Tomtekupp for NPRO

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Torsdag ble det kjent at Orkla i 2016 samler virksomhetene i Oslo-regionen i Drammensveien 149-151. Totalprisen for eiendomskjøpet er 695 millioner kroner, fordelt på en eksisterende bygning på drøyt 16 000 kvadratmeter og en tomt. Denne tomten betalte Norwegian Property ca. 100 millioner kroner for i oktober 2011.

Norwegian Property (NPRO) har oppgitt årlige leieinntekter per mars 2013 til 28 millioner kroner for Drammensveien 149. Eiendomskostnadene til NPRO ligger vanligvis på 6-7 prosent. Det tilsvarer drøyt 26 millioner kroner i netto leieinntekter.

PrestisjeyieldNEnyheter har grunn til å tro at netto direkteavkastning (yield) fra salget av eksisterende Drammensveien 149 ligger så lavt som 5,2-5,3 prosent. Det priser bygningsmassen til nærmere 500 millioner kroner og betyr at det gjenstår om lag 200 millioner i tomteverdi. En høyere yield betyr bare enda høyere verdsettelse av tomten.

Så kan man spørre seg hvordan en tomt kan doble seg i verdi i løpet av et drøyt år. Vel, NPRO har gjort en del jobb med tanke på omregulering av tomten. Det går mot en utnyttelse som er høyere enn de 10 000 – 12 000 kvadratmeterne NPRO forestilte seg da de kjøpte tomten. Denne høyere utnyttelsen har en verdi.

Orkla kan også etablere lange leiekontrakter både i eksisterende bygg og nybygget, jfr. Aker Solutions, som kan skape merverdier. I tillegg frigjør merkevaregiganten andre kontorbygg med høy markedsverdi (se egen sak), som også kan forsvare kjøpesummen.

Pen gevinstNPRO gjør for øvrig en gevinst på 160 millioner ved salget. Bokført verdi ved utgangen av tredje kvartal skal være vel 535 millioner kroner, slik at salgsverdien er 30 prosent over gjeldende takst.Det børsnoterte eiendomsselskapet kjøpte sommeren 2006 Drammensveien 149 og Drammensveien 134 (bygg 2-6) fra Höegh Invest Eiendom.

Den samlede kjøpesummen for disse 44 000 kvadratmeterne var om lag 1 milliard kroner. Leieinntektene den gangen utgjorde 59,9 millioner kroner, som impliserte en netto yield på 5,5 prosent.

Under markedsleieKjøpet ble begrunnet av NPRO med at den daværende leien lå under markedsleien i Skøyen-området (1360 kroner kvadratmeteren, regnet av bruttoarealet, red.anm.). Gjenværende leietid av leiekontraktene sommeren 2006 var snaue fem år.

Noen eksakt kjøpesum for Drammensveien 149 ble aldri oppgitt. Men NPRO gikk på børs noen måneder etter kjøpet, og da var etter det NEnyheter erfarer eiendommen verdsatt til 355 millioner kroner. Kjøpesummen ligger trolig i nærheten av dette beløpet, slik at Drammensveien 149 har vært en god investering for NPRO.