LAVERE KOSTNADER: - De foreslåtte endringene i garantireglene i bustadoppføringslova vil medføre lavere kostnader for boligbyggerne, og dermed mest sannsynlig bidra til økt boligbygging, sier f.v. Kittil Eriksrud Bergan og Erling Marcussen Timm i Advokatfirmaet Haavind AS.
Endring av garantireglene – billigere for boligbyggerne?
Etter bustadoppføringslova § 12 skal entreprenører stille garanti for oppfyllelsen av kontrakter om oppføring av boliger eller fritidsboliger til forbrukere. I 2011 ble garantireglene skjerpet for å styrke forbrukerbeskyttelsen. Kravene til garantiens størrelse ble økt, og garantien skulle gjelde i fem år etter overtakelse. Et lovutvalg har nå, som ledd i en tiltakspakke som er igangsatt for å bidra til enklere, raskere og billigere boligbygging, evaluert denne garantibestemmelsen.
Førsteamanuensis Herman Bruserud har ledet utvalget, og de viktigste endringsforslagene er:
ForsikringsordningI dag er det bare visse finansinstitusjoner som kan tilby garantiproduktet i bustadoppføringslova § 12. Garantiordningen bør etter utvalgets syn suppleres med en forsikringsordning. Formålet med å innføre en slik alternativ form for sikkerhetsstillelse er ikke å utvide forbrukers krav på utbetaling.
Hensikten er først og fremst å øke konkurransen i markedet ved å gi nye aktører innenfor forsikringsbransjen muligheten til å tilby et parallelt produkt til entreprenører.
Les også: Hva er «villamessig»?
Sikkerhetsstillelsens lengdeEt enstemmig utvalg anbefaler at kravene til sikkerhetsstillelsens lengde etter overtakelse reduseres til to år, mot dagens fem år. En slik endring vil kunne gi en betydelig kostnadsreduksjon for entreprenører, samtidig som forbrukerbeskyttelsen ikke antas å bli vesentlig svekket.
Sikkerhetsstillelsens størrelseUtvalgets flertall mener at kravene til sikkerhetsstillelsens størrelse ikke bør endres. Et mindretall i utvalget er av en annen oppfatning, og går inn for å øke kravene til sikkerhetsstillelsens størrelse etter overtakelse for å styrke forbrukervernet.
AvhendingslovaUtvalget har sett tendenser til omgåelse av bustadoppføringslova § 12. Flere entreprenører velger å selge nybygg etter reglene i avhendingslova. Utvalget foreslår at det innføres en ny bestemmelse i avhendingslova som pålegger entreprenører å stille sikkerhet ved salg av nyoppført bolig.
Les også: Spleiselag på eiendomsskatt i festeforhold
Les også: – Eiendomsskatten i Oslo kommer til å ramme skjevt
Andre endringer i bustadoppføringslova § 12Det ligger også et annet lovforslag (Prop. 108 L 2015-2016) til behandling hos justiskomiteen. Lovforslaget innebærer en presisering av tidspunktet for når entreprenøren plikter å stille garantien. Det foreslås å lovfeste en hovedregel om at plikten til å stille garanti inntrer straks etter avtaleinngåelsen.
Videre foreslås det en unntaksregel som innebærer at dersom entreprenøren har tatt visse bestemte forbehold i kontrakten om igangsetting av byggeprosjektet, inntrer ikke plikten til å stille garanti før disse forbeholdene er bortfalt.
Sistnevnte sammenholdt med forslag til endring om garantiperiodens lengde etter overtakelse, vil bidra til en vesentlig kortere garantitid for utbyggerne.
Les også: Trær til besvær
Oppsummering og fremdriftDe foreslåtte endringene vil medføre lavere kostnader for boligbyggerne, og dermed mest sannsynlig bidra til økt boligbygging. Det er på nåværende tidspunkt ikke mulig å si noe konkret om hvorvidt endringene vil bli vedtatt i sin helhet og når de eventuelt vil tre i kraft.
Vi tror ikke det vil være aktuelt før i 2017, men samtidig er departementet klare på å de ønsker å bidra til stabil boligbygging og det kan derfor være at lovarbeidet går raskere enn forventet.
Erling Marcussen Timm og Kittil Eriksrud Bergan er advokater i Advokatfirmaet Haavind AS
Les også: Småhusplanen stadfestes av departementet
