Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Union Gruppen er ute med sin seneste kvartalsvise bankundersøkelse, der syv banker spørres om vilkårene for finansiering. I et videoinnslag på Unions hjemmesider sier analysesjef Jo W. Gullhaugen i Union Gruppen at bankmarkedet fortsatt er preget av de to hendelsene som inntraff i 2015.
– Det første som skjedde, var at bankenes innlånskostnader økte kraftig. Denne økningen er nå i stor grad videreført til kundene. Det andre som skjedde, var at Finanstilsynet la seg på en strengere linje enn forventet i deres tolkning av Basel-regelverket, sier analysesjefen i innslaget.
Må styrke– Dette betyr at flere banker må styrke egenkapitalen og derfor bli mer forsiktige på utlånssiden. Filialer av utenlandske banker er ikke rammet av denne innstrammingen fra Tilsynet, og de er derfor mer utlånsvillige, fortsetter han.
Gullhaugen sier at selv om de utenlandske bankene fortsatt er utlånsvillige, er det klart at konkurransen i markedet er kraftig svekket. De utenlandske filialene står ifølge analysesjefen for omtrent 17 prosent av det samlede finansieringsvolumet til næringseiendom i Norge. Den svekkede konkurransen bidrar til høyere utlånsmarginer for kundene.
– Forrige bankundersøkelse viste at bankmarginene var opp 31 basispunkter (0,31 prosentpoeng, red.anm.) mellom sommeren og november i fjor. Nå ser vi at den trenden har fortsatt. Bankmarginene er opp ytterligere 18 basispunkter fra november til februar, slik at samlet marginøkning fra bunnen i andre kvartal er på 49 basispunkter. Det betyr at bankmarginene er på samme nivå som de var i første kvartal 2014, men vi er fortsatt 47 basispunkter lavere enn i første kvartal 2013, sier Gullhaugen.
1,25 prosentDen laveste tilbudte marginen fra de syv bankene de seneste tre månedene er på 1,25 prosent(poeng). Det er to banker i den seneste undersøkelsen som har strukket seg til dette nivået. Men selv om bankmarginen er kommet kraftig opp, er samlet lånefinansieringskostnad fortsatt svært attraktiv for kundene.
– Det skyldes at lange renter er kommet ytterligere ned fra lave nivåer. Samlet lånerente i vårt standardcase har de seneste tre månedene økt fra 3,17 prosent til 3,25 prosent, påpeker Gullhaugen.Men når det gjelder egenkapitalkrav til eiendomskundene, er bankene blitt «betydelig strengere».
– Gjennomsnittlig minimumskrav til egenkapital i vårt standardcase er opp 4 prosentpoeng til 33 prosent siden andre kvartal 2015. Fire av de syv bankene i undersøkelsen krever nå 35 prosent egenkapital eller mer i standardcaset vårt, som er et sentralt beliggende eiendom i Oslo med en gjenværende løpetid på leiekontraktene på syv år og en solid leietaker, forteller Gullhaugen,
Internasjonal tilnærmingMen bankene rapporterer også at kundene vil ha en lavere gjeldsgrad. Det ser derfor ut til at norske investorer har tilnærmet seg den internasjonale tilnærmingen til belåning. I bankundersøkelsen svarer for øvrig tre av syv banker at de har samme utlånspraksis i dag som for ett år siden.
– Tre andre banker svarer at de fortsatt yter lån til eksisterende og nye kunder, men at de er mer tilbakeholdne enn de var for ett år siden. Den siste banken svarer at den i stor grad yter lån til eksisterende kunder, men at det skal svært mye til for at den tar inn nye kunder i dag, sier analysesjefen i videoinnslaget.
Selger utUnion venter nå at flere bankene selger eller syndikerer ut eiendomslån til livselskapene, som de ser at DNB har gjort.
– Eiendomslån er en attraktiv aktivaklasse for livselskapene under Solvens II-regelverket, og for bankene er det fornuftig å selge slike lån for å styrke egenkapitalen. Denne praksisen bidrar til å muliggjøre en normalisert utlånsvekst for bankene raskere, sier Gullhaugen.
– Så ser vi også at aktivitetene i obligasjonsmarkedet har økt ganske kraftig den seneste tiden innenfor eiendom. Selv om kredittspreaden for eiendomsobligasjoner også er kommet ganske mye opp, fremstår obligasjonsmarkedet i dag som et aktuelt alternativ til bankfinansiering. Det gjelder særlig for mange av de store transaksjonene, påpeker han.
