Uklare endringer i den nye leietakerstandarden

Mens den tidligere standarden var taus om hvem som hadde ansvaret for at virksomhet drevet av leietaker var i samsvar med offentlige planer, er dette forsøkt regulert i den oppdaterte standardkontrakten. Reguleringen i den nye standardkontrakten er imidlertid uklar og reiser flere problemstillinger.

I standardkontrakt for leie av lokaler punkt 6 er det nå presisert i alternativ A at utleier, i tillegg til å være ansvarlig for at lokalene oppfyller offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse, også er ansvarlig for at leietakers virksomhet i leieobjektet er «tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan». I alternativ B er ansvaret lagt på leietaker.

Hva som nærmere ligger i ansvaret for at leietakers virksomhet er i samsvar med gjeldende reguleringsplan sier kontrakten imidlertid ikke noe om, verken i punkt 6 eller i kommentaren til bestemmelsen.

Les også: Langvarige utbyggingsavtaler kan være risikofylte

Innholdet i endringenDersom man velger alternativ A i bestemmelsen, vil ansvaret for at leietakers virksomhet er tillatt under gjeldende regulering for eiendommen nå falle på utleier. Dette betyr at utleier må påse at reguleringsplanen for en eiendom hvor utleier vil leie ut et lokale som skal benyttes til et visst formål, tillater dette.

Etter ordlyden i alternativ A vil spørsmålet om ansvar begrenses til en avklaring av om leietakers virksomhet er i tråd med gjeldende reguleringsplan for området. Spørsmålet blir om dette er tiltenkt, eller om man ved utarbeidelse av den nye standardkontrakten også har sett for seg at ansvaret skal omfatte et ansvar for at leietakers virksomhet er tillatt i henhold til gjeldende offentlig planverk, som kan omfatte blant annet kommuneplan og kommunedelplaner.

Les også: Utsatt eiendomsskatt i Oslo

Utfordringer som følge av standardkontraktens formuleringDet er ikke kun reguleringsplanen som bestemmer bruken av et areal – også overordnede planer kan legge viktige føringer for bruken av et område. Dette gjelder både der det foreligger en reguleringsplan, men også der det ikke foreligger noen reguleringsplan. Slik bestemmelsen i standardkontrakten er utformet i dag reguleres ikke ansvaret for at leietakers virksomhet er i samsvar med overordnet planverk, som kan være vel så begrensende på leietakers virksomhet som en reguleringsplan.

I enkelte tilfeller kan det være slik at det foreligger for eksempel en eldre reguleringsplan som regulerer bygget til bolig, mens det de siste femti årene er benyttet til næring i henhold til offentlig godkjenning. Fortsatt bruk til næringsformål vil da kunne være tillatt selv om bruken i utgangspunktet er i strid med gjeldede reguleringsplan.

Det vil også kunne være slik at en viss virksomhet er etablert før det kommer en reguleringsplan som angir en annen bruk av området. Fortsatt bruk i tråd med tilstanden før reguleringsplanen vil da fortsatt være godkjent, mens endringer av virksomheten vil kreve dispensasjon eller omregulering. Dette kan være en problemstilling ved for eksempel utvidelse fra trelastvirksomhet til trelastvirksomhet og storhandel.

Det kan også foreligge uklare planbestemmelser som medfører at det er usikkert hva som er tillatt bruk under gjeldende reguleringsplan, samt at byggetillatelser kan legge føringer for hva som er godkjent bruk ut over det som fremgår av reguleringsplan og overordnet planverk.

Les også: Timing av rekkefølgekrav

Betydning for utleier og leietakerForsøket på å regulere ansvar for plansituasjonen kan medføre nye problemstillinger for partene, heller enn en avklaring av ansvar. Uklarheter kan by på utfordringer både ved kontraktsinngåelse og, som vist nedenfor, senere i leieforholdet.

Dersom partene velger alternativ A, hvor utleier får et visst ansvar for å avklare plansituasjonen, vil dette ikke nødvendigvis løse spørsmålet om leietakers virksomhet er godkjent. I tillegg til de problemstillinger som er nevnt ovenfor, kan det blant annet være nyanser i leietakers virksomhet som avgjør om denne er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det kan stilles spørsmål ved om det da er hensiktsmessig at dette skal være utleiers ansvar.

Det er også verdt å merke seg at selv om man velger alternativ B, hvor leiekontrakten legger ansvaret på leietaker, vil offentlige myndigheter likevel forholde seg til utleier som eier av bygget. For å ivareta sine interesser bør både utleier og leietaker derfor sette seg godt inn i hvilken betydning plansituasjonen og offentlige tillatelser vil kunne ha for den enkelte eiendom, før ny leiekontrakt inngås. Der det anses hensiktsmessig, bør man søke å innta presiseringer i kontrakten.

Om artikkelforfatterne: Jens Aas er advokat og partner og leder næringseiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange. Camilla Mickelson Lous er advokat og tilknyttet firmaets næringseiendomsavdeling

Les også: – Høyesterett klargjør meglerstandarden