Nytt utvalg skal se på endringer i husleieloven

Regjeringspartiene og SV ble i budsjettforliket enige om at det skulle settes ned et nytt husleieutvalg for å gjennomgå dagens husleielov, og avklare behovet for en eventuell revidering eller helt ny lov. Formålet bak gjennomgåelsen av husleieloven er å sikre økt botrygghet og et regelverk tilpasset dagens situasjon på leiemarkedet.

Endringer i husleieloven eller en helt ny husleielov skal etter budsjettforliket opp til behandling allerede i inneværende stortingsperiode. Det legges altså opp til en relativ hurtig prosess.

Boligutleie

Flere aktører, herunder Leieboerforeningen, Forbrukerrådet og LO, har i flere år jobbet for en revisjon av husleieloven. Bakgrunnen for dette har vært et ønske om i større grad å sikre leietakernes rettigheter. Forbrukerrådet har særlig fremhevet økende leiepriser og ustabilitet rundt leieforholdene som problemer slik utleiemarkedet fungerer i dag. Dagens husleielov trådte i kraft 1. januar 2000, og forbrukerorganisasjonene har hevdet at loven har gått ut på dato.

Tilbakeleveringstvister kan unngås

Flere aktører i eiendomsbransjen har tatt til orde for at husleieloven bør ha en differensiert regulering som skiller mellom de store, profesjonelle utleierne og de mindre, private aktørene hva gjelder boligutleie. Et slikt forslag må sees på bakgrunn av økende fokus på og initiativ til profesjonalisering av utleiesektoren.

Det er etter vårt syn hensiktsmessig at en ny husleielov skiller mellom profesjonelle og private aktører, sett i lys av hvor ulike disse aktørene er og hvilke krav det dermed er rimelig å stille til de respektive utleievirksomhetene.

Regjeringen har uttalt at husleieloven bør få et mer pedagogisk tilsnitt, ettersom loven også skal benyttes av forbrukere som ikke nødvendigvis har tidligere erfaring med å anvende lover. Videre uttales det at en lovendring bør bidra til bedre informasjonsflyt til både leietakere og utleiere.

Næringsutleie

Husleieloven gjelder både ved leie av lokaler og leie av bolig, men på grunn av at loven i stor utstrekning kan fravikes – og gjennomgående blir fraveket - ved næringsutleie, er det mer sentralt å sikre betryggende lovregulering av boligutleie. Ved utleie av lokaler er det vanlig å bruke en standardkontrakt som setter flere av husleielovens bestemmelser til side. Norsk Eiendom har argumentert for at en revisjon av husleieloven bør avgrenses til de regler som omhandler boligutleie, slik at reglene for leie av lokaler ikke endres. Dette begrunner organisasjonen med at rettstilstanden for utleie av næringseiendom i dag er hensiktsmessig, og at man ikke bør skape usikkerhet i dette markedet gjennom nye lovendringer.

Forbrukerrådet har på den annen side tatt til orde for en total revisjon av husleieloven. Det blir dermed spennende å se hvor store endringer fra dagens husleielov utvalget vil foreslå.

Bolig- vs. næringshensyn?

Etter vårt syn er det både hensiktsmessig og nødvendig at avtalefriheten for næringsutleie bevares, og at ikke næringsutleieaktørene pålegges utilsiktede begrensinger i avtalefriheten på grunn av forbrukerhensyn.

Samtidig mener vi at en oppdatering av husleieloven vedrørende reglene for boligutleie absolutt kan være på sin plass. Vi erfarer at enkelte begrensinger i husleieloven og andre lover, som at utleier ikke kan ta betalt for tilleggstjenester og at angrerettsreglene ikke lenger bør gjelde for boligutleie , bidrar til å begrense innovasjon og nyskapning i boligutleiemarkedet.

Sammensetningen av husleieutvalget vil være viktig for hvilke endringer i husleieloven det legges opp til. Leieboerforeningen ba allerede 12. desember 2022 om en plass i utvalget for å ivareta leietakerperspektivet. Mye tyder på at et utvalg preget av forbrukerorganisasjonene vil jobbe for en mer omfattende revisjon av husleieloven – og kanskje en helt ny lovtekst, enn hva tilfellet vil være for organisasjonene som representerer utleierne.

Pluss

Gjelder husleieloven for nye boligmodeller?

Andre bransjetiltak

I senere tid har vi sett eksempler på at aktørene i eiendomsbransjen selv tar initiativ til tiltak for å fremme et tryggere leiemarked. Norsk Eiendom, Leieboerforeningen, Nedenfra Ideelt AS og Pådriv leverte et konseptforslag til Oslo kommune og Husbanken i februar 2022. Forslaget inneholder blant annet en merkeordning av utleiere og utleieboliger. En slik merkeordning er begrunnet med at utleiemarkedet bør bli mer transparent og tryggere for leietaker.

Vi går en spennende tid i møte, med flere pågående prosesser med potensiale for fremtidige endringer både for bolig- og næringsutleiemarkedet.

Om artikkelforfatteren:

Håvard Hildeskor er associate i advokatfirmaet Wiersholm. Han er medlem av firmaets faggruppe for næringseiendom.