BA-HR har bistått FFN og NEF med utarbeidelsen av disse. Her behandles endringene i AS-standarden uten garantiforsikring.
Endringene i meglerstandarden er et resultat av at enkelte mente at standarden som ble innført i desember 2014 og oppdatert i juni 2015, var for selgervennlig. Den nye standarden har riktignok blitt mer selgervennlig enn den var før desember 2014, som følge av innføringen av en såkalt global cap og kjøpers fraskrivelse av retten til å kreve erstatning fra andre enn selger, se nærmere punkt 4 og 5 nedenfor.
På den annen side har standarden nå blitt vesentlig mer kjøpervennlig (enn den som gjaldt frem til desember 2014) som følge av at:
1. Det kjøper burde kjenne til ved avtaleinngåelsen, ikke lenger avskjærer garantikrav, se punkt 1 nedenfor
2. De såkalte fundamentale garantier om skatt, mva. og eierskap til aksjer og eiendom:
a. kan gjøres gjeldende uavhengig av kjøpers kunnskap (se standarden punkt 8.1)
b. ikke er underlagt den relative reklamasjonsfristen på 60 dager (punkt 8.2)
c. ikke er begrenset av den «ordinære cappen», som typisk utgjør 10 % av eiendomsverdien (punkt 8.4 bokstav c)
3. Garantiene er utvidet til å omfatte brudd på leieavtaler, at fordringer i revidert balanse faktisk blir betalt, og skade på eiendommen, se punkt 3 og bokstav b) nedenfor
Disse endringene har etter mitt syn medført at meglerstandarden samlet sett har blitt mer kjøpervennlig enn den har vært på mange år.
Les også: Vil bort fra «frimerkeregulering»
Les også: Når budsjettet sprekker
Her følger en kort oppsummering av endringene i standarden for AS uten garantiforsikring:
1. Ifølge de gamle meglerstandardene kunne kjøper som hovedregel ikke gjøre gjeldende som avtalebrudd noe han kjente eller burde kjenne til ved avtalesigneringen. Dette gjaldt selv om selger hadde brutt sin plikt til å opplyse kjøper om vesentlige forhold. For å oppnå en mer balansert ansvarsfordeling i tråd med det som er vanlig ved salg av annet enn eiendom, bestemmer den nye meglerstandarden at kjøpers krav bare bortfaller hvis han selv faktisk kjente til bruddet, eller bruddet «rimelig klart og tydelig fremgår av de dokumentene» selger har gjort tilgjengelig for kjøper før avtalesigneringen.
2. Den nye standarden bestemmer at hvis fordringer som er oppført i revidert balanse, ikke blir betalt senest 30 dager etter forfall, så skal selger overta dem mot å betale fordringens pålydende til målselskapet.
3. Etter den gamle standarden ga selger ingen særskilt garanti for brudd på målselskapets leieavtaler, men et slikt brudd kunne være omfattet av selgers opplysningsplikt. Kjøper har normalt en rimelig forventning om at målselskapet ikke har brutt inngåtte leieavtaler, og at selger ikke er kjent med at leier har brutt dem. Den nye meglerstandarden inneholder nye garantier om dette.
4. Selgers samlede ansvar for brudd på kjøpekontrakten, herunder brudd på de såkalte fundamentale garantier om skatt, mva. og eierskapet til aksjene og eiendommen, var ifølge standardene fra desember 2014 og juni 2015 begrenset til kjøpesummen for aksjene/andelene. For bedre å ivareta kjøpers interesser der målselskapets gearing er høy, er denne ansvarsbegrensning (kalt global cap) satt lik det høyeste av kjøpesummen og 20 % av eiendomsverdien. Tallet 20 er satt i klamme samtidig som det i en note er opplyst at det må vurderes om denne ansvarsbegrensningen passer i den enkelte transaksjon.
5. Også etter den nye standarden fraskriver kjøper og målselskapet seg retten til å gjøre krav gjeldende mot styremedlemmer, ansatte eller rådgivere på selgers side. Dessuten påtar kjøper seg å holde disse personene skadesløse for det tilfelle kjøpers aksjeeiere eller kreditorer gjør krav gjeldende mot dem som følge av deres opptreden i forbindelse med kjøpekontrakten. Den nye standarden oppstiller i motsetning til den gamle standarden et unntak fra denne ansvarsfraskrivelsen og skadesløsholdelsen hvis kravet mot den beskyttede krets av personer springer ut av deres forsettlige opptreden eller en særskilt avtale mellom disse og kjøper.
Les også: Vil ha MVA-klargjøring
Les også: Hvem har ansvaret og risikoen?
Før øvrig bestemmer den nye meglerstandarden:
a) Ikke lenger at selgers ansvar er uttømmende regulert i avtalen. Reguleringen i den gamle standarden kunne forstås slik at all bakgrunnsrett var fraskrevet, noe som reiste enkelte tolkningsspørsmål
b) At selger som hovedregel hefter for skade på eiendommen mellom signering og overtakelse, så fremt tapet overstiger «de minimis-terskelen» i punkt 8.4 bokstav a. Dessuten skal selger sørge for at eiendommen blir forsvarlig vedlikeholdt frem til overtakelse, jf. punkt 5
c) At selger hefter for opplysninger utarbeidet av andre enn ham selv så fremt selger kjenner til at opplysningene var uriktige. Etter den gamle standarden hadde selger intet ansvar for tredjemannsopplysninger
d) At der selgers ansvar beror på hva selger kjenner til, så omfatter det forhold selger faktisk kjenner til og «de forhold som Selger ikke hadde en rimelig grunn til å være uvitende om». Det betyr at kjenner til i meglerstandarden skal forstås på samme måte som måtte kjenne til i avhendingsloven § 3-7, se Rt. 2002 s. 696
e) At de fleste begrensningene i selgers ansvar ikke gjelder hvis avtalebruddet er forvoldt ved forsett eller grov uaktsomhet hos medlemmer av selgers styre eller daglig leder eller en annen person hos selger som har vært den hovedansvarlige for gjennomføringen av aksjesalget
f) At selger garanter per overtakelse (ikke bare per signering av avtalen) for at målselskapet ikke er part i en rettstvist
Artikkelforfatteren er advokat og partner i Advokatfirma BA-HR
Les også: Slik blir eiendomsskatten
Les også: – En positiv nyhet for utleiere
Les også: Mens vi venter på dokumentavgiftsfritaket
