Norge er blant de landene i verden som har størst konsentrasjon av radongass, som er en naturlig forekommende gass som siver gjennom berggrunnen. Det er anslått at en av ti boliger har for høye radonverdier her til lands.
Radon i inneluft øker risikoen for lungekreft. Risikoøkningen bestemmes av hvor lang tid man utsettes for radon og av hvor høyt radonnivået er. Fra og med 1. juli 2011 er det påbudt med radonsperre i alle nye bygninger der mennesker oppholder seg, med mindre konstruksjonen er utformet slik at det ikke er nødvendig.
I 2016 tegnet et ektepar avtale om kjøp av en boligeiendom på Sørlandet. Boligen var oppført i 2013, mens anneks med leilighet og garasje hadde blitt oppført noe senere. Prisen for boligen var 4,3 millioner kroner. Kjøperne ba spesifikt om at det før overtakelse ble lagt frem dokumentasjon om at det var brukt radonduk i både hovedhus og utleiedel.
LES OGSÅ: Fikk ikke prisavslag, selv om utleieenheten var ulovlig
Fattet mistankeBoligen ble overtatt i desember 2016. Etter overtakelsen fattet de nye eierne mistanke om at det ikke var utført radonsikring, og i mai 2017 reklamerte kjøperne over forholdet. I tillegg ble det reklamert over en noen andre forhold, herunder mangler ved fundamentering av bindingsverk til grunnmur, mangler ved brannsikring mellom anneks og bolig, utettheter i bolig og leilighet og mangler ved isolasjon og ventilasjon i leiligheten.
I oktober 2018 tok kjøperne ut stevning mot selgerne og eierskifteselskapet Protector Forsikring med krav om heving av kjøpekontrakten, subsidiært prisavslag og erstatning etter rettens skjønn. Hovedforhandling ble holdt i Aust-Agder tingrett i februar i år.
I retten kom det frem at kjøperne hadde åpnet gulvet i forbindelse med at de ønsket å legge nytt gulv. Under gulvet så snekkerne at det var lagt plastduk som dampsperre under bygget, men ikke radonduk. Senere radonmålinger utført av kjøperne har også vist høye radonverdier.
LES OGSÅ: Eiendomsmegler må betale erstatning etter å ha glemt å ringe Alf Ulven
Rettspapirene viser at kjøperne forut for handelen hadde gjort undersøkelser vedrørende området boligen lå i, og fant at det var et område med generelt høy radonforekomst. De var derfor opptatt av at boligen tilfredsstilte kravene til radonbeskyttelse ved at det var benyttet radonduk.
Selgerne anførte i retten at «kjøper har akseptert ansvarsbegrensning i salgsoppgaven og overtatt risikoen ved dette». Det ble også poengtert fra selgersiden at kjøpers radonmålinger var usikre, i det disse «er gjort av kjøper selv og ikke gjort over tid». Ytterligere ble det påstått at «dette med radonsikring ikke var tema før i forbindelse med kontraktsinngåelsen og ikke i forbindelse med budgivning». Til slutt ble det vist til at etablering av radonbrønner vil gi radonsikring under toleransegrense.
I sin vurdering finner retten det sannsynliggjort at det ved oppføring av boligen ikke var lagt radonduk til beskyttelse mot radongass fra byggegrunnen.
Retten trodde ikke på selgerRetten finner det sannsynliggjort at mangelen ikke kun gjelder en begrenset del av boligen, men må antas å gjelde hele boligen. Det er etter rettens syn ikke omstendigheter som tilsier at selgeren la radonduk forskriftsmessig i andre deler av bygget.
– Det er ikke fremlagt kvitteringer, bildemateriale eller annet som viser at det ble innkjøpt og sannsynliggjort bruk av radonduk, skriver retten.
I salgsoppgaven var det inntatt følgende forbehold vedrørende radon:
«Alle boliger/leiligheter som ligger i 3. etasje eller lavere i bygget som leies ut etter 01.01.14 er pålagt radonmåling, og eventuelle nødvendige tiltak må iverksettes. Eier har ikke gjennomført måling. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høye radonverdier fra overtakelsen og evt. utbedringen som måtte være nødvendig».
– Forbeholdet i salgsoppgaven gjelder leiligheten i annekset som var egnet for utleie og kan etter rettens syn ikke anses å gjelde hele eiendommen, påpeker retten.
LES OGSÅ: Erstatningskrav i fleng etter loftsutbygging
Videre er retten enig med saksøker i at etterfølgende opplysninger gitt av selger og kjøpers krav om dokumentasjon for radonduk, setter til side de forbehold som fremgår av salgsoppgaven.
Retten har kommet til at det konkret er avtalt mellom selger og kjøper at det skulle være radonduk under både bolig og leilighet.
– Retten bemerker også at det ved nyoppføring av leilighet for beboelse foreligger krav om radonsikring etter TEK 10, og at ansvarsfraskrivelsen i kontrakten av den grunn kan måtte tolkes innskrenkende.
Aust-Agder tingrett har ikke latt seg overbevise om at etablering av radonbrønner vil være en fullgod erstatning:
– Det er betydelige kostnadsforskjeller ved de to ulike løsningsmetoder, og det fremstår for retten usikkert om radonbrønn i tilstrekkelig grad vil kunne forhindre eller begrense gassinnsig til så vidt lavt nivå som om radonduk hadde vært lagt.
Retten bemerker også at en løsning med å montere radonbrønner, i motsetning til ettermontering av radonduk, vil medføre ansvar for og kostnader til vedlikehold, samtidig som det ikke gir sikkerhet som en varig løsning
– Klar mangelRetten finner at både materialbruk og montering er i strid med det som var avtalt mellom partene og at mangler ved tilfredsstillende radonsikring er å anse som en mangel etter avhendingsloven.
– Det foreligger således et konkret og eksplisitt brudd på avtalen mellom partene. Når selger ikke har oppfylt avtalen og unnlatt å opplyse om dette til kjøper foreligger det ansvar etter avhendingsloven.
LES OGSÅ: OBOS dømt til å betale erstatning til 189 boligkjøpere i Kværnerbyen
Retten er etter en samlet vurdering kommet til at et prisavslag ikke vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvenser av kontraktsbruddet og gi adekvat reaksjon for dette, og at kjøper har rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen ved at avtalen kan heves.
Selgerne og Protector ble dømt til å betale kjøperne 4,3 millioner, mot at huset ble overført tilbake til de opprinnelige eierne. I summen ble gjort fradrag på 140.000 kroner i såkalt «bonytte» tiden kjøperne hadde benyttet boligen. Til slutt ble selgerne idømt saksomkostningene, samlet på 141.000 kroner.
