Ny kjennelse fra Høyesterett klargjør kompetansen til jordskifteretten

Jordskifteretten er som regel et godt og effektivt alternativ når det gjelder å løse saker om eiendoms- og bruksrettsforhold. En må likevel være klar over at det ikke er alle spørsmål som jordskifteretten har kompetanse til å behandle.

Jordskifteretten er en spesialdomstol der kompetansen er avgrenset til spørsmål som har betydning for utnyttelse og bruk av fast eiendom. I motsetning til for de alminnelige domstoler, er det positivt angitt i jordskifteloven hvilke saker jordskifteretten kan behandle. Overordnet kan dets sies at jordskifteretten behandler tre sakstyper, hvilket er rettsfastsettende saker, jordskifte og skjønn.

I) Rettsfastsettende saker er saker om klarlegging av eiendoms- bruksrettsforhold. Denne sakstypen er nærmere regulert i jordskifteloven kapittel 4 (§ 4-1 gjelder rettsutgreiing og § 4-2 grensefastsetting).

II) Jordskifte etter kapittel 3 er en samlebetegnelse på flere virkemiddel jordskifteretten kan ta i bruk for å bøte på utjenlige eiendomsforhold, jf. jordskifteloven § 3-1. Virkemidlene er nærmere fastsatt i §§ 3-4 - 3-12 og kan blant annet være ny utforming av eiendom og bruksretter, oppløsning av sameier, bruksordning (dvs. utarbeide regler om sambruk mellom eiendommer og bruksretthavere). Jordskifteretten kan også pålegge felles tiltak og investeringer, samt opprettelse av selskap ved sambruk. Innenfor disse virkemidlene har jordskifteretten en nokså vid kompetanse til å utforme hensiktsmessige løsninger.

III) Skjønn etter jordskifteloven eller skjønn etter særlover der jordskifteretten avholder skjønnet. Et eksempel på sistnevnte er veiskjønn etter veglova kap. VII.

Nærmere om den aktuelle saken

Tvisten gjaldt bruk av en skogteig som biloppstillingsplass. Den som anla saken hevdet at det fortsatt skulle være anledning til å bruke del av skogteigen til biloppstillingsplass etter et salg av skogteigen.

I jordskifteloven § 4-1 bokstav b er det bestemt:

«Jordskifteretten kan fastsetje innhaldet i rettar og eigedomstilhøve som eiga sak

a. i sameige 

b. i område der det er sambruk mellom eigedommar eller uklart om det er sambruk 

c. ved registrering av uregistrert jordsameige d. i område med reindrift i det samiske reinbeiteområdet e. i område der det er sambruk av uteareala som ligg til eigarseksjonar.» (Vår utheving)

Spørsmålet i saken var om jordskifteretten hadde kompetanse til å behandle saken etter jordskifteloven § 4-1 bokstav b. Konkret var spørsmålet om bruksrett til biloppstillingsplassen gjaldt «i område det er sambruk mellom eigedommar eller uklart om det er sambruk». 

Her er landets beste eiendomsadvokater

Gjør endringer i toppsjiktet.

Etter en gjennomgang av ordlyden i loven og andre aktuelle rettskilder konkluderte Høyesterett i avsnitt 22 i kjennelsen med at: «Overført på saken her betyr dette at dersom det er et reelt behov for å regulere sambruken, faller ikke saken utenfor kompetansen bare fordi den også reiser spørsmål om bruksrett overhodet». Høyesterett la videre til grunn i avsnitt 24 at: «Lagmannsrettens flertall har korrekt tatt utgangspunkt i at sambruk eller at det er uklart om det foreligger sambruk, må pretenderes». 

Sagt på en annen måte betyr det at det må gjøres gjeldende at det foreligger sambruk eller er uklart om sambruk foreligger for at jordskifteretten skal ha kompetanse til å behandle saken. Det var ikke påstått at biloppstillingsarealet var i en form for sambruk mellom de involverte eiendommene i saken. Det som var krevd var en eksklusiv bruksrett til plassen. På den bakgrunn kom Høyesterett, i likhet med lagmannsretten, til at det ikke var en sak jordskifteretten hadde kompetanse til å behandle etter jordskifteloven § 4-1 bokstav b.

Flere av sakstypene som anlegges for jordskifteretten kan alternativt anlegges for de alminnelige domstoler. Eksempler på slike saker er rettsutgreiing og grensefastsetting etter kapittel 4 i jordskifteloven. I disse sakene må det gjøres en konkret vurdering av hvilken prosessform som er mest hensiktsmessig. 

Videre er det enkelte sakstyper der saken kun kan behandles av jordskifteretten eller kun kan reises for de alminnelige domstoler, slik som saken nevnt i denne artikkelen. I disse sakene gjelder det å treffe blink ved valg av prosessform.

Artikkelforfatteren er senioradvokat i Advokatfirmaet Haavind AS.