MISTET UTSIKTEN: Salgsprospektet var spekket med utsiktsbilder fra Barcode og Oslofjorden. Da utsikten ble ødelagt, tok leilighetskjøperen saken til Finansklagenemnda.
Krevde prisavslag da utsikten forsvant
Leiligheten ble solgt med «flott utsikt over Barcode og fjorden». Straks etter overtakelsen ble kjøperen gjort kjent med at det ville komme et leilighetsbygg som tok hele utsikten.
Finansklagenemnda har nylig behandlet en eierskiftetvist mellom en boligkjøper og en boligselger, hvor selgers opplysningsplikt var et sentralt tema. Kjøperen overtok i oktober 2017 en loftsleilighet for 5,2 millioner kroner.
Leiligheten var bygget ut i 2014. I prospektet ble objektet omtalt som «Strøken og gjennomgående arkitekttegnet loftsleilighet fra 2014 med takvinduer, flott utsikt og svært gode lys- og solforhold som gir den et åpent og luftig preg».
På flere sider i salgsprospektet var det inntatt bilder av utsikten mot Oslo sentrum fra leiligheten, herunder mot Oslofjorden, Barcode og kolonihagene. Utsikten ble brukt som forsidebilde, fremhevet i tekst og i flere bilder brukt i både prospekt og Finn-annonse.
LES OGSÅ: Gikk på en smell etter sprengningsarbeider hos naboen
Selger oppga i egenerklæringsskjemaet å ha eid boligen siden 2015. På spørsmål om kjennskap til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kunne medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser, hadde selger svart “nei”.
Kort tid etter overtakelsen ble kjøper oppmerksom på at det skulle komme et nytt leilighetsbygg på andre siden av gaten. Kjøper innhentet en verdivurdering fra eiendomsmegler, som estimerte at markedsverdien på leiligheten ville vært kr 400 000 lavere pluss/minus, dersom det var gitt informasjon om byggeprosjektet.
“Meget uheldig”
Megleren poengterte i sin verdivurdering at «boligen ligger mot syd/sydvest. Slik det er påvist for undertegnede vil da leiligheten miste solen på vinterstid, samt delvis utover sommeren. Meget uheldig for leilighetens lysforhold».
Kjøper anførte at det forelå mangelsansvar etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-9 andre punktum. Det ble blant annet vist til at megler identifiseres med selger, som måtte ha vært kjent med byggeplanene på nabotomta. Videre ble det poengtert at opplysningen var av en slik karakter at den ville ha innvirket på avtalen dersom den ble gitt.
Til slutt ble det vist til at forholdet i alle tilfeller utgjorde et vesentlig avvik ved boligen, sett hen til verdiforringelsens størrelse og påvirkningen utbyggingen ville ha blant annet på leilighetens sol- og utsiktsforhold.
LES OGSÅ: OBOS dømt til å betale erstatning til 189 boligkjøpere i Kværnerbyen
Kjøper fremsatte et krav om prisavslag på kr 400 000, samt forsinkelsesrente. Videre krevde kjøper dekket utgifter til ny verdivurdering som en del av prisavslaget.
Både selger og megler avviste at de kjente til utbyggingsplanene.
“Noe påfallende”
Finansklagenemnda fremholdt i sin vurdering følgende:
– Kjøper har vist til at det fremstår som lite sannsynlig at det ikke forelå noe informasjon vedrørende byggeprosjektet på tidspunktet for innhenting av reguleringskart fra kommunen. (…) Selv om sekretariatet er enig i at det kan fremstå som noe påfallende at megleren ikke kjente til utbyggingsplanene, kan vi ut fra de foreliggende opplysningene ikke se at det er dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at megler kjente eller måtte kjenne til det aktuelle byggeprosjektet.
Nemnda har med dette som bakgrunn kommet til at det ikke foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-7.
Kjøper anførte også at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum, da boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Nemnda har delt seg i et flertall og et mindretall ved vurderingen av dette spørsmålet.
Mindretallet har kommet til at det foreligger en mangel, og har særlig lagt vekt på at salgsprospektet inneholder utsiktsbilde fra leiligheten ut over Oslo by og Barcode. Mindretallet støtter seg til meglervurderingene, som slår fast at utbyggingen tydelig vil forringe leilighetens utsikt og lysforhold.
– En risiko man må regne med
Flertallet viste imidlertid til at leilighetens beliggenhet i seg selv innebærer en viss risiko for at utbygginger og endringer av omgivelsene kan forekomme. Flertallet konkluderer med at utbyggingen på nabotomten ikke vil forringe eiendommens kvaliteter i vesentlig grad, ut over det påregnelige.
Avgjørelsen ble avgitt under dissens. Men kjøperen fikk altså ikke flertallet med seg, og måtte derfor konstatere at den manglende utsikten ikke ga prisavslag.
LES OGSÅ: Påstander om forfalskning, kameraderi, korrupsjon og svart arbeid
