Nyheter

Gårdeiers ansvar

Å eie en bygård er belagt med et omfattende ansvar for den enkelte gårdeier. Den tragiske ulykken da fasaden på en bygård i Trondheimsveien i Oslo raste sammen i januar, aktualiserte dette. Både personskade og tingsskade som forårsakes på denne måten, vil ofte medføre et erstatningsansvar for gårdeier. I ytterste konsekvens vil strafferettslig ansvar kunne bli aktuelt.

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ulykken i Trondheimsveien i Oslo var en tragisk påminnelse som viste hvor viktig det er at gårdeier påser at eiendommen er i forsvarlig stand. I denne saken i raste det murstein ned fra bygningens femte etasje over en forbipasserende på gaten. Vedkommende døde av hodeskader forårsaket av takraset.

Foruten det moralske ansvaret for skader, og i verste fall dødsfall, kan manglende vedlikehold og sikring av bygårder resultere i både erstatningsansvar og straff for den enkelte gårdeier.

Gårdeiers straffansvar
For at en gårdeier skal kunne bli strafferettslig ansvarlig, må det foreligge subjektiv skyld hos vedkommende – enten i form av forsett eller uaktsomhet. Det skal derfor noe til utover et hendelig uhell som den enkelte gårdeier ikke kan ta høyde for. Terskelen for uaktsomhet vil nok ofte være overskredet dersom gårdeier over lengre tid forsømmer vedlikehold av bygninger. Dette vil som regel være enda klarere dersom offentlige myndigheter har påpekt forholdet uten at det har blitt utbedret.

Plan- og bygningsloven
I ovennevnte sak fra Oslo ble eieren anmeldt for overtredelse av plan- og bygningsloven § 89 første ledd, jf. § 112 nr. 1, samt straffeloven § 151, jf. § 148.

Plan- og bygningsloven § 89 slår fast at gårdeiere plikter å sørge for at bygninger ”holdes i slik stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og slik at det ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene”. Dersom vedlikeholdet er så dårlig at det er fare for at gesimser, takstein eller andre bygningsdeler skal falle ned, vil gårdeier opptre i strid med bestemmelsen.

Plan- og bygningsetaten kan gi pålegg om sikring av bygårder og om at sikringen settes i gang innen viss frist. Dersom ikke dette blir overholdt, kan etaten ilegge tvangsmulkt. Gårdeier kan dessuten straffes med bøter selv om ikke etaten har gitt slikt pålegg om sikring. Dette følger av plan- og bygningsloven § 112 nr. 1. Det er en forutsetning for at det skal kunne ilegges slike bøter at gårdeier har opptrådt enten forsettlig eller uaktsomt i forhold til bestemmelsen i § 89, jf. ovenfor.

Straffeloven
Ved forsømmelser av vedlikehold av gamle bygårder er altså bøter den mest sannsynlige straffereaksjon en gårdeier vil kunne bli møtt med. Ved tap av menneskeliv eller utstrakt ødeleggelse av fremmed eiendom, risikerer man imidlertid fengselsstraff hvis man har opptrådt forsettlig. Dette følger av straffeloven § 148. I henhold til denne bestemmelsen er minstestraffen to års fengsel, men for det tilfelle at noen omkommer eller får betydelig fysisk eller psykisk skade som følge av ulykken, straffes overtredelsen med minst fem års fengsel.

Også uaktsom overtredelse av § 148 medfører straffeansvar. Dette følger av straffeloven § 151. Her er straffen bøter eller fengsel i inntil tre år. Rent teoretisk kan det dessuten tas ut tiltale for uaktsomt drap mot gårdeiere i henhold til straffeloven § 239. Praksis er imidlertid at den noe mildere § 151, jf. § 148 benyttes. Det er likevel ikke sikkert at valget av straffebud har så stor praktisk betydning med hensyn til straffeutmålingen. Strafferammen for uaktsomt drap er i utgangspunktet den samme som etter § 151 (inntil tre års fengsel).

Gårdeiers erstatningsansvar
Selv om stafferettslige reaksjoner tradisjonelt blir betraktet som et større onde enn å bli ilagt erstatningsansvar, kan gårdeiers plikt til å betale erstatning for skader forårsaket av bygningen fort utgjøre betydelig større summer enn eksempelvis bøter og tvangsmulkt til det offentlige. I tillegg bør det understrekes at gårdeiers erstatningsansvar streker seg lenger enn straffansvaret. Sagt på en annen måte; gårdeier kan bli ilagt å betale erstatning selv om vedkommende ikke kan straffes.

Bakgrunnen for dette er i hovedsak at gårdeiers ansvar for skade som skyldes forhold på den enkelte eiendom er objektivt. Med dette menes at ansvaret er uavhengig av skyldgrad. Med andre ord vil en gårdeier kunne bli holdt erstatningsrettslig ansvarlig for skade forårsaket av eksempelvis byggeteknisk svikt til tross for at det er helt på det rene at vedkommende ikke har opptrådt forsettlig eller uaktsomt. Begrunnelsen for dette er at eieren av en bygning som forårsaker en skade, er nærmere til å bære risikoen for skadepotensialet enn eksempelvis en tilfeldig forbipasserende som får takstein i hodet.

Allerede så langt tilbake som i 1939 ble dette utgangspunktet slått fast av Høyesterett i den såkalte ”Gesimsdommen”. I denne saken ble en gårdeier ilagt objektivt ansvar for skaden som oppsto da en gesims falt ned fra husveggen og traff en person på fortauet slik at vedkommende omkom. Det finnes en rekke eksempler på lignende saker fra rettspraksis. I 1972 fant Høyesterett for eksempel at en gårdeier var erstatningsansvarlig for skaden som oppsto da en takstein falt ned og skadet en fotgjenger.

Konklusjonen er derfor at det ikke skal mye til før en gårdeier som forsømmer vedlikeholdet av en gammel bygård vil kunne bli holdt erstatningsansvarlig for både person- og tingsskader.

Kommunale politivedtekter – regulering av ansvaret
I tillegg til de alminnelige reglene om straffansvar og erstatningsansvar, er gårdeiers ansvar dessuten nærmere regulert i hver enkelt kommunes politivedtekter. I medhold av politiloven (lov av 1995 nr. 53) har kommunen hjemmel til å fastsette selvstendige og lokale politivedtekter på enkelte områder. De fastsatte vedtektene kan imidlertid kun regulere de områdene lovens § 14 uttrykkelig tillater. Blant disse er hus- og grunneiers plikt til, i samsvar med lokale sedvaner, å holde det rent og ryddig på fortau eller tilsvarende område i umiddelbar tilknytning til eiendommen.

I Oslo kommunes politivedtekter finner vi regler om gårdeiers ansvar i kapittel II som omhandler ”hus- og grunneiers plikt til renhold, snørydding, strøing med videre”. Den gjeldende vedtekten er fra 1996 men blir med all sannsynlighet erstattet i nær fremtid (muligens allerede nå i mai 2007). Bystyret i Oslo vedtok 15. november 2006 nye politivedtekter for kommunen. Disse trer imidlertid ikke i kraft før de er godkjent av Justis- og politidepartementet og kunngjort i Norsk Lovtidend.

Innholdet i gårdeiers plikter vil imidlertid ikke endres i stor grad. Dette vil vi komme tilbake til nedenfor.

Gårdeiers konkrete plikter
Politivedtekten gjelder altså for alle hus- og grunneiere i kommunen. Pliktene innebærer at hus- og grunneier må:

· Sørge for at det ikke ligger snø eller is på eiendommen som kan være til hinder eller ulempe for ferdselen på sted som er alminnelig beferdet eller bestemt for alminnelig ferdsel, jf. § 2-2
· Sette opp avviser som gjør det tydelig at ferdsel kan være farlig, dersom det kan være fare for ras av snø eller is fra hustak mot sted med alminnelig ferdsel, jf. § 2-3
· Sørge for snarest å rydde tak for snø eller is, slik at ras unngås, jf. § 2-3

Videre pålegges grunneiere i indre by ytterligere plikter, jf. vedtektens § 2-1. Grensen for hvor indre by slutter er omtrent ved utkanten av Ring 2. Disse består av:

· Å sørge for renhold av fortau på eller langs eiendommen, jf. § 2-1
· Å holde fortau og avløp ryddet for snø og is, jf. 2-1
· Å strø eller på annen måte sørge for at fortauet langs egen eiendom ikke er glatt, jf. § 2-1

Også hus- og grunneiere utenfor indre by vil også kunne være forpliktet etter § 2-1 dersom dette samsvarer med lokal sedvane. Ellers er det samferdselsetaten som har ansvaret for pliktene i § 2-1.

Det kan imidlertid være verdt å merke seg at de nye vedtektene innebærer færre plikter for enkelte gårdeiere. Plikten til rydding av snø og is og strøing vil i fremtiden kun gjelde for eiere av hus eller grunn innenfor Ring 1. Plikten til renhold derimot, vil fortsatt gjelde for alle i indre by, dvs. både gårdeiere innenfor Ring 1 og 2. Dessuten er bestemmelsen ovenfor vedrørende lokal sedvane ikke videreført. Det er altså et mindre antall hus- og grunneiere som vil ha ansvaret for strøing og måking neste vinter, dersom vedtektene blir godkjent av justisdepartementet i uendret form.

Hva skjer dersom plikten ikke overholdes?
Gårdeier kan ilegges overtredelsesgebyr dersom ikke politivedtektene overholdes. Vedtektens § 7-1 bestemmer at overtredelse straffes etter politilovens § 30 nr. 4, hvis ikke forholdet går under en strengere straffebestemmelse. Sammenhengen mellom reglene er slik at § 30 utgjør selve straffetrusselen. Denne bestemmer at overtredelse av bestemmelser gitt i medhold av politiloven § 14 kan straffes, og hvordan de skal straffes. Imidlertid er selve den straffbare handlingen ikke gitt i loven, men i forskrifts form i kommunens vedtekter.

I Oslo ble det i 2004 vedtatt forskrift på området (FOR-2004-02-26-443), som er gjeldende frem til 31. desember 2007. Denne bestemmer i § 4 at overtredelsesgebyr for overtredelse av politivedtektens regler om hus- og grunneieres plikter straffes med gebyr på kroner 500.

Håndhevelse av vedtekten – lovligheten av trafikketatens kompetanse
Forskriften fra 2004 ble vedtatt som ledd i Oslo kommunes forsøk med kommunal oppgavedifferensiering. Formålet med forsøket er å effektivisere håndhevingen av politivedtekten, blant annet håndhevingen av reglene om gårdeiers ansvar. Forskriften bestemmer i § 4, som et resultat av dens formål, at gebyr for overtredelse av politivedtekten ilegges av kommunen. I praksis er det trafikketaten i kommunen som har fått myndigheten til å håndheve vedtekten. Politiet har imidlertid fortsatt også sin håndhevingskompetanse i behold.

Spørsmålet er om det faktisk er hjemmel for en slik bestemmelse. I politiloven § 14 andre ledd fremgår det klart at de kommunale vedtektene skal håndheves av politiet. Videre er det klart at lovbestemmelser skal gå foran bestemmelser i forskrifts form. Imidlertid har forskriften fra 2004 hjemmel i en egen lov som omhandler forsøk i offentlig forvaltning (lov av 1992 nr. 13). Denne bestemmer i § 3 at det kan godkjennes forsøk med avvik fra gjeldende lover og forskrifter om hvordan staten, fylkeskommunene og kommunene skal organisere sin virksomhet og løse sine oppgaver. Bakgrunnen for denne loven er å åpne for hensiktsmessig oppgavefordeling mellom forvaltningsorganer og forvaltningsnivåer.

Vi nevner avslutningsvis at det kan reises spørsmål om lovligheten av trafikketatens kompetanse til å håndheve politivedtekten. Hovedsakelig reises dette spørsmålet på grunnlag av forholdet mellom politiloven og forsøksloven fra 1992. Det er tvilsomt hvorvidt forsøksloven utgjør tilstrekkelig grunnlag for å fravike politiloven § 14 andre ledd. Spesielt kan dette hevdes på grunnlag av at politilovens bestemmelse er begrunnet i hensynet til borgernes rettssikkerhet. Det fremkommer at politilovens forarbeider at håndhevelsesregelen er absolutt, og at kommunale myndigheter ikke skal ha noen direkte innflytelse over håndhevelsen. Forsøksloven inneholder videre en egen bestemmelse som forbyr forsøk som innebærer avvik fra ”saksbehandlingsregler i annen lovgivning, når bestemmelsen er gitt av hensyn til enkeltpersoners rettssikkerhet”, jf. § 4. Rettsikkerhetsbetraktninger er altså sentrale ved vurderingen av lovligheten av denne forsøksordningen. Dersom forsøksordningen bærer preg av å bli varig, kan det etter vår oppfatning spesielt reises motforestillinger mot en slik håndhevelsesordning.

 

 

Om forfatterne:

Karl Erik Bernt er advokatfullmektig i Wikborg Rein og tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Corporate. Han jobber i hovedsak med rettslige problemstillinger knyttet til tvisteløsning/prosedyre og selskapsrett.

Karin E. Næss er advokatfullmektig i Wikborg Rein tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Handel og Industri. Hun arbeider primært med saker relatert til fast eiendom og EU/EØS og konkurranserett.

 

 

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Fikk over 200 mill. for 270 p-plasser på Sørenga (+)
Transaksjoner
Hva bør selger gjøre om kjøper trekker seg fra en bindende avtale?
Juss
Wiederstrøm styrker staben
Karriere
Passerer snart 20 milliarder
Aktuelt
Økte byggekostnader i boligmarkedet
Play
Se alle Pluss-saker
Vant Cityprisen 2019
Aktuelt
Nejra Macic vant pris for de unge og lovende
Karriere
Fortsetter krangelen om bilfritt byliv
Aktuelt
Fikk kontrakt på 368 millioner kroner
Aktuelt