Best i vest

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av data fra Investment Property Databank (IPD), ifølge en regional halvårsrapport fra det ledende eiendomstjenesteselskapet CB Richard Ellis.

IPD-tallene viser at gjennomsnittlig totalavkastning de seneste 27 årene på Londons vestkant har vært pene 12,2 prosent. Det er mer enn det man kan forvente i årlig avkastning fra aksjemarkedet over lang tid (9-10 prosent).

Gjennomsnittsavkastningen i City har til sammenlikning vært 10,1 prosent i perioden, altså på høyde med langsiktig forventet aksjeavkastning. Det vil si, FTSE 100-indeksen har siden oppstarten i 1984 og frem til dags dato gitt en årlig geometrisk avkastning på 7,3 prosent, men indeksnivået i dag (5446) er godt under toppnivåene fra 1999 (6950).

Eiendom som aktivaklasse skal over tid gi en avkastning mellom obligasjoner og aksjer, med ditto risiko, så eiendomstallene er uansett særdeles gunstige.

Moderat risikoDet interessante er at risikoen i perioden, målt gjennom standardavviket, har vært ”behagelig” lav. For Londons West End har standardavviket vært 13,8 prosent. Det betyr at i to av tre år forventes avkastningen å ligge innenfor pluss/minus 13,8 prosent(poeng) av gjennomsnittsavkastningen. Et standardavvik på 13,8 er også om lag det halve av aksjemarkedets.

Eiendomsinvesteringer i West End har derfor gitt en klart bedre risikojustert avkastning enn aksjer fra 1981 og frem til i dag. For London City er standardavviket 12,2, så West End kommer også noe bedre ut enn City når man korrigerer for svingninger.

West End har for øvrig svingt fra en årlig avkastning på -18,2 prosent til 44,5 prosent, mens City har svingt fra -18,0 til 41,0 prosent. De to sentrale eiendomsområdene i London har hatt en samvariasjon (korrelasjon) i avkastningen på 0,88 i perioden. 1,00 er fullstendig korrelasjon og null risikospredning, slik at diversifiseringseffekten – naturlig nok – er svært liten ved å investere begge steder.

Bedre enn LondonIPD har også andre større britiske byer på listen. Nottingham kommer best ut i 27-årsperioden med en absolutt avkastning på 12,7 prosent, etterfulgt av Newcastle med 12,4 prosent. Standardavviket for de to byene er ifølge IPD-tallene lavere enn for London, som gjør regionbyene enda mer attraktive. Ingen av de andre byene er i nærheten av å ha et så lavt minimumsår som West End og City.

Av 14 byer/områder på listen, har alle gitt en årlig avkastning mer enn 8 prosent, klart svakest er den walisiske hovedstaden Cardiff, som er den eneste under 10 prosent.Korrelasjonen mellom regionbyene og West End ligger for øvrig fra 0,5 til 0,8. Det klare unntaket på listen er skotske Aberdeen, som ifølge IPD har en korrelasjonskoeffisient på -0,06, altså en svært god diversifiseringseffekt. Men Aberdeen med sine drøyt 200 000 innbyggere er ikke verdens eiendomsnavle.