Ukens tips: Ny dom om gjengs leie

Bakgrunnen for saken var en leiekontrakt mellom et boligsameie (utleier) og en næringsdrivende (leietaker) om leie av et lokale i Oslo. Leien var avtalt til en fast årlig leie, med årlig justering i tråd med konsumprisindeksen. Videre var det avtalt justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet.

Underveis i leieforholdet fremsatte utleier krav om oppjustering av leien etter bestemmelsen om “gjengs leie” i husleieloven § 4-3. Utleier fikk ikke medhold i kravet om justering til gjengs leie, hverken av tingretten etter lagmannsretten.

Det følger av husleieloven § 4-3 at dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn regulering i tråd med konsumprisindeksen, kan begge parter sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie. Gjengs leie er et gjennomsnitt av leieprisen i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Gjengs leie må ikke forveksles med markedsleie. Markedsleie er den leie som vanligvis oppnås ved ny utleie av lignende lokaler til lignende vilkår. Markedsleie er med andre ord leieprisnivået i “øyeblikket”, mens gjengs leie baserer seg på et allerede etablert prisnivå.

Ved leie av næringslokaler kan bestemmelsen fravikes, jf. husleieloven § 1-2. Dette gjøres ofte, blant annet fremgår det eksplisitt i standardleieavtalene for næringslokaler at bestemmelsen fravikes. Spørsmålet for lagmannsretten var om bestemmelsen var fraveket.

I denne saken var husleieloven § 4-3 ikke uttrykkelig fraveket i leiekontrakten. Utleier mente at dersom husleieloven § 4-3 skulle være fraveket, måtte dette fremgå uttrykkelig av kontrakten. Leietaker mente på sin side at kontrakten ga en uttrykkelig regulering av adgangen til å kreve husleien regulert og at denne reguleringen var uttømmende.

Lagmannsretten ga leietaker medhold, og uttalte at det ikke kreves at partene uttrykkelig har avtalt at husleieloven § 4-3 ikke skal gjelde. Det er tilstrekkelig at kontrakten er utformet slik at den gir klare holdepunkter for at det ikke skal skje noen annen regulering av leien utover den leiemekanismen som er avtalt. I denne saken hadde partene som nevnt avtalt at leien skulle justeres i tråd med konsumprisindeksen og til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet. På bakgrunn av dette og de konkrete forhandlingene mellom partene, mente lagmannsretten at det ikke var plass til noen ytterligere regulering av leien. Hvis husleieloven § 4-3 skulle komme til anvendelse ved siden av kontrakten ville balansen i kontrakten bli sterkt forrykket.

Dommen klargjør at det ikke er krav til at husleieloven § 4-3 må være uttrykkelig fraveket, for at den ikke skal gjelde for avtaleforholdet. Dommen illustrer at dersom det er viktig for en av partene at husleieloven § 4-3 om justering til gjengs leie skal gjelde i et næringsleieforhold, bør dette fremgå eksplisitt av leiekontrakten. Dommen er ikke rettskraftig.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.