VIKTIG MED AVTALE: - Vårt klare råd er at leietaker sørger for at det foreligger en skriftlig enighet med utleier hvor utleier bekrefter at aktuelle installasjoner er leietakers løsøre, sier f.v. Anne Sofie Bjørkholt og Victoria Meyer i advokatfirmaet BA-HR.

Hvem eier det som er boltet fast til eiendommen?

Slik beskytter leietaker sin eiendomsrett til nagelfaste innretninger han har installert i leieobjektet.

Publisert Sist oppdatert

222For å sikre eiendomsretten til sine eiendeler er det avgjørende at man har sørget for tilstrekkelig rettsvern. Vi har snakket med Anne Sofie Bjørkholt og Victoria Meyer i BA-HR om hva en leietaker bør være oppmerksom på som eier av installasjoner som ligger i grensesnittet mellom fast eiendom og løsøre, såkalte nagelfaste innretninger.

– Nagelfaste innretninger betyr enkelt og greit større gjenstander som er boltet fast i eiendommen, sier Victoria Meyer.

– I et leieforhold hvor leietaker har installert kostbart og tilpasset driftsrelatert utstyr i leieobjektet, er det viktig at leietaker sikrer sin eiendomsrett til installasjonene. Slike installasjoner kan ofte være nagelfaste innretninger, eksempelvis høyteknologiske lagersystemer, driftstilpassede reoler eller fastmonterte kraner. Behovet for å beskytte eiendomsretten til slike gjenstander gjelder både innad mot utleier, men også utad mot tredjemenn.

– Overfor utleier må leietaker være bevisst på om installasjonen anses som en del av eiendommen som utleier eier eller som et selvstendige løsøre som leietaker selv eier, forklarer Meyer.

Hun fortsetter med å påpeke at grensedragningen mellom løsøre på den ene siden og fast eiendom på den andre er et grunnleggende skille innenfor formueretten. Fast eiendom blir definert som landgrunnen med eventuell bebyggelse. I tillegg omfatter betegnelsen tilbehør til fast eiendom. Løsøre, derimot, defineres negativt og omfatter alle gjenstander som ikke anses som fast eiendom. Ved leieforholdets slutt vil leietaker kunne ta med seg alt av sitt løsøre, mens eiendommen og dens tilbehør tilfaller utleier.

Les også: Eierskapsgaranti – Hvordan vet du at du får beholde det du har kjøpt?

– For å vurdere om en nagelfast innretning er løsøre eller fast eiendom, vil det første vurderingsmomentet være om installasjonen i det hele tatt kan vurderes separat fra bygningsmassen som sådan, fremhever Bjørkholt, og utfyller:

– Dersom innretningen er inkorporert i selve kjernen av bygningsmassen, slik at installasjonen ikke kan ses løsrevet fra bygningen, vil installasjonen automatisk anses som utleiers eiendom. Årsaken til dette er at man i norsk formuerett ikke kan splitte ulike komponenter i én og samme gjenstand og tilordne disse ulike innehavere, såkalt kløyvd eiendomsrett. Dette gjelder selv om det er leietaker som har påkostet installasjonen. Leietaker kan imidlertid ha krav på kompensasjon fra utleier for inkorporasjonen som installasjonen utgjør.

– Annerledes er situasjonen der installasjonen kan ses separat fra selve bygningsmassen. I slike tilfeller vil det være avgjørende om gjenstanden er å anse som tilbehør til fast eiendom eller løsøre. Hvis en installasjon anses som tilbehør til den faste eiendommen vil den være grunneiers eiendom, med mindre annet er avtalt, sier Meyer.

– Vi har registrert at det er en relativt utbredt oppfatning om at tilbehør til fast eiendom omfatter alt som er skrudd fast i eiendommen, inklusive nagelfaste innretninger. Dette blir imidlertid for kategorisk. En installasjon vil ikke automatisk være tilbehør til fast eiendom bare fordi den er boltet fast i eiendommen, bemerker Bjørkholt, og supplerer:

– Motsetningsvis kan en innretning anses som tilbehør til fast eiendom, og ikke som løsøre, selv om gjenstanden kan flyttes. Høyesterett bekreftet dette i en dom hvor en flytebrygge ble definert som tilbehør til en eiendom, selv om bryggen enkelt kunne løsnes fra grunneiendommen. Det er dermed ikke avgjørende om installasjonen er montert fast i eiendommen eller ikke. Grensedragningen beror på en helhetsvurdering av den forretningsmessige og økonomiske tilknytningen mellom eiendommen og gjenstanden, samt gjenstandens generelle anvendelighet dersom den flyttes fra eiendommen. For nagelfaste innretninger som leietaker har installert i forbindelse med sin virksomhet i lokalene, er det gode holdepunkter for at disse vil anses som leietakers løsøre. Dette gjelder selv der installasjonen har en sterk fysisk tilknytning til eiendommen.

– Vårt klare råd er at leietaker sørger for at det foreligger en skriftlig enighet med utleier hvor utleier bekrefter at installasjonen er leietakers løsøre, konkluderer Bjørkholt.

Les også: Eierskapsgaranti: Registrering av aksjer i VPS

– Som nevnt innledningsvis er det også viktig at leietaker er bevisst på å verne om sin eiendomsrett til innretningen mot konkurrerende tredjemenn. For å sikre eiendomsretten utad må leietaker påse at det er etablert et tilstrekkelig rettsvern, opplyser Meyer.

– Hvordan leietaker får tilstrekkelig rettsvern for eiendomsretten til en løsøregjenstand beror på om den konkurrerende rettigheten er et kreditorbeslag eller et omsetningserverv.

– Etter norsk rett kan ikke en kreditor utlede større rett enn det debitor selv hadde. Dermed vil det reelle eierforholdet til gjenstanden være utslagsgivende for kreditors adgang til å ta beslag, forklarer Bjørkholt.

– For å sikre seg mot beslag fra kreditor eller konkursbo er det helt avgjørende at leietaker har tilstrekkelig og etterprøvbar dokumentasjon som bekrefter leietakers eierskap til installasjonen.

– Overfor en omsetningserverver åpner derimot godtroervervsloven for at en tredjemann kan ekstingvere innehavers eiendomsrett til løsøre dersom mottakeren får denne overlevert i god tro. Avgjørende for om mottakeren er i god tro er om avhenderen fremstår legitimert til å kunne råde over gjenstanden. Besittelse av gjenstanden gir slik legitimasjon, sier Meyer og utdyper:

– Omsetningserverv av løsøre vil eksempelvis komme på spissen der leietaker har benyttet eget løsøre i de leide lokalene og hvor utleier terminerer leiekontrakten eller på annet grunnlag nekter leietaker adgang til eiendommen. Hvis utleier selger eiendommen vil utleier være i besittelse av installasjonen. Utleier vil her fremstå som legitimert til å overdra installasjonen sammen med eiendommen. Tilsvarende er tilfellet dersom utleier velger å selge selve installasjonen separat. En slik situasjon kan resultere i at en tredjemann som erverver gjenstanden i god tro kan ekstingvere leietakers eiendomsrett til innretningen.

– Som eier av løsøre er det begrenset hva man kan gjøre for å verne om sin eiendomsrett der besittelsen er svak. Grunnen til dette er at det ikke er et generelt register som skaper publisitet for eiendomsretten til en løsøregjenstand (løsøreregister følger person, ikke selve løsøret). Videre aksepterer ikke Kartverket tinglysning av rettigheter i løsøre på en eiendom sitt grunnboksblad. Dette gjelder også der gjenstanden faktisk befinner seg på eiendommen, supplerer Bjørkholt.

– Det leietakeren imidlertid kan gjøre er å sørge for at leiekontrakten med utleier tinglyses på eiendommens grunnboksblad. Leiekontrakten gjelder rettighet på fast eiendom og er derfor et dokument Kartverket aksepterer å tinglyse. Dersom det fremgår hvilke gjenstander leietaker selv eier, og som dermed ikke følger eiendommen, vil en tredjemann som kjøper eiendommen være avskåret fra å påberope seg god tro for disse gjenstandene. På denne måten har leietaker vernet om sin eiendomsrett til installasjonen, avslutter Meyer.

Powered by Labrador CMS