Endring av garantireglene for byggenæringen

Artikkelforfatterne er senioradvokat Johannes Meyer-Myklestad og advokatfullmektig Alf Butenschøn Skre fra Wikborg Reins Oslo-kontor. De er tilknyttet firmaets fagområder for kontraktsrett samt entreprise og prosedyre.

Et av formålene med lovforslaget har vært å stimulere til økt og billigere boligbygging. Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om mer omfattende garantiregler fremmer dette formålet.

Garantireglene i bustadoppføringslova har betydning for entreprenører som opererer i forbrukermarkedet og eiendomsmeglere som formidler boliger under oppføring til forbrukere. Nedenfor omtaler vi de viktigste forslagene i det nye lovforslaget.

Garantiplikten skal også gjelde ved salg av nyoppført bolig

I dag gjelder garantireglene avtaler med forbrukere om oppføring av bolig. Garantireglene gjelder ikke ved salg av nyoppførte boliger hvor det ikke gjenstår mer arbeid fra entreprenørens side. Ifølge regjeringen vil det kunne være tilfeldig om avtalen med forbrukeren inngås før eller etter at boligen er ferdigstilt, og dermed tilfeldig om entreprenøren plikter å stille garanti eller ikke. For å unngå slike tilfeldigheter foreslås det en ny regel i avhendingslova om plikt for næringsdrivende til å stille garanti også ved salg av nyoppførte boliger til forbrukere. Plikten til å stille garanti i slike tilfeller gjelder i seks måneder fra tidspunktet boligen er ferdigstilt.

Forslaget innebærer en utvidelse av garantiplikten og dermed nye og økte garantikostnader for entreprenører og utbyggere som tidligere har ventet med å inngå salgsavtale til boligen er ferdigstilt.

Garantitiden på fem år blir stående

Regjeringens lovforslag bygger på en utredning av et lovutvalg ledet av Herman Bruserud. Utvalget foreslo i sin utredning at dagens garantitid på fem år skulle reduseres til tre år. En reduksjon av garantitiden ville ifølge Bruserud-utvalget innebære en betydelig kostnadsreduksjon for byggenæringen. Samtidig antok utvalget at forbrukerbeskyttelsen ikke ville bli særlig svekket.

En treårig garantitid ville dessuten ha vært i tråd med hva som er vanlig for landbaserte entrepriser, og standard i både NS 8405, 8406 og 8407. Garantibeløpets størrelse på 5 % etter overtakelse ville fremdeles ha vært høyere enn etter NS 8405, 8406 og 8407, hvor garantibeløpet reduseres til 3 % fra overtakelse.

Les også: Endring av garantireglene – billigere for boligbyggerne?

Regjeringen har ikke fulgt opp Bruserud-utvalgets forslag om kortere garantitid, hovedsakelig ut fra et ønske om å beskytte forbrukere. Garantitiden på fem år blir derfor stående.

De nye garantireglene kan potensielt bli en kostnadsdriver

Lovforslaget inngikk opprinnelig i regjeringens tiltakspakke for å stimulere til økt og billigere boligbygging. Utvidelsen av garantireglene til å omfatte ferdigstilte boliger, kombinert med at garantitiden på fem år blir stående, kan potensielt få den konsekvens at byggenæringen påføres nye eller økte kostnader. Det kan da stilles spørsmål ved om ikke disse kostnadene vil bli overført til forbrukerne i form av høyere boligpriser. I så fall kan lovforslaget få en motsatt effekt av hva som var intensjonen opprinnelig.

Det endelige utfallet gjenstår å se. Lovforslaget vil trolig behandles av Stortinget våren 2018 og tre i kraft sommeren samme år.