Ny eierseksjonslov: Muligheter og utfordringer

Fredag 16. desember 2016 ble forslag til ny eierseksjonslov lagt frem for Stortinget. Interessant er at Kommunal- og moderniseringsdepartementets lovforslag på flere punkter avviker fra utvalgets vurderinger og konklusjoner i NOU 2014:6. Spørsmålet om hvorvidt eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven skal kobles sammen i større grad, da spesielt ved seksjonering av boliger, har vært gjenstand for omfattende vurdering og diskusjon.

Departementet har nå, i strid med utvalgets anbefaling, valgt å foreslå et krav om at seksjonering til bolig fordrer at bruken av hver enkelt seksjon til bolig er lovlig etter plan- og bygningsregelverket.

Boligseksjon vs. lovlig boenhetEtter dagens eierseksjonslov er det slik at en opprettet boligseksjon ikke nødvendigvis er godkjent til boligbruk etter offentligrettslig regelverk. Dette da eierseksjonsloven primært er en privatrettslig lov, som regulerer adgangen til å dele opp en eiendom i bruksenheter. Kommunen har også etter dagens lov hatt anledning til å påse at boligene oppfyller visse standardkrav, samt at seksjoneringen er i tråd med gjeldende arealplanformål for eiendommen. Om hver enkelt boligseksjon er godkjent til boligbruk, har imidlertid ikke vært gjenstand for særskilt vurdering.

Over tid har man sett at det har oppstått situasjoner hvor ulovlige boligseksjoner har blitt kjøpt av intetanende forbrukere, som har lagt til grunn at benevnelsen boligseksjon er å anse som en boenhet som lovlig kan benyttes som bolig. Uten inngående kjennskap til forskjellen mellom en boligseksjon etter eierseksjonsloven og en lovlig boenhet etter plan- og bygningsloven er det ingen tvil om at dette er den mest nærliggende, og kanskje også logiske, antakelse for folk flest.

Les også: Ny eierseksjonslov: Vil avvikle leietakers kjøperett

Utvalget anerkjente i sin redegjørelse at slike situasjoner var uheldige, men at man likevel burde opprettholde, og også rendyrke, eierseksjonsloven som en privatrettslig lov. Utvalget mente det var andre måter man kunne sørge for at forbrukerne fikk tilstrekkelig informasjon om hva en godkjent seksjonering betød og tilsvarende hva det ikke betød. Videre at ulovligheter etter plan- og bygningsloven også måtte følges opp etter plan- og bygningsloven, og ikke gjennom at kommunene nektet seksjonering etter eierseksjonsloven.

Flere av høringsinstansene uttrykte frustrasjon ved opprettholdelsen av en slik avgrensning og mente at det var den beste løsning om seksjonering til bolig fordret at seksjonen lovlig kunne benyttes til bolig etter plan- og bygningsregelverket. Dette har nå altså departementet sluttet seg til i sitt lovforslag.

Hvordan dokumentere at en boenhet er lovlig etablert?Dersom departementets forslag vedtas, vil kommunene kunne nekte seksjonering dersom boligseksjonene som ønskes etablert ikke er godkjent som boenheter. Søker henstilles nå til å dokumentere tillatt bruk av boligseksjonene i seksjoneringssaken. For nybygg og ved rehabilitering av eksisterende bygg vil dette i de aller fleste tilfeller være et enkelt krav å møte, gjennom at tillatelsen fra byggesaken kan fremlegges. Det nye lovforslaget åpner for at seksjonering nå kan skje ved rammetillatelse, hvilket medfører at man som utbygger får opprettet seksjonene tidligere enn før. Kommunene vil da relativt enkelt kunne undersøke at seksjoneringen er i tråd med gitt rammetillatelse, hvilket vi opplever at en del kommuner allerede gjør når spesielt nybygg skal seksjoneres.

Les også: Ny eierseksjonslov: Skal hindre at folk kjøper katta i sekken

Ved seksjonering av eldre bygg, hvor det ikke er gjort eller skal gjøres søknadspliktige arbeider i tilknytning til seksjoneringen, kan dette imidlertid bli langt mer problematisk. Erfaringsmessig er det ofte tilfellet at det for eldre bygg ikke foreligger brukstillatelser eller annen søknadsdokumentasjon som gjør at en enkelt kan slå fast at dagens boligbruk er lovlig. Her vil det for kommunene, og ikke minst for søkerne selv, kunne oppstå vanskelige situasjoner og krav til dokumentasjon som det kan bli utfordrende, i visse tilfeller umulig, å innfri.

Departementet har sett denne problemstillingen, men legger til grunn at problemet ikke bør overdrives. Det vises til at søker kan sannsynliggjøre lovlig bruk etter ulovfestede prinsipper og at dersom seksjoneringen ikke medfører endret bruk, og enheten har vært i bruk som bolig over lang tid, så skal dette være tilstrekkelig. Det er positivt at departementet her åpner for at kommunen skal utvise et visst skjønn, men det er likevel viktig å presisere at det er stor forskjell på etablert bruk og lovlig etablert bruk. At problemet ikke skal overdrives er en ting, men at det vil kunne oppstå vanskelige avgrensninger her er det ingen tvil om.

Les også: Feil i salgsoppgaven gikk helt til Høyesterett

Vi er spente på hvordan ovennevnte vil håndteres av landets ulike kommuner og hvilke krav som vil bli stilt til søkerne når eksisterende bygningsmasse skal seksjoneres. Slik departementet også er inne på, er det viktig at de nye reglene ikke benyttes som grunnlag for å kreve oppgradering av eksisterende bygningsmasse til dagens tekniske standard. Dersom kommunene finner at det ikke er tilstrekkelig godtgjort at boligseksjonene er å anse som lovlige boenheter, vil de i tråd med lovforslaget kunne kreve søknad etter plan- og bygningsloven før seksjoneringen behandles, som igjen vil måtte behandles etter gjeldende regelverk. Det må påses at slike krav blir forbeholdt de tilfeller hvor det åpenbart er grunnlag for det.

Departementet må nå passe på at introduksjonen av disse offentligrettslige begrensningene i det som til nå primært har vært en privatrettslig lov ikke får større konsekvenser for utbyggere og boligeiere enn det som er nødvendig for å ivareta hovedformålet med endringene – forbrukervernet. Vi antar at departementet her vil utarbeide klare retningslinjer for hvordan ulike «gråsonetilfeller» skal behandles som vil være enkle å forholde seg til for de involverte parter.

Paal-Christian Hansen og Hanne Therese Erdal er advokater i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

Les også: Strakstiltak for å sikre borettslag og sameier mot økonomisk tap