Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

TJENT MED BEDRE FORARBEID: Mange utbyggere kunne ha unngått forsinkelser og redusert sine kostnader dersom de kjente til hvilke utfordringer som kan oppstå knyttet til gjennomføring og senere drift, hvilke virkemidler som finnes i lov og plan og hvordan disse kan utnyttes, skriver artikkelforfatterne.

– God prosjektgjennomføring sikres allerede i planfasen

God og enkel gjennomføring kan være avgjørende for et vellykket utviklingsprosjekt og for å få realisert reguleringsplaner.

Jannike Nilsen og Sofia Bjørck

tirsdag 10. oktober 2017 12:00 (Oppdatert 11. oktober 2017 21:44)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Likevel er det svært mange utbyggere som ikke vektlegger gjennomføring ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Praktisk gjennomføring blir først et tema etter at reguleringsplanen er vedtatt. Utbyggere vil ha mye å vinne på å bruke planfasen strategisk for å sikre enkel gjennomføring.

Ved kjøp av tomt og igangsettelse av et reguleringsarbeid vil de fleste utbyggere være mest opptatt av utnyttelse, høyder og kvaliteter, samt infrastruktur og infrastrukturkostnader. Profesjonelle utbyggere vil ha god kunnskap om gjennomføring og fremdrift. Men vi ser at mange utbyggere kunne ha unngått forsinkelser og redusert sine kostnader dersom de kjente til hvilke utfordringer som kan oppstå knyttet til gjennomføring og senere drift, hvilke virkemidler som finnes i lov og plan og hvordan disse kan utnyttes.

Les også: Ny lovendring gir økt rettsvern for utbygger

Utbyggingsavtale
Forhandling av en utbyggingsavtale med kommunen parallelt med utarbeidelse av en reguleringsplan, vil gi større mulighet for å legge til rette for en enkel gjennomføring. Infrastrukturkostnader, kostnadsfordeling og innholdet i rekkefølgekrav vil lettere kunne påvirkes av utbygger dersom disse prosessene pågår samtidig.

Likevel er det mange som venter med dette til etter at planen er vedtatt og endringer er vanskeligere.

SENIORADVOKAT: Jannike Nilsen.

Rekkefølgekrav
Utformingen av rekkefølgekrav har stor betydning for gjennomføringen av et prosjekt.

Fordeling av rekkefølgetiltak mellom ulike felt vil ha stor betydning for gjennomføring dersom det er flere utbyggere innenfor et utbyggingsområde.

Tidspunktet for oppfyllelse av rekkefølgekrav kan være avgjørende for finansiering av infrastrukturtiltak og fremdriften i et prosjekt.

Kostnadsdeling og refusjon
Kostnadsdeling for infrastrukturtiltak kan være utfordrende der det er flere utbyggere i et område. Refusjon etter plan- og bygningsloven gir mulighet for å kreve bidrag fra andre utbyggere og grunneiere, men beløpet som kan kreves inn er begrenset. God planlegging av infrastrukturtiltak i planfasen kan imidlertid øke muligheten for å få dekket infrastrukturkostnader gjennom refusjon, eller redusere eget kostnadsansvar.

SENIORADVOKAT: Sofia Bjørck.

Grunnavståelse og ekspropriasjon
Utviklingsprosjekter forutsetter ofte grunnavståelse og i blant kan ekspropriasjon være nødvendig.

Reguleringsplanen kan benyttes strategisk for å påvirke den ekspropriasjonserstatning som må betales ut av utbygger eller den ekspropriasjonserstatning en utbygger eventuelt har krav på fra andre. Fordeling av arealformål og plassering og utforming av infrastrukturtiltak kan ha stor betydning her.

Les også: Å  regulere i strid med med kommuneplaner

Fordeling av planskapte verdier
Det finnes hjemmel i jordskifteloven for å kreve at planskapte verdier, det vil si utbyggingsretter, fordeles mellom grunneiere innenfor et nærmere bestemt område. Bruk av en slik bestemmelse krever at det er åpnet for bruk av slikt urbant jordskifte i arealplanen. Det er også viktig for utbyggere å være oppmerksom dersom kommunen inntar en slik bestemmelse, da en slik mulighet i mange tilfeller ikke vil være ønskelig.

Drift og eierforhold
Vi ser at kommunene i liten grad hensyntar senere eiendomsstruktur og eier- og driftsforhold ved fordeling av arealformål og utforming av reguleringsbestemmelser. Eksempelvis kan seksjonering og sikring av parkeringsrettigheter bli utfordrende dersom man ikke planlegger dette godt ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Senere eier- og driftsforhold kan også bli vanskeliggjort dersom planen legger opp til en stor grad av fellesfunksjoner uten å tenke gjennom hvordan dette skal organiseres praktisk.

Tidlig og helhetlig planlegging kan gi klare fordeler for utbygger, både økonomisk og tidsmessig. Utbyggere vil være tjent med å ha en åpen dialog om gjennomføring med kommunen allerede fra oppstart av reguleringsarbeidet. Videre vil mange være tjent med å involvere tekniske og juridiske rådgivere i planfasen.

Artikkelforfatterne er Jannike Nilsen og Sofia Bjørck, senioradvokater i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.

 

Siste nyheter Estate Norge

Kjøper to eiendommer

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Norion henter fra DNB Næringsmegling

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Colliers styrker laget

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Dagens trippel fra Npro – tjente over 600 mill. i tredje kvartal

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Eks-byutviklingsbyråd lanserer kjempeprosjekt på hjemmebane

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Billigbutikker løfter leieprisene på Karl Johan (+)

Pluss / fredag 20. oktober 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

God aktivitet på Bryn-Helsfyr

Nyheter / fredag 20. oktober 2017

Over 500 nye boliger, to nye skoler, ny kultur- og idrettspark, nye servicetilbud og en rekke spennende kontorbygg er under oppføring. Og det tegnes store, nye leieavtaler.

Sveriges første utekontor

Nyheter / torsdag 19. oktober 2017

Castellum har testet et helt nytt konsept i Växjö; Et utendørskontor spesielt designet for både konsentrasjonsarbeid og møter i fri natur.

Justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet

Nyheter / onsdag 18. oktober 2017

Ved inngåelse av leieavtale i næringsforhold ønsker gjerne leietaker opsjon på forlengelse av leieforholdet ved utløpet av leieperioden. Stadig vekk oppstår det uenighet mellom utleier og leietaker om partenes rettigheter ved en eventuell forlengelse. Ved å innarbeide gjennomtenkte forlengelsesklausuler ved inngåelse av leieavtalen kan forutberegneligheten økes og ressurskrevende tvister i etterkant forhindres.

Tre nye coworking-tilbud

Nyheter / tirsdag 17. oktober 2017

Bryn-Helsfyr får snart tre nye cowworking space.

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / mandag 16. oktober 2017

– Hva ønsker de?

Millenials

Nyheter / fredag 13. oktober 2017

Slik kommuniserer du med den nye generasjonen.