og skal utgjøre minst 1 promille av det samlede vederlaget, men ved salg av nye boliger kan det avtales 0,75 promille. Dagmulkten kan aldri være mindre en 0,5 % av folketrygdens grunnbeløp. I skrivende stund tilsvarer dette ca NOK 300. Dagmulktkravene kan bli betydelige, og vi anbefaler at entreprenøren så langt som mulig sikrer seg gjennom såkalte ”back to back” klausuler i sine kontrakter med de egentlige entreprenørene. Overtakelse skal normalt skje ved overtakelsesforretning. Begge parter har rett til å innkalle til slik forretning, med minst 7 dagers varsel etter at entreprenøren har meldt når arbeidet blir fullført. Overtakelsesforretning er en prosedyre hvor boligen gjennomgås av partene. Det bør utarbeides protokoll. Dersom den ene parten ikke møter etter lovlig innkalling, kan den andre gjennomføre forretningen alene. Entreprenøren kan imidlertid kun gjennomføre forretningen alene dersom innkallingen tilfredsstiller de krav til form og innhold som følger av loven. Dersom det ikke gjennomføres overtakelsesforretning, kan overtakelse skje ved faktisk bruk. Dette gjelder kun dersom arbeidet er fullført og forbrukeren har flyttet inn i boligen. Overtakelsen har viktige rettsvirkninger. Risikoen går da over fra entreprenøren til forbrukeren, samtidig som en eventuell dagmulkt slutter å løpe og reklamasjonsfristene starter. Det er derfor all grunn for entreprenøren til å sørge for at overtakelsen skjer så smidig som mulig.

Lovens betydning for eiendomsmeglereI eiendomsmeglerloven kapittel 3 er det gitt en rekke bestemmelser om hvordan oppdraget skal utføres. Eiendomsmegleren skal blant ivareta begge parters interesser og opptre i samsvar med god meglerskikk. For prosjektmeglere innebærer dette at det også stilles krav om at megleren må kunne opptre og gi råd i samsvar med bestemmelsene i bustadoppføringslova. Foruten bestemmelsene nevnt ovenfor, må en også kunne forvente at megler kan ivareta partenes interesser knyttet til reklamasjon og betaling.I forbindelse med megleroppdrag gjennomfører eiendomsmegleren ofte også det økonomiske oppgjøret mellom partene. Bustadoppføringslova inneholder i så måte bestemmelser av særlig viktighet. I kontraktsretten er det vanlig å avtale ytelse mot ytelse, altså at betaling skjer ved overtakelse. Dette er også hovedregelen i bustadoppføringslova. I entrepriseretten er det derimot ofte avtalt delbetalinger etter hvert som arbeidet skrider frem. Også bustadoppføringslova åpner for slik forskuddsbetaling. Ved salg av nye boliger kan det kun kreves forskuddsbetaling dersom forbrukeren samtidig får overført hjemmelen til eiendommen, altså at det utstedes skjøte. Alternativt kan entreprenøren stille garanti. Siden byggeprosjekt gjerne ikke blir seksjonert før lenge etter at boligene er solgt og arbeidet er langt fremskredet, må entreprenøren derfor stille garanti før det kan avtales forskuddsbetaling. I tillegg kan det ikke avtales forskuddsbetaling som i verdi overstiger det arbeid entreprenøren har utført, eller dersom det hviler heftelser på materialene i bygget, typisk ved byggelån. Dessuten skal minst 10 % av vederlaget utstå til sluttoppgjøret.Innbetalinger til eiendomsmeglerens klientkonto regnes ikke som betaling. Dette fordi forbrukeren etter eiendomsmeglerforskriften vil være eier av pengene. Betalingsreglene ovenfor vil derfor regulere utbetalinger fra megler til entreprenøren. Til sist er det verd å nevne bustadoppføringslovas nyskapning med deponering av omtvistet vederlag. Det vanlige har vært at deler av kjøpesummen holdes tilbake på meglers klientkonto ved uenighet om eksempelvis sluttoppgjøret. Dette gir entreprenøren liten sikkerhet siden forbrukeren er eier av pengene. Loven åpner derfor for deponering på egen konto som partene disponerer i fellesskap. Forskjellen på depot- og klientkonto er videre at betaling anses skjedd når pengene er kommet inn på en depotkonto. Forbrukeren kan derfor unngå å komme i mislighold med betalingen.