Klart lavere bankmarginer

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Analysesjef Gunnar Selbyg i Union Gruppen (se foto) sier til selskapets nye web-TV at det har vært en bedring av finansieringsvilkårene i år for lån til næringseiendom. Union Gruppen gjør med jevne mellomrom undersøkelse av finansieringsvilkårene fra bankene.

– Solide aktører har litt lettere for å få lån, og bankmarginene i nye lån har begynt å synke. Samlet finansieringsrente, inklusive bankmargin, har sunket 50-60 basispunkter siden februar til ca. 4,6-4,8 prosent, litt avhengig av lengden på lånene, sier analysesjefen.

Mye større variasjoner– Men bankene prioriterer eksisterende kunder, og det er blitt mye større variasjoner i hva de ulike aktørene oppnår. De større aktørene uttrykker gjennomgående at de synes det er kurant å få lånefinansiering. Halvparten av bankene har i år gitt lån med minimum tre års varighet til en margin på 185 basispunkter eller lavere, og halvparten av bankene har gitt en lånegrad på 75 prosent eller høyere, fortsetter han.

Selbyg sier at generelt de seneste to årene har lånelengdene gått ned, og egenkapitalkravet steget.– Tyngden av utlånene i dag har en bankmargin på 2,35 prosent, men en varighet på bare fire år, og egenkapitalandelen har kommet opp i 33 prosent.

Når det gjelder transaksjonsmarkedet, har mønsteret fra i fjor ifølge Selbyg fortsatt. Det innebærer omsetning av kontoreiendommer med lange leiekontrakter, eller gode beliggenheter.

Gjør grep– Det har også vært mange transaksjoner der kjøperne skal gjøre større utviklingsgrep, og målt i verdi, har det også vært et betydelig volum innenfor kjøpesenter. I år så venter vi at særlig eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene vil være de største nettokjøperne, og livselskapene, norske fond og eiendomsbrukerne vil være de største selgerne, sier Selbyg.

Han spår at utlendingene gradvis vil stå for en større andel av kjøpene i Norge.– Det tror vi vil fortsette, primært gjennom fondsprodukter, sekundært gjennom “club deals,”  hvor utlendingene tar en andel av egenkapitalen, og unntaksvis gjennom direkte kjøp.

– I første halvår har markedet vært preget av kjøpere som ut fra strategiske vurderinger kan by det lille ekstra for eiendommen, for eksempel å kjøpe naboeiendommen med tanke på utviklingsgrep.  Det er etterspørselsoverskudd etter kontoreiendommer i Oslo, så det er en markert høyere interesse etter eiendommer med kortere kontrakter, bare beliggenheten er god,

Under 5 prosentNår det gjelder leiemarkedet, toppet kontorledigheten i Oslo-regionen ut på drøye 7 prosent i fjor høst.

– Våre anslag innebærer at kontoledigheten synker til under 5 prosent i 2015. De siste to årene så har også leieprisene økt markert, og vi venter at markedsleienvåene stiger med ca. 5 prosent årlig, sier Gunnar Selbyg. Det har ellers i markedet vært fokus på eiendomsutvikling, både ombygging og konvertering, men også totalrehabilitering.

– Det seneste året har kontoreiendommer med korte kontrakter, men som har gode beliggenheter, særlig økt i verdi. Kontoreiendommer utenfor de etablerte områdene og lagereiendommer har derimot fått et økt risikopåslag og redusert verdi, sier Gunnar Selbyg.