– God prosjektgjennomføring sikres allerede i planfasen

Likevel er det svært mange utbyggere som ikke vektlegger gjennomføring ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Praktisk gjennomføring blir først et tema etter at reguleringsplanen er vedtatt. Utbyggere vil ha mye å vinne på å bruke planfasen strategisk for å sikre enkel gjennomføring.

Ved kjøp av tomt og igangsettelse av et reguleringsarbeid vil de fleste utbyggere være mest opptatt av utnyttelse, høyder og kvaliteter, samt infrastruktur og infrastrukturkostnader. Profesjonelle utbyggere vil ha god kunnskap om gjennomføring og fremdrift. Men vi ser at mange utbyggere kunne ha unngått forsinkelser og redusert sine kostnader dersom de kjente til hvilke utfordringer som kan oppstå knyttet til gjennomføring og senere drift, hvilke virkemidler som finnes i lov og plan og hvordan disse kan utnyttes.

Les også: Ny lovendring gir økt rettsvern for utbygger

UtbyggingsavtaleForhandling av en utbyggingsavtale med kommunen parallelt med utarbeidelse av en reguleringsplan, vil gi større mulighet for å legge til rette for en enkel gjennomføring. Infrastrukturkostnader, kostnadsfordeling og innholdet i rekkefølgekrav vil lettere kunne påvirkes av utbygger dersom disse prosessene pågår samtidig.

Likevel er det mange som venter med dette til etter at planen er vedtatt og endringer er vanskeligere.

RekkefølgekravUtformingen av rekkefølgekrav har stor betydning for gjennomføringen av et prosjekt.

Fordeling av rekkefølgetiltak mellom ulike felt vil ha stor betydning for gjennomføring dersom det er flere utbyggere innenfor et utbyggingsområde.

Tidspunktet for oppfyllelse av rekkefølgekrav kan være avgjørende for finansiering av infrastrukturtiltak og fremdriften i et prosjekt.

Kostnadsdeling og refusjonKostnadsdeling for infrastrukturtiltak kan være utfordrende der det er flere utbyggere i et område. Refusjon etter plan- og bygningsloven gir mulighet for å kreve bidrag fra andre utbyggere og grunneiere, men beløpet som kan kreves inn er begrenset. God planlegging av infrastrukturtiltak i planfasen kan imidlertid øke muligheten for å få dekket infrastrukturkostnader gjennom refusjon, eller redusere eget kostnadsansvar.

Grunnavståelse og ekspropriasjonUtviklingsprosjekter forutsetter ofte grunnavståelse og i blant kan ekspropriasjon være nødvendig.

Reguleringsplanen kan benyttes strategisk for å påvirke den ekspropriasjonserstatning som må betales ut av utbygger eller den ekspropriasjonserstatning en utbygger eventuelt har krav på fra andre. Fordeling av arealformål og plassering og utforming av infrastrukturtiltak kan ha stor betydning her.

Les også: Å  regulere i strid med med kommuneplaner

Fordeling av planskapte verdierDet finnes hjemmel i jordskifteloven for å kreve at planskapte verdier, det vil si utbyggingsretter, fordeles mellom grunneiere innenfor et nærmere bestemt område. Bruk av en slik bestemmelse krever at det er åpnet for bruk av slikt urbant jordskifte i arealplanen. Det er også viktig for utbyggere å være oppmerksom dersom kommunen inntar en slik bestemmelse, da en slik mulighet i mange tilfeller ikke vil være ønskelig.

Drift og eierforholdVi ser at kommunene i liten grad hensyntar senere eiendomsstruktur og eier- og driftsforhold ved fordeling av arealformål og utforming av reguleringsbestemmelser. Eksempelvis kan seksjonering og sikring av parkeringsrettigheter bli utfordrende dersom man ikke planlegger dette godt ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Senere eier- og driftsforhold kan også bli vanskeliggjort dersom planen legger opp til en stor grad av fellesfunksjoner uten å tenke gjennom hvordan dette skal organiseres praktisk.

Tidlig og helhetlig planlegging kan gi klare fordeler for utbygger, både økonomisk og tidsmessig. Utbyggere vil være tjent med å ha en åpen dialog om gjennomføring med kommunen allerede fra oppstart av reguleringsarbeidet. Videre vil mange være tjent med å involvere tekniske og juridiske rådgivere i planfasen.

Artikkelforfatterne er Jannike Nilsen og Sofia Bjørck, senioradvokater i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.