Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Og det gjør vi med hjelp fra Basale (se tabellen under), som hvert år gjennomfører slike undersøkelser. Utvalget denne gangen består av 49 bygg som samlet utgjør totalt 485 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig størrelse per eiendom er 9900 kvadratmeter. 32 prosent av byggene er lokalisert i Oslo, som også står for 43 prosent av arealene.
Basale skriver i deres ferske rapport for første halvår at nøkkeltallene er basert på en analyse av årsregnskap for 2013 for kontorbygg i Basales eiendomsportefølje. Eiendomsaktørene blir aldri helt enige om hva som skal inngår i eierkostnader, men Basale definerer dem som kostnader gårdeier ikke får viderefakturert leietaker i form av felleskostnader.
StordriftsfordelerNøkkeltallene, som forutsetter profesjonell forvaltning, er ifølge Basale påvirket av stordriftsfordeler og betydelige investeringer i forvaltningssystemer. Aktiveringer holdes utenfor, det samme gjør eiers andel av felleskostnader, eiendomsskatt og festeavgift. Basale advarer mot å bruke nøkkeltallene på svært små bygg.
Men ulike definisjoner til tross, Basale er kommet frem til at en typisk total eierkostnad per kvadratmeter nå utgjør 182 kroner kvadratmeteren. Det er ned fra 191 kroner i fjorårets undersøkelse. Reduksjonen skyldes hovedsakelig at vedlikehold har hatt en større reduksjon.
Basale skriver at denne nedgangen skyldes et lite antall eiendommer med høye vedlikeholdskostnader i 2012, som nå har falt ut av utvalget. OBOS-forvalteren konkluderer derfor at nedgangen ikke tyder på noen ny trend, men er et resultat av utvalget.
Klart størstVedlikehold utgjør som tabellen viser den klart største enkeltkostnaden blant eierkostnadene, typisk 58 kroner per kvadratmeter. Spranget er imidlertid enormt, fra 15 kroner helt opp til 138 kroner. Den nest største posten for eierne er administrasjon med 39 kroner, deretter følger honorar til konsulenter (arkitekter, byggeledelse osv.) med 17 kroner.
Basale fortsetter å dele eierkostnader inn i «prime» eierkostnad, total eierkostnad eksklusive «asset management», og totale eierkostnader inklusive «asset management». Prime eierkostnader består vedlikehold, administrasjon, forsikring, revisjon og andre driftskostnader. De anslås for fjoråret til 118 kroner kvadratmeteren.
Tar vi bort kostnadene til asset management, utgjør de typiske eierkostnadene 149 kroner kvadratmeteren. For 2013 er Basale kommet frem til at asset management i gjennomsnitt utgjør 33 kroner per kvadratmeter. Men som tabellen viser, her er det et helt vanvittig sprang, fra 8 kroner per kvadratmeteren til hele 179 kroner.
Alder avgjørAlderen på bygget har stor betydning for eierkostnadene. Braathen Eiendom mener de nå kan forsvare avkastningsbetraktninger ut fra eierkostnader på 5 prosent i deres gjenværende portefølje, som består av større, moderne og oppgraderte bygg.
Forutsetter vi at eierkostnadene noenlunde er uavhengig av leienivået, vil eierkostnader på 182 kroner kvadratmeteren tilsvare 5-6 prosent av leieinntektene der kontorlokalene kan leies ut for 3000-3500 kroner kvadratmeteren (Oslo sentrum, inklusive Bjørvika, og delvis Skøyen).
For normale leienivåer på 1500-2000 kroner kvadratmeteren, utgjør 182 kroner i eierkostnader 9-12 prosent av leieinntektene. Den såkalte nettoyielden blir dermed 9-12 prosent lavere enn bruttoavkastningen ved salg, gitt gjennomsnittstallene fra Basale. Med høye eierkostnader (kolonnen til høyre) dobles disse kostnadsprosentene.
Eierkostnader
KategoriGj.sn. m2LavHøyVedlikehold5815138Forsikring9613Revisjon217Adm./forvaltning392272Andre dr.kostn.9024Megling/utleie9334Juridiske honorarer4112Konsulenthonorarer17345Asset Management338179Totalt M2-kostnad182106386
Kilde: Basale-rapporten 1. halvår 2014
