Nye innløsningsregler for tomtefeste
De ventede endringer i tomtefesteloven er nå klare. Reglene om innløsning i tomtefesteforhold har vært uklare, etter at Høyesterett i 2007 i den såkalte Sørheimsaken, kom til at bestemmelsene i enkelte tilfeller var grunnlovsstridige.
Hovedregel som unntakDagens tomtefestelov fastslår at fester av tomt til bolig eller fritidshus som hovedregel kan kreve innløsning etter 30 år. Ved slik innløsning skal løsningssummen settes til 30 ganger festeavgiften etter regulering på innløsningstiden.– Denne hovedregelen har etter vedtakelsen i praksis fungert som et unntak, ettersom begge parter i en festekontrakt som er inngått på ubestemt tid – for eksempel 99 år, har kunnet kreve at innløsning skjer til 40 prosent av råtomtverdien etter at det er gjort fradrag for tiltak festeren har gjort på eiendommen, sier advokat Thorvald Nyquist i Deloitte Advokatfirma. I saken som stod for Høyesterett var tomteverdien svært lav, og innløsning til 40 prosent av råtomtverdien innebar etter rettens avgjørelse en grunnlovsstridig ekspropriasjonserstatning.
25 ganger festeavgiften– Etter denne avgjørelsen har det vært fremmet flere forslag til ny regulering og en avklaring har trukket ut i tid. I fredagens odelstingsproposisjon fremmer justisdepartementet forslag om en ny regel som bringer grunnlovsstridigheten ut av verden, sier Nyquist.De foreslåtte endringene tilsier at innløsningssummen skal settes til 25 ganger festeavgiften, hvilket er noe høyere enn hva Høyesterett i 2007 fastsatte som et nivå som normalt innebærer full erstatning.
– Marginal– I tillegg er det foreslått å videreføre alternativet til 40 prosent av råtomtverdi, dog slik at det kun er grunneier som kan kreve dette alternativet anvendt. Dermed unngås den situasjon som var i strid med grunnloven, sier Nyquist.Han legger til at realitetsendringen i praksis antas å være marginal, ettersom de fleste festetomter i dag har en råtomtverdi høyere enn 25 ganger festeavgiften.– Bortfesters insentiv til å kreve 40 prosent endres følgelig ikke av lovendringen. Ettersom fester ikke lenger kan kreve 40 prosent av råtomtverdien sikres også bortfesters rettigheter, understreker Nyquist.
– God endring– Etter vår vurdering fremstår lovendringen som god, til tross for at det nok er interessegrupper som hadde forventninger om mer radikale endringer, sier Thorvald Nyquist i Deloitte Advokatfirma.
