Tester Nordea-eiendommen i markedet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Konsernsjef Olav Line i NPRO signaliserte i desember i fjor at det går mot en boligkonvertering for Nordeas hovedkontor i Middelthuns gate 17 (bildet) på Majorstuen. Signalene ble forsterket på årspresentasjonen. 

– Vi er kommet frem til at eiendommen er bedre egnet som bolig. Det vil være våre strategi ikke å utvikle eiendommen selv, vi er ikke et boligutviklingsselskap. Men i Oslo bygges det nesten ikke boliger, og det bygges absolutt ikke boliger i dette området. Det mest sannsynlige er at vi ikke skal investere mer i denne eiendommen, sa Line for drøyt tre måneder siden.

Betydelige merverdierHan håpet på førstekvartalspresentasjonen å tjene stort på en konvertering og skape betydelig større verdier enn de bokførte verdiene av bygget. Boliger i området kan selges for opp mot 70 000 kroner per kvadratmeter, mens antatte ombyggingskostnader ligger rundt 30 000 kroner kvadratmeteren. Rundt 20 prosent av arealene antas å forsvinne ved en boligkonvertering.

DnB NOR-analytiker Simen Morten skriver i en resultatoppdatering denne uken at han tror NPRO for tiden tester Middelthuns gate 17 i markedet. Det bekrefter Olav Line overfor NEnyheter, men det er ikke primært for et salg av bygningen som den er nå:

– Vi tester markedet for reguleringsrisikoen ved boligkonvertering og hører hvordan mulige investorer ser på det. Vi er alltid åpne for særdeles gode bud, men hovedsporet er en konvertering, sier Line. Akershus Eiendom skal ha fått oppdraget med å sjekke investorenes interesse.

To muligheterNPRO har to muligheter: Selge bygget som det er i dag, inklusive leieinntektene fremover. En ny eier vil da ha Nordea som leietaker frem til januar 2016 og fra januar 2014 motta 62 millioner kroner i årlige leieinntekter, opp 33 prosent fra dagens nivåer på 47 millioner.

Alternativet er å selge eiendommen til en utvikler når leiekontrakten utløper. En konvertering til boligeiendom vil kunne bety 240 leiligheter og 225 parkeringsplasser, og eventuelt noe butikklokaler.

Simen Mortensen synes det er vanskelig å anslå en markedsverdi for Middelthuns gate 17 i dag, men antyder 800-1000 millioner kroner for hvis NPRO går for det første alternativet. Hele bygningen er på 33 320 kvadratmeter, hvorav kontordelen utgjør 26 847 kvadratmeter. 900 millioner i salgssum tilsvarer en kvadratmeterpris på 27 000 kroner kvadratmeteren.

10 000 per m2Det er ikke avskrekkende høyt, men ombyggingskostnader trekker altså ned. Den nye eieren må  modernisere når Nordea-kontrakten går ut, og en ombygging vil ifølge Line beløpe seg til 10 000 kroner per kvadratmeter. Alternativt kan det bli en kortsiktig eier som vil sitte med eiendommen i drøyt fire år.

En ny eier vil fra og med halvårsskiftet i år motta drøyt 240 millioner kroner i brutto leieinntekter fra Nordea frem til leiekontrakten løper ut. Hvis vi regner et vektet årlig snitt i perioden på 53 millioner leieinntektskroner, vil eiendommen ut fra yieldbetraktninger i dag på 6,5 prosent være verdt 815 millioner kroner, 880 millioner kroner ved 6 prosent. Legges 62 millioner i leieinntekter til grunn, også som nivå etter 2016, snakker vi om 950 millioner ved en yield på 6,5 prosent.