Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Andreas Mello-Kildal er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Ukens tips: Håndtering av skatte- og avgiftsfunn i transaksjoner
I transaksjoner hvor eiendomsselskaper selges, vil en kjøper overta eiendomsselskapets skatte- og avgiftsposisjoner med de risikofaktorer dette medfører. Garantier og reguleringer knyttet til eiendomsselskapets skatte- og avgiftshåndtering er ofte gjenstand for diskusjoner mellom kjøper og selger.
I meglerstandarden er selgers garantier inntatt i punkt 7, mens det i punkt 8 er inntatt visse begrensninger i garantiansvaret. Blant annet kan en kjøper normalt ikke påberope forhold kjøperen var kjent med på avtaletidspunktet som grunnlag for mangelskrav mot selger. Denne begrensningen gjelder imidlertid ikke for de “fundamentale garantiene” i meglerstandarden, som kan påberopes uavhengig av kjøperens kunnskap.
To av de fundamentale garantiene er relativt vide og omfattende garantier knyttet til at selskapet ikke har skatte- eller avgiftsansvar som ikke er dekket av avsetninger i kjøpesumsberegningen. Reklamasjonsfristene for de fundamentale garantiene er i meglerstandarden som utgangspunkt angitt til tre år, men er ofte gjenstand for forhandlinger – særlig hva gjelder skatte og avgiftsansvar.
Kjøper gjennomfører normalt en due diligence der selskapets skatte- og avgiftsposisjoner blir gjennomgått og analysert, og i de tilfeller hvor det avdekkes særskilte risikofaktorer knyttet til skatt og avgift blir dette gjerne tema for særlige diskusjoner mellom partene. Ikke sjelden ser vi at kjøpere i slike tilfeller enten ber om ytterligere og mer spesifikke garantier eller det fremsettes krav om skadesløsholdelser.
Slik de fundamentale garantiene for skatt og merverdiavgift i meglerstandarden er bygget opp skal disse fange opp kostnader eller ansvar for selskapet knyttet til skatt som er knyttet til perioden før overtakelse. Å legge inn egne garantier for spesifikke forhold vil derfor sjelden i seg selv gi kjøper noen vesentlig bedre posisjon overfor selger. Dersom man først legger inn slike spesifikke garantier man må i alle tilfeller uansett huske å gjøre slike garantier som skal dekke kjente forhold “fundamentale” (da de vanlige garantiene etter meglerstandardens punkt 8 er begrenset av kjøpers kunnskap).
Dersom det settes inn egne skadesløsholdelser vil kjøper i utgangspunktet kunne få et bedre vern ettersom skadesløsholdelsen normalt ikke vil være underlagt beløpsbegrensningene i punkt 8.4 a) og b), eller reklamasjonsfristen i punkt 8.2. Ved å gi egne og spesifikke skadesløsholdelser rettet mot skatte- og avgiftsrisiki vil partene imidlertid synliggjøre disse risikofaktorene for alle som i ettertiden får tilgang til kjøpekontrakten – og forholdene vil da, berettiget eller uberettiget, ofte bli problematisert i andre sammenhenger.
Dersom selger i det aktuelle tilfellet kan akseptere en reklamasjonsfrist på 5 år for de fundamentale garantiene samtidig som at de fundamentale garantiene unntas beløpsbegrensningene i punkt 8.4 a) og b) vil man kunne unngå å gjøre slike risikofaktorer synlige i kontrakten, og kjøper vil vanligvis kunne ha et fullgodt vern i kraft av de generelle (fundamentale) garantiene som gis i punkt 7 i kontrakten.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.
