Ukens Tips: Forkjøpsrett som hinder for transaksjoner

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Forkjøpsretter kan skape usikkerhet både med hensyn til gjennomføring og med hensyn til prisfastsettelse, og det er derfor viktig å være oppmerksom på ulempen og risikoen slike medfører. Forkjøpsretter kan typisk følge av lovbestemmelser, vedtekter, leiekontrakter eller andre avtaler.

Det første spørsmålet man bør stille er om forkjøpsretten gjelder eiendommen eller aksjene/andelene. Dersom forkjøpsretten gjelder eiendommen, så innebærer det en potensiell skattebombe ettersom salg av aksjer/andeler ofte er skattefritt, mens salg av eiendom – også ved forkjøpsrett – utløser skatt. Dette kan være forskjellen på en lønnsom og en ulønnsom transaksjon for selgeren.

Dersom forkjøpsretten gjelder eiendommen, er det viktig å være oppmerksom på at den også utløses ved salg av aksjene/andelene dersom en kontrollerende andel av et eiendomsselskap selges.

Forkjøpsrett til eiendommer reguleres av løysingsrettsloven. Forkjøpsretten må avklares innen to måneder, og selgeren kan kreve at forkjøpsrett avklares før eiendommen/eiendomsselskapet legges ut for salg. Dersom forkjøpsrett benyttes gjøres det normalt til “avtalt pris”. Dersom det er avtalt salg av aksjer, og forkjøpsrett til eiendommen utløses, så skal løsningssummen fastsettes til “vanlig pris”. Dette innebærer risiko for avvikende prising. Husk at avvikende løsninger også kan være avtalt.

Forkjøpsrett til aksjer er aktuelt dersom det er flere aksjonærer i et selskap enn selger. I henhold til aksjeloven gjelder det en alminnelig forkjøpsrett med mindre noe annet fremgår av vedtektene. Regelen var omvendt under aksjeloven av 1976. Vedtektene kan dessuten inneholde avvikende regler både etter den gamle og den nye aksjeloven.

Aksjeloven gjelder aksjer “som har skiftet eier”, forkjøpsretten må avklares innen to måneder, og forkjøpsrettssummen skal tilsvare “virkelig verdi”. Dette innebærer at kjøper og selger må fremforhandle en endelig avtale før forkjøpsretten avklares. Risikoen tilknyttet prisingen er også ofte større her enn ved forkjøpsrett til eiendommen.

Vær oppmerksom på at det også kan avtales forkjøpsrett til aksjer for andre enn aksjonærene.

Grensen mellom forkjøpsretter til aksjer som følger aksjeloven og løysingsrettsloven er flytende hva gjelder eiendomsselskaper. Dersom det er tale om en vedtektsfestet forkjøpsrett, så gjelder i utgangspunktet løysingsrettslova, men dersom det er tale om en lovbestemt forkjøpsrett så gjelder aksjeloven. Det er imidlertid ofte lovens system som er vedtektsfestet, og da oppstår uklarhet.

En annen finurlighet det er greit å være oppmerksom på ved stiftelse av forkjøpsretter, er at forkjøpsrett til aksjer kan være tidsubegrenset, mens forkjøpsrett til eiendom i utgangspunktet er begrenset til 25 år, se også Ukens tips: Løsningsretter som utløper 1. juli 2015.

————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13