Aksepterer 3,5 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DNB Næringsmegling er ute med sin seneste store halvårlige markedsrapport. Ett av temaene i rapporten er som vanlig transaksjonsmarkedet og yieldnivåene, direkteavkastningen, som for øvrig Akershus Eiendom hadde en morsom harselas med (og NE nyheter…) under markedspresentasjonen i forrige uke.

Og yieldnivåene har falt. DNB skriver i rapporten at sist vinter vurderte de den såkalte prime yield til å være i intervallet 4,00-4,25 prosent, men da nærmere 4,00 prosent. DNB lanserte i vinter fem argumenter for yieldnedgang og fire argumenter for yieldoppgang, samt en tilhørende utflating i yieldkurven.

YieldbunnDen seneste prognosen innebærer at næringsmegleren tror 3,85 prosent er på, eller svært nær yieldbunnen i denne sykelen. At prime yield har sunket til under 4 prosent, skyldes ifølge DNB et betydelig volum av internasjonal eiendomskapital som søker objekter med den beste beliggenheten, med andre ord prime.

Samtidig synes det å være svært få aktører som generelt er klare til å selge de aller beste og mest attraktive kontoreiendommene. De som vurderer salg, vil ifølge DNB kunne nøle om budene er over 4 prosent.

Men, DNB erfarer at enkelte internasjonale investorer aksepterer avkastningsnivåer som er lavere enn det næringsmegleren tidligere har lagt til grunn. Spesielt gjelder dette når det justeres for kostnader ved valutasikring. Videre har enkelte utenlandske aktører uttrykt til DNB at de kan kjøpe eiendom i Norge på en yield på 3,5 prosent. Forutsetningen er en lav eller null prosent gjeldsgrad.

3,6-3,7 posent?DNB nevner ikke salget av BA-HR-bygget (bildet) på Tjuvholmen i markedsrapporten, men her er det ventet en yield ned mot 3,6-3,7 prosent. Det vil si, det er grunn til å tro at selger (Selvaag Eiendom) vil kommunisere eller regne med en lavere yield enn kjøper, blant annet avhengig av om man fokuserer på leienivået for 2016 eller 2017.

Yield er ikke et presist begrep, som var utgangspunktet for Akershus Eiendoms lille harselas. Men DNB skriver i rapporten vi med andre ord kan få enkeltomsetninger til markedsleie som ligger godt under 4 prosent. Det er altså ikke underleie og utviklingspotensialet som trekker ned yielden.

Hvis man med stor sannsynlighet skal få kjøpt eiendom i prestisjeområdet (CBD) i dag, må man ifølge DNB belage seg på å betale tilsvarende en yield klart under 4 prosent. Det er imidlertid svært få norske aktører som for tiden vil strekke seg under dette nivået.

ReprisingNæringsmegleren mener at det kan være at det rett og slett tar noe tid å ta inn over seg reprisingen av eiendom, og at de norske aktørene gradvis vil akseptere lavere avkastning. På litt lengre sikt venter likevel DNB at prime yield vil stige.

Det skyldes at renteprognosene tross alt viser vekst fremover. Dessuten vil alternative investeringer sannsynligvis gradvis få bedre utsikter, slik at dagens store etterspørselsoverskudd etter gode eiendommer dempes.