Trenger utleier «force majeure»-klausuler i sine leieavtaler?

Hva er "force majeure"?

Force majeure-hendelser er typisk helt ekstraordinære hendelser utenfor partens kontroll eller påvirkning. En del lovfestede force majeure-bestemmelser krever i tillegg at parten ikke med rimelighet kunne ha forutsett, unngått eller overvunnet følgene av hendelsen. Både innholdet i force majeure-begrepet og konsekvensene av en force majeure-hendelse er imidlertid ikke entydig rettslig slått fast rettslig, og vil blant annet avhenge av relevante lovbestemmelser for det aktuelle rettsområdet og partenes avtale.

Force majeure, husleieloven og "meglerstandardene"

Kontrollansvaret 

For leieforhold er force majeure-ansvaret lovfestet gjennom husleielovens (husll.) såkalte "kontrollansvar". Husll. § 2-13 slår fast at utleier ikke blir erstatningsansvarlig for forsinkelse eller mangel som skyldes en hindring utenfor utleiers kontroll som utleier ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Ved leie av lokaler, det vil si leie av annet enn bolig, kan de fleste bestemmelsene i husleieloven fravikes. For utleier av lokaler blir dermed spørsmålet om en særskilt force majeure-klausul i leieavtalen kan gi utleier noe mer eller bedre enn husll. § 2-13.

Bortfall av andre sanksjoner enn erstatning?

Husleielovens kontrollansvarsbestemmelse fritar utleier for et eventuelt erstatningsansvar. Dersom en hindring utenfor utleiers kontroll innebærer at leieobjektet blir forsinket eller mangelfullt, vil leietaker like fullt kunne gjøre andre misligholdsanksjoner gjeldende, herunder kreve leieavslag eller eventuelt heve. Man kunne derfor se for seg en utleiervennlig force majeure-klausul som både fritok utleier fra erstatningsansvar og som også fratok leietaker adgangen til å benytte andre sanksjoner.

Dersom leietaker fratas muligheten for leieavslag og må betale full leie selv om leieobjektet objektivt sett er forsinket eller mangelfullt, innebærer det en vesentlig forskyvning av risiko fra utleier til leietaker. En slik forskyvning kan ikke uten videre anses som markedsmessig, og i mangel tilfeller heller ikke som rimelig.

For heving kan situasjonen være annerledes, særlig for en utleier som tar store kostnader med å tilpasse arealene for leietakeren. Dette er imidlertid momenter som uansett kan spille inn i vurderingen av om leietaker overhodet har hevingsadgang. En bestemmelse som helt utelukker heving, uavhengig av hvor lenge utleiers oppfyllelseshindring varer, vil ikke nødvendigvis stå seg.

Det er for øvrig grunn til å minne om at en rekke leieavtaler krever at mangelen eller forsinkelsen er vesentlig for at den overhodet kan påberopes av leietaker.

Bortfall av leieavtalen?

Utleiers ansvarsfrihet etter § 2-13 gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan utleier bli erstatningsansvarlig dersom hen da har en plikt til å oppfylle, men ikke gjør det.

En kan tenke seg situasjoner hvor utleier vil ønske å komme løs fra leieforholdet fremfor å gjenoppta sine ytelser når force majeure-hendelsen har bortfalt. Leietakeren vil imidlertid aldri kunne kreve gjenopptakelse av et leieforhold hvis det er umulig, for eksempel dersom leieobjektet er ødelagt som følge av brann eller annen hendelig begivenhet. Dette følger blant annet av husll. § 2-9 om begrensningene i utleiers utbedringsansvar, og fulgte tidligere direkte av gammel husleielovs § 13. Ordlyden i § 13 er å gjenfinne i de såkalte "meglerstandardene" som nettopp slår fast at dersom leieobjektet blir ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet, kan utleier erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen.

Utleier vil i særlige situasjoner dessuten kunne påberope seg "bristende forutsetninger" som grunnlag for å si seg løs fra leieavtalen. Utover dette kan det spørres om det er situasjoner hvor det vil være rimelig at utleier kan bruke en force majeure-hendelse som brekkstang ut av en bindende leieavtale.

Konklusjon og unntak

Basert på ovennevnte, blir svaret på spørsmålet om utleier trenger force majeure-klausuler i sine leieavtaler, et "tja" eller mer presist "som hovedregel, nei". Husleielovens bestemmelser gir utleier et nokså godt vern, og må i de fleste tilfeller oppfattes som rimelige og nokså balanserte.

I praksis ser vi dessuten at få force majeure-klausuler er grundige og tydelige nok til at de gir utleier det tilleggsvern han eventuelt er ute etter. Tvert imot fins det en rekke eksempler på force majeure‑klausuler som skaper tolkningstvil og også gir leietaker et større spillerom enn hensikten har vært.

En god force majeure-klausul for utleier bør minst behandle i)hva som anses som en force majeure-hendelse, ii)hvordan force majeure-hendelsen må ha påvirket utleiers oppfyllelsesmuligheter for å være relevant, iii)hvilken betydning det har at utleier kunne ha forutsett, unngått eller overvunnet følgene av hendelsen, og ikke minst iv)hvilke rettsvirkninger det skal ha dersom force majeure kan påberopes (suspenderes utleiers plikter midlertidig, kan utleier si seg løs fra avtalen umiddelbart eller etter en viss tid, hva skjer med leietakers plikter etc.).

Et viktig unntak fra ovennevnte "tja", er hvis utleier allerede ved inngåelsen av leieavtalen er kjent med omstendigheter som kan påvirke hens oppfyllelsesmuligheter. Et hyppig brukt eksempel er mulige forsinkelser/materialmangel grunnet krigen i Ukraina. Som det fremgår over, kan utleier som utgangspunkt ikke påberope seg som "hindring" eller "force majeure" en omstendighet som var kjent per avtaletidspunktet. Siden krigen i Ukraina og dens virkninger er en kjent omstendighet p.t., bør utleier derfor innta en særskilt regulering av denne omstendigheten hvis den kan by på utfordringer for hens oppfyllelsesevne.

Artikkelforfatter er Trude Gran Melbye, partner og advokat i eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Selmer AS. Hun er blant annet medforfatter og redaktør av bøkene "100 næringseiendomstips" og "50 tilleggstips næringseiendom".