Skarpt i Drammen
Oxer Eiendoms salg av Øvre Strandgate 2 i Drammen skjedde til en skarpere yield en antatt.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NE nyheter omtalte transaksjonen forrige mandag. Eiendommen det gjelder, er Øvre Strandgate 2 (bildet), et kontorbygg med et bruttoareal på 5000 kvadratmeter. Leietakere er D-IKT Drammen Eiendom, Colombia Sportswear og Vestre Viken HF.
Øvre Strandgate 2 ligger på Bragernes i Drammen sentrum, og denne eiendommen har nå fått Fevang AS som ny eier, der det formelle kjøpsobjektet er One Step DA, med tilhørende eiendom i Øvre Strandgate 2. Bygget er fullt utleid, og overtakelse skjedde 1. januar 2016.
Netto transaksjonsverdi var i en pressmelding fastsatt til 99 millioner kroner. Samlet årlige leieinntekter oppgis til 6,8 millioner, med vektet gjenværende leietid på åtte år. Det tilsa en brutto direkteavkastning – yield – i området 6,75-6,8 prosent.
Malling & Co bisto i transaksjonen, og rådgiver Stian Espedal i Malling & Co Drammen har et litt annet regnestykke. Han påpeker overfor NE nyheter at det blir feil å bruke netto eiendomsverdi i dette regnestykket, fordi det er fratrukket rabatt for redusert avskrivningsgrunnlag.
Espedal mener rett eiendomsverdi som skal legges til grunn, er drøyt 105,5 millioner kroner. Det gir yielder på henholdsvis brutto 6,44 prosent og netto 5,83 prosent. Dette regnestykket er tar hensyn til leieinntektene for 2016 og forutsetter antatte eierkostnader på ca. 10 prosent, 6,12 millioner kroner.
Netto eiendomsverdi er på 99,34 millioner kroner, slik at differansen er på 6,2 millioner kroner. I verdsettelsen var for øvrig den teoretiske markedsverdien av tomten satt til 25 prosent, snaue 26,4 millioner kroner.
En nettoyield i Drammen på ca. 5,8 prosent må regnes som svært skarpt. Buskerud Næringsmegling var i sin seneste utgave av «Eiendomsavisen» inne på at selgerne forlanger for høye priser i Drammens-regionen.
Næringsmegleren skrev da at markedet fortsatt er preget av urealistiske forventninger til pris fra mange eiendomsbesittere som vurderer salg.
«Når man forventer en yield langt nede på 5-tallet for eiendommer med en sammensatt leietaker-struktur uten lange leieavtaler, blir det vanskelig å finne kjøpere», skrev Buskerud Næringsmegling. De regner normale yieldnivåer i distriktet for kontoreiendommer på mellom 6,5 og 7,5 prosent.
