Solkraft på bolig- og næringsbygg – politisk vilje til å bruke både gulrot og pisk

Stortinget har gjennom flere anmodningsvedtak vist tydelig vilje til å bruke både insentiver og påbud for å fremme utbygging av lokal energiproduksjon- og lagring. Nå er det også enighet om revisjon av EUs bygningsenergidirektiv, som også stiller krav om solceller. Vi oppfordrer derfor alle eiendomsaktører til å sette seg inn i energiregelverket og de ulike måtene solkraft på bygg kan organiseres på. 

Økt mulighet for å dele egenprodusert energi

Det er gledelig å se at NRK skriver at den nye delingsordningen, som trådte i kraft 1. oktober, nå viser seg å virke etter hensikten og får flere borettslag og sameier til å installere solceller. Vi ser også en økende interesse for å kombinere solceller med batterier, slik at strøm kan lagres og brukes i perioder med høye strømpriser. Dette er fullt mulig under delingsordningen, forutsatt at prosjektet struktureres riktig.

Selv om delingsordningen er et steg i riktig retning, er det fortsatt regulatoriske barrierer for deling av lokal energiproduksjon, spesielt for næringsbygg. Dette skyldes kravene om at produksjonen og kunden skal være lokalisert på samme gårds- og bruksnummer, og effektgrensen på 1 MW produksjon per eiendom. I tillegg gjør dagens praktisering av konsesjonsregelverket det vanskelig for andre enn nettselskapene å eie nettanlegg som går mellom flere eiendommer, bygg og/eller nettkunder. Dermed må nettselskapets nett brukes for å dele produksjon mellom nabobygg, noe som medfører nettleie og avgifter.

Heldigvis gir de politiske signalene grunn til å tro at disse barrierene vil bli redusert.

På bakgrunn av flere anmodningsvedtak fra Stortinget vurderer NVE et midlertidig fritak fra konsesjonsplikt for etablering nettanlegg til nabobygg for salg av kraft. Et slikt fritak vil være av stor betydning for nærings- og industriparker, hvor det ofte finnes både bygg med store takflater og bygg med stort energibehov. Muligheten for direkte kobling mellom slike bygg innebærer at lokal energiproduksjon kan deles uten at det ordinære nettet belastes, og uten at det må betales nettleie og avgifter.

NVE har fått frist til å vurdere et slikt fritak, sammen med andre regulatoriske barrierer for lokal energiproduksjon, innen 7. januar 2024. Vi ser frem til resultatet og håper også at delingsordningen vil bli bedre tilpasset for næringsbygg. 

Plikt til å installere fornybar energiproduksjon på nye bygg

Før sommeren vedtok Stortinget at regjeringen skal stille krav om etablering av solceller og/eller lokalprodusert energi på alle nye statlige byggeprosjekter med oppstart av forprosjekt i 2024, der ikke spesielle hensyn tilsier noe annet. Kravet skal også gjelde ved større oppgraderinger og rehabiliteringer.

I tillegg ba Stortinget regjeringen sende på høring et forslag med krav om etablering av solceller og/eller lokalprodusert energi på alle nye næringsbygg over 500 m2 utenfor LNF-områder, i løpet av første halvår 2024.

Utformingen av et slikt påbud kan få stor betydning for private eiendomsaktører som skal oppføre nye næringsbygg. Stortingets anmodningsvedtak viser at kravet til nye næringsbygg skal omfatte både solceller og/eller annen fornybar kraft, noe som tilsier at ulike kilder for fornybar kraft kan brukes for å oppfylle kravet. Dette er fornuftig for å tilrettelegge for at den best egnede fornybare teknologien for det aktuelle bygget kan benyttes. Utover dette er det enn så lenge lite informasjon om hva en plikt til å etablere lokal energiproduksjon på nye bygg vil innebære. Det er spørsmål om det vil stilles krav til størrelsen på den fornybare produksjonen, og hvilke unntak det vil gis for bygg hvor det er uhensiktsmessig å etablere solceller eller annen lokalprodusert energi, eksempelvis for bygg som ligger i skyggen i et tettbebygd strøk.

Det er Kommunal- og distriktsdepartementet som er ansvarlig for å følge opp vedtaket, og tar sikte på å gjøre det som en del av arbeidet med endringer i byggeteknisk forskrift og byggesaksforskriften.

Enighet om revisjon av EUs bygningsenergidirektiv

Det er nå enighet mellom Europaparlamentet og medlemslandene i EU om en foreløpig avtale om revisjon av bygningsenergidirektivet. Det opprinnelige kravet om innstallering av solceller har blitt myket opp. Nå stilles det krav om at nye bygg skal gjøres «solklare», noe som betyr at de skal være egnet for solkraft på taket. For eksisterende offentlige og næringsbygg skal det gradvis installeres solkraft fra 2027, avhengig av bygningstype og størrelse, der dette er teknisk, økonomisk og funksjonelt mulig. Når direktivet er endelig godkjent, vil regjeringen ta stilling til om og hvordan det reviderte direktivet skal implementeres i norsk rett. Det er likevel grunn til å tro at de nasjonale initiativene fra Stortinget vil gjøre at lignende krav kommer på plass allerede før direktivet eventuelt blir innlemmet i EØS-avtalen.

Organisering

Stortinget har gjennom sine anmodningsvedtak klart signalisert at de ønsker å bruke både gulrot (oppmykning av dagens regelverk) og pisk (påbud for større nye næringsbygg) for å fremme utbygging av lokal energiproduksjon- og lagring. EU er også tydelige på at solkraft på bygg vil bli normen der dette er mulig. Vi anbefaler derfor alle næringseiendomsaktører å sette seg inn i regelverket og de ulike måtene solkraft på bygg kan organiseres på.

For gårdeiere er det økonomisk gunstig å eie solkraftanlegget selv og leie det ut til byggets leietakere. Denne investeringsleien vil normalt øke eiendomsverdien. Alternativt kan gårdeier etablere anlegg som kun leverer strøm til byggets fellesarealer, og som reduserer byggets felleskostnader. Reduserte felleskostnader kan føre til at nye leietakere er villige til å betale høyere leie, mens det for eksisterende leietakere bør avtales kompensasjon for de reduserte felleskostnadene.

Dersom gårdeier ikke har mulighet til å investere i solkraftanlegget selv, er det også et alternativ å leie ut takarealer til ulike tredjepartsaktører som installerer anlegg og inngår avtaler med gårdeier og/eller leietaker om bruk av strømmen. Alternativt kan leietaker leie takareal og gis rett til å installere solkraftanlegg der, noe som er mest aktuelt ved enbrukerbygg.

Den nye delingsordningen gir også spennende muligheter for boligutviklere og andre som ønsker å installere solceller på boligbygg, eventuelt i kombinasjon med batterier.

Artikkelforfatterne er partner og advokat Lise Sofie Stene og advokatfullmektig Nina Egeland i Advokatfirmaet Grette.