Mange utviklingsprosjekter forutsetter bruk
av nabogrunn for å kunne realiseres. I noen prosjekter er behovet der kun i
anleggsperioden, mens det for andre prosjekter er nødvendig å stifte
varige/permanente rettigheter. Behovet er særlig stort ved utbygging i tettbygd
strøk, og det kan medføre store tap og forsinkelser for utbygger dersom
rettighetene ikke sikres i tide. Normalt vil man allerede i tidligfase forsøke å
få på plass en avtale med naboen, men noen naboer er lite forhandlingsvillige
eller stiller urimelige krav. Utbyggere må derfor kjenne til hva som skal til
for å sikre prosjektet nødvendige rettigheter på nabogrunn dersom forhandlingene
med naboen havarerer, og ikke minst hvordan dette kan gjøres i tide.
Viktigheten av å identifisere behovene tidlig
Rettighetene et prosjekt trenger på
nabogrunn vil variere. Noen klassikere er veirett, rett til adkomst/oppstilling
for maskiner i byggeperioden, og rett til fremføring av VA, strøm og annen
teknisk infrastruktur. Andre eksempler kan være rett til å grave for etablering
av spunt eller konstruksjoner i eller nær nabogrensen, rett til å plassere
anleggsgjerde, eller rett til påkobling til eksisterende tekniske anlegg.
Felles for disse rettighetene er at de
krever et særskilt rettsgrunnlag for å kunne utøves: En avtale, et offentligrettslig
vedtak, eller en dom. Rettighetene har også til felles at de normalt er nødvendige
gjennomføringsbetingelser for utbyggingen, og at de er fremdriftskritiske. Vi
ser stadig prosjekter der kartleggingen i tidligfase ikke har vært god nok, med
det resultat at utbygger får hastverk med å sikre rettighetene. Dette gir en
dårlig forhandlingsposisjon overfor naboen, og gjør at fremdriftsplanen ryker dersom
forhandlingene ikke fører frem.
Som regel kan rettighetene sikres
gjennom forhandlinger
Den raskeste veien til mål vil normalt
være å inngå en avtale med naboen. Dette er en prosess som bør starte så tidlig
som mulig, og etter vår erfaring lar de fleste rettigheter seg sikre gjennom
godt forberedte forhandlinger. En forutsetning for å lykkes er ofte at naboen
opplever at spørsmål og eventuelle bekymringer blir tatt på alvor og svart ut
på en god måte. Normalt trenger utbygger heller ikke sukre pillen mer enn at
naboen føler seg trygg på at de ikke vil påføres skade/tap dersom de avgir
rettigheten. Det kan også være en fordel for naboen å få flere å dele drifts-
og vedlikeholdskostnader til felles infrastruktur med. Slike fordeler er det
viktig å synliggjøre i forhandlingene.
Av og til fører likevel ikke
forhandlingene frem, slik at rettighetene må sikres på en annen måte enn
gjennom en frivillig avtale.
Alternativer til frivillig avtale
Vi har flere regelsett som kan benyttes
for å sikre både midlertidige og permanente rettigheter på nabogrunn. Felles
for regelsettene er at utbygger kan gis rett, mot å betale naboen erstatning/vederlag.
I det følgende behandler vi et utvalg bestemmelser det er nyttig for utbyggere å
kjenne til:
1) Etter plan-
og bygningsloven § 28-3 (2) kan kommunen gi tillatelse til at nabogrunn blir
benyttet midlertidig i forbindelse med bygge- og vedlikeholdsarbeid. Bruken må
etter bestemmelsen være nødvendig, og det må (etter kommunens skjønn) medføre
vesentlig økte kostnader for utbygger å løse behovet på en annen måte.
For eksempel vil det ofte være mulig å frakte materialer til byggeplass
med helikopter, men kostnadene vil fort bli uforholdsmessige målt opp mot å plassere
kran på naboens uteareal. Dersom de eneste alternativene for plassering av
brakkerigg ligger langt unna, kan bestemmelsen på tilsvarene vis gi grunnlag
for plassering av riggen på naboens tomt. Bestemmelsen er veldig praktisk, og er
anvendelig også for andre typer midlertidig bruk av naboeiendom i
byggeperioden, som adkomst for anleggsmaskiner og plassering av anleggsgjerde
og stillas.
Saksbehandlingstiden og kommunens
vurderinger vil variere fra kommune til kommune, slik at det er viktig å starte
prosessen tidlig. Bestemmelsen legger likevel normalt til rette for en
vesentlig mer effektiv sikring av midlertidige rettigheter på nabogrunn enn gjennom
ekspropriasjon.
2) Et
annet grunnlag for rett til midlertidig bruk av naboeiendom har vi i grannelova
(naboloven) § 14. Som etter plan- og bygningsloven § 28-3 kan det etter
bestemmelsen gis rett til midlertidig bruk mot vederlag/erstatning. Det kan
også etter bestemmelsen gis rett til å gjennomføre graving, sprengning og andre
tiltak som kan medføre skade på naboeiendom. Også etter denne bestemmelsen skal
det foretas en interesseavveining: Bruken må ikke være urimelig for naboen, og
utbyggers fordel må være betydelig større enn naboens ulempe.
I motsetning til etter pbl. § 28-3 (2) er
ikke utbygger avhengig av kommunens samtykke for å få rett etter
grannelova § 14. I stedet kan utbygger begjære naboskjønn for tingretten i den
rettskrets eiendommen ligger. Prosesser for domstolene kan være både ressurs-
og tidkrevende, slik at man normalt vil forsøke å sikre rettigheten gjennom
samtykke fra kommunen først. Og nettopp fordi alternativene kan ta lang tid,
bør samtykke fra kommunen innhentes så tidlig i prosjektet som mulig.
3) Plan- og bygningsloven kapittel 16 inneholder flere ekspropriasjonshjemler som kan benyttes for å
sikre prosjektet både midlertidige og permanente rettigheter på nabogrunn.
Etter pbl. § 16-2 kan kommunestyret
(på vegne av utbygger, etter søknad) ekspropriere til gjennomføring av
reguleringsplan. Dette er en svært vid og anvendelig ekspropriasjonshjemmel,
som åpner for ekspropriasjon av rettigheter som er nødvendige for å realisere
utbygging i tråd med reguleringsplanen. En forutsetning er imidlertid at reguleringsplanen
ikke er eldre enn 10 år.
Etter pbl. § 16-5 kan kommunestyret
samtykke til at utbygger selv eksproprierer arealer for å oppfylle
opparbeidelsesplikt for offentlig vei, hovedavløpsledning (inkl. vannledning)
og overvannshåndtering, samt opparbeidelse av regulerte fellesarealer for flere
eiendommer (f.eks. felles avkjørsel, parkering, lekeareal, overvannshåndtering,
gårdsplass osv.). Kommunestyret kan etter bestemmelsen også samtykke til at
utbygger eksproprierer arealer for oppfyllelse av tilknytningsplikten til offentlig
VA-anlegg etter pbl. § 27-1 og § 27-2.
Det er verdt å merke seg at
ekspropriasjon etter pbl. § 16-5 ikke er underlagt en tilsvarende 10 års-frist
som etter pbl. § 16-2, slik at ekspropriasjon til de angitte formålene kan
foretas selv om reguleringsplanen er eldre enn 10 år.
En ekspropriasjonsprosess kan bli veldig
tids- og kostnadskrevende, og er først og fremst aktuell for å sikre permanente
rettigheter på nabogrunn. I mange tilfeller vil det være mulig å få tilgang til
naboeiendommen før et ekspropriasjonsskjønn er gjennomført (såkalt forhåndstiltredelse),
enten gjennom avtale med naboen eller etter søknad. I så fall får utbygger
tilgang til naboeiendommen, med et påfølgende rettslig skjønn om erstatningens
størrelse (for utbyggers regning) dersom partene ikke blir enige om
erstatningen. Uavhengig av muligheten for forhåndstiltredelse er det viktig å
avklare så tidlig som mulig om forhandlingene med naboen kan føre frem. I en
del saker må ekspropriasjonsprosessen også påbegynnes før utfallet av
forhandlingene er avklart, for å redusere risikoen for forsinkelser.
4) Dersom
det er behov for å sikre prosjektet (privat) vei-/adkomstrett over nabogrunn, kan
også veglova § 53 gi grunnlag for ekspropriasjon. Rett til gangvei og
det som naturlig hører til vei, slik som grøfter, stikkrenner, rekkverk og
lignende er også omfattet av bestemmelsen. Krav etter bestemmelsen behandles av
jordskifteretten, og vilkåret for at utbygger skal få rett er at inngrepet er mer
til fordel enn ulempe, der det sentrale vurderingstemaet er om inngrepet er nødvendig.
En prosess for jordskifteretten er ofte raskere, billigere og mer
uformell enn ordinær domstolsprosess.
5) For
noen typer teknisk infrastruktur har anleggseier normalt sikret seg rett til å
fremføre anlegget til andre eiendommer i tilknytningsvilkårene. Dette
gjelder for eksempel for strøm- og fjernvarmeanlegg. Selv om anleggseier da har
en avtalt rett til å fremføre anlegget fra naboeiendommen til utbyggers eiendom,
vil selve gjennomføringen kunne ta tid, slik at det også her er viktig å starte
prosessen tidlig.
Oppsummering
Mange prosjekter er avhengige av bruk av nabogrunn
for å kunne realiseres. Godt forberedte forhandlinger med naboen fører etter
vår erfaring ofte frem, og de fleste rettigheter kan sikres selv om forhandlingene
med naboen skulle havarere.
Alternativene til en frivillig avtale kan imidlertid
være tidkrevende å gjennomføre, og forutsetter alltid et offentligrettslig
vedtak eller en dom. Det er derfor viktig at det gjøres en fullstendig
kartlegging av behovene for rettigheter på nabogrunn i tidligfase, og at utbygger
posisjonerer seg for å sikre rettighetene også dersom forhandlingene med naboen
ikke fører frem.
Artikkelforfatterne er
advokatfullmektig Kamilla Olsen og senioradvokat Gaute Løchen i Advokatfirmaet
Grette AS
