Ukens tips: Overtakelse av leieobjekt i nybygg

Mange leieforhold inngås før det aktuelle leieobjektet er ferdigstilt, med overtakelse som er fastsatt til en dato lenger frem i tid. Leiekontrakten bør i slike tilfeller inneholde en nærmere regulering av hva som må være ferdigstilt ved overtakelse, hva som kan ferdigstilles på et senere tidspunkt og hva som tillates av arbeider i perioden etter overtakelse.

Etter meglerstandarden skal leieobjektet overtas i henhold til kravspesifikasjonen, samt ha de nødvendige offentligrettslige godkjennelser for leietakers bruk. Selv om kravspesifikasjonen ofte er detaljert med hensyn til det arealet som leietaker skal overta, kan det være øvrige deler av leieobjektet som ikke er omtalt i kravspesifikasjonen eller på andre måter regulert i leieavtalen. Meglerstandarden regulerer heller ikke hvilke gjenstående arbeider utleier kan foreta etter overtakelse.

Ved flerbrukerbygg er det ikke uvanlig at det fremdeles pågår byggearbeider i deler av bygget når de første leietakerne flytter inn. Byggearbeidene kan naturligvis skape støy og være forstyrrende for leietaker. Ved nybygg ser vi også at uteoppholdsarealene ofte ikke er ferdigstilte ved overtakelse, for eksempel at det ikke er beplantet, eller at kantinen ikke er i drift før samtlige leietakere har flyttet inn i bygget. I slike situasjoner kan det oppstå uenighet mellom utleier og leietaker om hvorvidt dette er forhold som gir leietaker rett til å kreve avslag i leien eller rett til å nekte overtakelse av leieobjektet.

For å unngå tvist om leieavslag eller nekting av overtakelse, er det hensiktsmessig å avklare leietakers forventninger ved å innta en nærmere regulering i leieavtalen. Ved denne reguleringen bør det særlig tas hensyn til hva som er realistisk for utleier å levere. Dersom for eksempel overtakelse skjer midt på vinteren, kan det være hensiktsmessig å avtale at uteoppholdsarealene skal være ferdigstilt først til sommeren. En mer generell regulering er at leietaker bare kan nekte å overta leieobjektet dersom leietaker ikke kan utøve tilnærmet normalt drift i leieobjektet. Slik kan utleier sikre seg et visst slingringsmonn, samtidig som det ikke går på bekostning av leietakers drift.

Dersom man havner i den situasjon at det faktisk foreligger en mangel ved leieobjektet ved overtakelse, kan utleier ha et behov for å samkjøre utbedringen av manglene med entreprenøren som har oppført bygget eller utført rehabiliteringen. Også dette bør avtales i leieavtalen, slik at leietaker er klar over at utbedring av mangler eventuelt kan ta tid og ikke bare avhenger av utleier.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.