Fordeling av felleskostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I denne forbindelse blir definisjonen av fordelbare driftskostnader (felleskostnader) viktig.Erfaringsmessig er imidlertid grensen mellom alminnelige driftskostnader og vedlikehold eller utbedring/oppgradering, spesielt av tekniske anlegg (bl.a. heis, ventilasjon), et potensielt konfliktområde.Etter vår vurdering definerer NS 3422 er del slike vedlikeholdsbegreper som kan legges til grunn for avgjørelsen for fordeling mellom gårdeier og leietaker (felleskostnad).

Felleskostnader

Følgende begreper i NS 3422 er etter OPAKs skjønn innenfor felleskostnadsbegrepet:Pkt. 3.14. Vedlikehold: “Tiltak som er nødvendig for å opprettholde en bygning eller et anlegg på et fastsatt kvalitetsnivå”.Pkt. 3.14.1. Tilstandsbasert vedlikehold: “Tiltak for å fange opp behov for å gjennomføre vedlikehold før det oppstår skader”.Pkt. 3.14.2. Løpende vedlikehold: “Tiltak for å rette på tilfeldige skader. Ikke planlagte utskiftninger av deler eller komponenter”.Pkt. 3.14.3. Periodisk vedlikehold: “Vedlikehold med regelmessige intervaller. Planlagte utskiftninger av deler eller komponenter”.

Ikke felleskostnaderFølgende begreper i NS 3422 er etter vårt skjønn ikke felleskostnader:Pkt. 3.6. Modernisering: “Arbeider for å tilføre manglende funksjoner eller tilfredsstille formelle krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen”.Pkt. 3.7. Ombygging: “Arbeider for å endre en bygnings funksjoner, arealbruk eller standard, uavhengig i hvilken retning standarden endres”.Basert på ovenstående prin-sipper for fordeling av kostnader mellom eier og leier har vi gjennomgått et representativt utvalg av vår egen forvaltningsportefølje, samt innhentet informasjon fra øvrige aktører i markedet.

Forventede utgifterMed utgangspunkt i det innhentede tallmaterialet har vi kommet frem til følgende gjennomsnittlige tallstørrelser som kan forventes for en tidsmessig kontoreiendom beliggende i Oslo-området:

Gårdeierkostnader:* Vedlikeholdskostnader:– Utskifting av tekniske anlegg når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte kr. 30 kvm/år.– Bygningsmessig vedlikehold og tilpasninger innvendig kr. 35 kvm/år.– Bygningsmessig vedlikehold utvendig kr. 25 kvm/år.Sum årlig vedlikehold kr. 90 kvm/år.

* Administrasjonskostnader:– Administrasjon (forvaltning, revisjon, juridiske honorar, meglerhonorar, etc) kr. 55 kvm/år.– Markedsføring kr. 5 kvm/år.– Forsikringkr. 5 kvm/år.– Skatter og avgifter kr. 20 kvm/år.Sum administrasjonskostnader kr. 85 kvm/år.

* Fordelbare felleskostnader/servicekostnader:Diverse drift: (vaktmester, vakthold, renovasjon, kom. avgifter, alarm, service og vedlikehold av felles tekniske anlegg) kr. 90 kvm/år.Energi: (ventilasjon, kjøling, strøm til fellesareal og tekniske anlegg, oppvarming) kr. 80 kvm/år.Renhold fellesareal kr. 20 kvm/år.Sum fordelbare driftskostnader kr. 190 kvm/år.

* Direkte driftskostnader for den enkelte leietaker:Energi: (lys, pc, kopimaskiner, minikjøkken etc.) kr. 50 kvm/år.Renhold: (kr. 70-170 kvm/år, avhengig av frekvens) kr. 100 kvm/år.Leietakers vedlikehold (plikt i flg. kontrakt) kr. 50 kvm/år.Sum driftskostnader egne lokaler kr. 200 kvm/år.

Gamle eiendommer

Ofte er det i tillegg dessverre slik at utidsmessige eiendommer, med lavere husleier, kan være enda dyrere å drifte. Dette skyldes bl.a. høyere vedlikeholdskostnader, større energiforbruk grunnet dårligere bygningsmessig isolasjon samt tekniske anlegg med dårlig virkningsgrad. Med økt fokus fra leietakere på driftskostnader og servicenivå, vil profesjonelle gårdeiere med fokus på et markedstilpasset servicenivå med rasjonell drift ha et betydelig konkurransefortrinn. Eiendomsforvaltning er som kjent i stor grad en servicevirksomhet.

Markedet fokuserer i økende grad på driftskostnadsnivået for næringseiendom, og dette blir således et konkurranseelement for en profesjonell gårdeier. I denne reportasjen tar Finn E. Dahl i OPAK for seg nøkkeltall for drift av næringseiendom.