Penger på loftet

Med stadig økende boligpriser er det mange sameier og borettslag som ønsker å bygge ut felles loftsareal til boareal. Utbygging gir mulighet til å realisere store verdier som kan bedre økonomien eller finansiere rehabiliteringsprosjekter i et sameie.

En loftsutbygging er imidlertid et komplekst prosjekt og Christian O. Hartmann, advokat og partner i Steenstrup Stordrange, og Camilla Lous advokat i Steenstrup Stordrange, påpeker at det er flere fallgruver underveis.

– Vi ser at slike prosjekter kan være utfordrende å håndtere både innad i sameier og utad mot utbygger. I tillegg er det forskjeller i regelverket avhengig av om arealet ligger til et eierseksjonssameie, borettslag eller boligaksjeselskap, sier Hartmann.

Les også: Fikk blankt avslag på søknad om å bygge ut loftsetasje

Loftsareal er fellesareal– Loftsareal er per definisjon fellesareal og kan derfor disponeres i fellesskap av beboerne. Salg av fellesareal uavhengig av eierform krever 2/3 flertall av de avgitte stemmer i de respektive eierorganene. Det kan imidlertid ligge begrensninger i vedtektene som kan legge føringer eller forhindre et salg, understreker Hartmann.

Et typisk eksempel ifølge Lous er at enkelte sameiere er gitt midlertidig enerett til å disponere over deler av fellesarealet som planlegges solgt eller at det er vedtektsfestet forkjøpsrettigheter. Dette er bestemmelser som ikke kan endres uten tilslutning fra rettighetshaverne. Styret bør derfor avklare om det foreligger slike særskilte rettigheter forutfor en salgsprosess.

Hvem skal utvikle fellesarealetSpørsmålet om i hvilken grad et sameie/borettslag selv skal besørge utbygging- og etterfølgende salgsprosess er et sammensatt spørsmål som krever en rekke vurderinger.

– Rent økonomisk kan det for et sameie/borettslag umiddelbart fremstå som fordelaktig å gjøre jobben i egen regi og dermed beholde hele gevinsten. Sameiet vil i tillegg ha bedre kontroll over prosessen. Men det er viktig å være klar over at en loftsutbygging er komplisert, krever offentlig godkjenninger og vil utløse en rekke offentligrettslige krav. Dette kan gjelde krav om heis, brannvern, lydisolering med mer, påpeker Lous.

Les også: Bandidos-tomt blir boliger og næringsbygg

Videre understreker hun at dette er forhold som kan være vanskelig å ha full oversikt over, og ikke minst kostnadsberegne.

– Risikoen for å gå på en solid kostnadssmell er definitivt tilstede. I tillegg krever en loftsutbygging i egen regi tett oppfølging selv om profesjonelle håndverkere er hyret inn. Et sameie/borettslag som i egen regi ønsker å gjennomføre en loftsutbygging må også særskilt vurdere de skattemessige implikasjonene, sier Hartmann.

Advokatene opplever at et fristende alternativ for mange er å selge loftet «as is» til en fastpris og la en profesjonell utbygger stå for utbygging og sluttsalg.

– Velges et slikt alternativ er det viktig med en god kontrakt som er tydelig på hvem som har risikoen for både søknadsprosessen og oppfyllelse av offentligrettslige krav, sier Hartmann og legger til:

– Det er viktig å ha en klar fremdriftsplan, gjerne dagmulktsanksjonert, for å sikre at gården ikke blir en byggeplass over lengre tid. Valg av utbygger må selvfølgelig også vurderes opp mot utbyggers soliditet og tidligere erfaringer.

Les også: Vil rive bygård i Oscars gate

SkattespørsmålVed salg av fellesareal i et eierseksjonssameie anses hver enkelt sameier å ha realisert en ideell andel av fellesarealet. I utgangspunktet vil en slik realisasjon være skattepliktig, men dersom fellesarealet anses å ha en såkalt «tjenende funksjon» for boligseksjonene vil salget være fritatt gevinstbeskatning.

– Dette forutsetter imidlertid at de generelle reglene for gevinstfritak for bolig er oppfylt; det vil si at seksjonseier må ha eid sin bolig i mer enn ett år når loftssalget finner sted, samt at boligen må ha vært brukt som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget, forklarer Hartmann.

– Et felles loftsareal vil i de fleste tilfeller bli ansett å ha en slik «tjenende funksjon». Men det kan tenkes tilfeller hvor fellesloftet ikke anses å ha en «tjenende funksjon» for samtlige seksjonseiere, for eksempel hvor kun enkelte seksjonseiere har boder på loftet, fortsetter han.

Les også: Utbyggere frir til tomteeiere på Smestad

Boligselskaper– Skatteloven inneholder en særbestemmelse om ligning av boligselskaper, jf. skattelovens § 7-3. Bestemmelsen gjelder for både borettslag og boligaksjeselskaper. Forutsatt at minst 85 prosent av inntektene til boligselskapet kommer fra andelshaverne eller aksjonærene vil disse i likhet med seksjonseierne bli ansett som egne skattesubjekter. I motsatt tilfelle anses boligselskapet å være et eget skattesubjekt, sier Lous.

Videre forklarer hun at et loftssalg i boligselskaper gjennomføres ved at det utstedes nye andeler/aksjer i selskapet med tilhørende bruksrett ved innbetaling av pålydende og overkurs. En slik emisjon anses ikke som en realisasjon ifølge Lous, og vil i utgangspunktet ikke utløse noen skatteplikt.

– Dersom boligselskapet ønsker å ta del i utviklingen må man trå varsomt. Boligselskapet kan i slike tilfeller bli ansett for å drive næringsvirksomhet hvis overskudd kommer til beskatning på andelshavernes hånd. Det vil foreligge næringsvirksomhet dersom virksomheten i) drives for boligselskapet regning og risiko, ii) har et visst omfang, iii) er egnet til å gi overskudd og iv) tar sikte på å ha en viss varighet, fortsetter hun.

Les også: Utbygger vurderer erstatningskrav mot kommunen

Virksomhet eller ikke?Ifølge Hartmann foreligger det flere bindende forhåndsuttalelser som konkluderer med at boligselskaper driver skattepliktig virksomhet der boligselskapet selv har stått for utviklingen av lagets fellesarealer med påfølgende salg til sluttbruker.

– På den andre side foreligger det også avgjørelser som bekrefter at et boligselskap ikke anses å drive virksomhet når selskapet kun står for utstedelse og salg av nye andeler til en utbygger, og således ikke tar del i selve byggevirksomheten, konstaterer han.

Avslutningsvis påpeker advokatene at boligselskapets involvering i utvikling og salg av selskapets fellesareal må vurderes særskilt før man igangsetter salg av fellesareal.