Tydelige krav til ESG og miljøtiltak i nye standardkontrakter for næringsleie

I standardene fra 2019 har det ikke vært inntatt tydelige krav til bærekraft og miljø i kontrakten. Dette har vært skjøvet ut i tilleggstekst til standardteksten eller vedlegg til kontrakten. En har imidlertid sett at disse tilleggstekstene og vedleggene har vært brukt i en langt mindre utstrekning enn det som har vært ønskelig.

Derfor innebærer mye av endringene i 2022-standardene å løfte krav til ESG og miljø direkte inn i hovedkontrakten. På denne måten må utleier og leietaker ta stilling til disse, og ikke minst etterleve de.

I tillegg ser vi at hensyn til bærekraft, miljø og ESG gjennomsyres i alle aspekter i kontrakten, og er noe partene er forpliktet til å ivareta i for å etterleve krav i kontrakten.

Eksempler på nye krav i standardkontraktene

· I bestemmelsen om leietakers bruk av leieobjektet er det inntatt en bestemmelse om miljøvennlig bruk og etterlevelse av rutiner og krav som er nødvendige for å oppfylle eiendommens eventuelle miljøsertifisering. BREEM- IN-USE for eksisterende bygg stiller for eksempel krav til hvordan leietaker bruker bygget for å opprettholde sertifiseringen. Denne bestemmelsen gir nettopp utleier mulighet til å pålegge leietaker å etterleve kravene i sertifiseringen.

Nytt utvalg skal se på endringer i husleieloven

· Utleiers adgang til leieobjektet for å gjøre miljøtiltak er spesifisert. I tillegg er leietakers plikt til å medvirke til å innhente måle- og forbruksdata knyttet til energi, vann, avløp, avfall, mv inntatt i hovedkontrakten. Formålet er å legge til rette for at utleier kan tilfredsstille krav til eksempel sertifiseringsordninger, i tillegg til å påse miljøvennlig bruk og drift av eiendommen.

· Det er inntatt et pålegg om at alle vedlikehold- og utskiftningsarbeider og arbeider ellers i leieobjektet, må være basert på miljøeffektive løsninger og miljøvennlige produkter og materialer. Denne plikten gjelder både for utleier og leietaker.

· Det er inntatt en ny bestemmelse som pålegger partene i leieperioden å samarbeide om å heve og videreutvikle miljøstandarden for leieobjektet ved å iverksette miljøtiltak.

· Det er også inntatt en ny bestemmelse som forplikter partene til å drive virksomhet på en slik måte at det ikke forekommer brudd på grunnleggende menneskerettigheter og på en slik måte at anstendige lønns- og arbeidsvilkår ivaretas.

Miljøavtaler

Partene kan også inngå en miljøavtale som tilleggsavtale til hovedkontrakten. Formålet med miljøavtaler er å øke miljøstandarden til leieobjektet eller eiendommen ved å blant annet innføre energieffektive løsninger og redusere utslipp og avfall ved drift og vedlikehold.

Tiltak som går ut på energieffektivisering er særlig relevant ved inngåelse av nye leiekontrakter i dag, gitt høye strømpriser. Disse strømprisene har gjerne blitt lempet over på felleskostnadene til leietakere og de har av den grunn det siste året opplevd en enorm økning av felleskostnader.

Hvorfor er dette viktig?

Fordelene for både utleier og leietaker ved å etterleve og innføre miljøtiltak og ESG er mange.

Mangler ved leieobjektet – hvordan skal beregningen av avslag i leien gjøres?

Grønne bygg kan eksempelvis være mer verdt en brune bygg, og miljøkrav og sertifiseringen kan også gjøre det enklere for utleier å få innvilget og finansiere lån. Det er da en forutsetning for utleier at de har redskapene og mulighetene de trenger for å innføre og håndheve miljøtiltak og etterlevelse av ESG. Dersom dette ikke er tydelig inkorporert i leieavtalen med leietaker, kan leietaker bli en bremser for en utvikling av leieobjektet/eiendommens miljøstandard og sertifiseringer.

Leietaker kan også ønske å innføre miljøtiltak, eksempelvis for å effektivisere energiforbruk og således senke strømregningen. Dette er særlig aktuelt i dag i en tid med høye strømpriser. Dette får leietaker vanskelig til alene, om utleier setter seg på bakbena for slike tiltak og hviler seg på at strømregningen lempes over på leietakers felleskostnader.

Etterlevelse og fokus på bærekraftig forvaltning av leieobjektet og eiendommen, kan også for begge parter være en fordel i et omdømmeperspektiv. Og viktigst vil grønnere bygg selvfølgelig bidra til et mer bærekraftig samfunn.

Artikkelforfatteren er advokat og partner i Codex Advokat Oslo AS.